房訊網(wǎng)訊 一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠肺炎牽動(dòng)著全國(guó)人民的心，更給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)帶來(lái)了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時(shí)也蘊(yùn)含著新的商業(yè)機(jī)遇。

　　疫情發(fā)生以來(lái)，房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)受阻業(yè)績(jī)停滯。疫情之下，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會(huì)產(chǎn)生多大的影響和沖擊？房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)和反思？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)測(cè)和展望？

　　日前，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合發(fā)起新商辦50人專題采訪行動(dòng)，邀請(qǐng)50位行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)、商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和代理機(jī)構(gòu)展開專題采訪，圍繞疫情應(yīng)對(duì)、營(yíng)銷創(chuàng)新、預(yù)測(cè)展望等為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。

　　3月4日，針對(duì)疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的影響反思、應(yīng)對(duì)建議、預(yù)測(cè)展望等問(wèn)題，房訊網(wǎng)采訪了貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師 許小樂(lè)

　　房訊網(wǎng)：疫情究竟對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會(huì)產(chǎn)生多大的影響和沖擊？

　　許小樂(lè)：新房方面，疫情爆發(fā)期新房銷售幾近，停滯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金承壓。由于定金預(yù)收款及按揭貸款在開發(fā)企業(yè)到位資金構(gòu)成中占比接近50%，銷售回款下降沖擊房企的資金鏈，容易陷入現(xiàn)金流和債務(wù)困境，開發(fā)銷售收入占企業(yè)收入比重超過(guò)90%，高杠桿高周轉(zhuǎn)企業(yè)的資金困境尤其突出。

　　二手房方面，經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)模式重人力投入，受疫情影響也較大。具體來(lái)說(shuō)，此次疫情對(duì)二手房流通的沖擊比較大，鏈家重點(diǎn)18城1-2月份成交量同比下降55%，廊坊、合肥、重慶、長(zhǎng)沙、武漢、天津與煙臺(tái)成交量同比降幅超過(guò)60%。在業(yè)務(wù)停滯，收入顯著減少的情況下，門店租金和人工成本的剛性支出成為企業(yè)巨大的負(fù)擔(dān)。當(dāng)前貝殼平臺(tái)上已有50家中介機(jī)構(gòu)向平臺(tái)提出融資需求。若疫情持續(xù)到4月份乃至更長(zhǎng)的時(shí)間，預(yù)計(jì)將有20%的中介門店關(guān)閉，我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人約有150-200萬(wàn)人，可能會(huì)對(duì)15-45萬(wàn)人就業(yè)造成影響。

　　租賃方面，疫情之下市場(chǎng)上租賃需求的大幅減少對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)造成巨大沖擊。受疫情和防控措施影響，租賃市場(chǎng)降溫明顯，成交量大幅下降，新增供需減少。今年1-2月鏈家重點(diǎn)18城住房租賃總成交量同比下降 82.7%，重慶、廊坊、合肥、西安和武漢同比下降超過(guò)90%。租賃需求的減少對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)造成巨大沖擊，據(jù)調(diào)研，截至 2 月底，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓企業(yè)的租客返回租住城市的比例不足50%。蛋殼公寓全國(guó)總出租率跌至75%，同比下降20個(gè)百分點(diǎn)；自如房源平均多空置15天；安歆公寓銷售預(yù)訂同比減少30%。同時(shí)，租賃企業(yè)為保租客安全，采購(gòu)大量防疫物資，引起成本增加。疫情之下長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)業(yè)主端的付款壓力大大增加。

　　房訊網(wǎng)：房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)和反思？

　　許小樂(lè)：疫情是不可抗力，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是危險(xiǎn)，短期需要考慮的是如何渡過(guò)這段艱難的時(shí)期。從長(zhǎng)期看，需要順應(yīng)趨勢(shì)，對(duì)業(yè)務(wù)作出調(diào)整，促進(jìn)相關(guān)能力的建設(shè)、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)和穿越周期的能力。

　　以經(jīng)紀(jì)行業(yè)為例，無(wú)論是中國(guó)還是美國(guó)，我們可以看到房地產(chǎn)市場(chǎng)隨經(jīng)濟(jì)波動(dòng)潮起潮落，交易量在波動(dòng)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人規(guī)模也在波動(dòng)。以美國(guó)數(shù)據(jù)為例，歷經(jīng)四次較大的經(jīng)濟(jì)沖擊，執(zhí)照經(jīng)紀(jì)人數(shù)量增長(zhǎng)12倍。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，行業(yè)還是會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)和發(fā)展，企業(yè)需要順應(yīng)線上化和職業(yè)化趨勢(shì)，轉(zhuǎn)變思維，優(yōu)秀的企業(yè)都能從危機(jī)中尋找出路。

　　以中介公司為例，可以做好以下六大措施，幫助企業(yè)和員工渡過(guò)難關(guān)：

　　第一，做好 組織文化建設(shè) 。文化建設(shè)以信心傳遞為主，拉齊認(rèn)知，保持隊(duì)形，幫助團(tuán)隊(duì)樹立信心。

　　第二，有選擇地聚焦業(yè)務(wù)。包括六點(diǎn)：業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上舍棄非核心業(yè)務(wù)，減少不必要支出、拓展租賃業(yè)務(wù)、提升新房滲透，但有針對(duì)性選擇結(jié)傭周期快項(xiàng)目或者墊傭產(chǎn)品、做好業(yè)主維護(hù)與線上委托、聚焦降價(jià)急售房、鑰匙房源、學(xué)區(qū)房、高度配合業(yè)主、聚焦線上活躍客戶與疫情前持續(xù)看房的客戶、高配合度客戶

　　第三，做好人員保留和績(jī)效。對(duì)于資金相對(duì)充裕的企業(yè)，可以全員提供保障性薪資，維持員工生活和生活信心，保持團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定。同時(shí)，針對(duì)核心員工可以提供加薪、提高傭金點(diǎn)、利潤(rùn)分紅等方式實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期綁定；對(duì)于資金緊張對(duì)的企業(yè)，可以與員工協(xié)商延遲有息支付（即向員工進(jìn)行工資的有償借款）、有償按比例發(fā)放等政策，同時(shí)提供遠(yuǎn)期季度（年度）分紅協(xié)議，樹立遠(yuǎn)期目標(biāo)，通過(guò)企業(yè)文化、組織建設(shè)維持人員穩(wěn)定。

　　第四，管理好業(yè)務(wù)指標(biāo)。例如重新梳理經(jīng)紀(jì)人的作業(yè)場(chǎng)景，把培訓(xùn)、線上工具更好地滲透、融合到作業(yè)場(chǎng)景里面，加強(qiáng)以VR為代表的線上工具(VR 看房、掌上售樓部)的學(xué)習(xí)、互動(dòng)和模擬。

　　第五，調(diào)整戰(zhàn)略及公司管理。在公司管理與戰(zhàn)略布局上，建立遠(yuǎn)程管理能力，根據(jù)財(cái)力情況，適時(shí)看準(zhǔn)收并購(gòu)機(jī)會(huì)，做好融資應(yīng)對(duì)策略，謀全局而顧遠(yuǎn)期。

　　第六，抓住特殊時(shí)期社區(qū)共建的機(jī)會(huì)。在特殊時(shí)期，加大社區(qū)共建，發(fā)揮門店“城市補(bǔ)給站”的價(jià)值，配合社區(qū)服務(wù)體系、配合街道、配合社區(qū)，提供我們的志愿者服務(wù)，可借鑒餐飲業(yè)“共享員工”，加入志愿者團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行社區(qū)內(nèi)困難老人的定點(diǎn)捐助與幫扶。

　　房訊網(wǎng)：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)測(cè)和展望？

　　許小樂(lè)：第一，疫情后房企大概率降價(jià)跑量，二手房市場(chǎng)受此影響恢復(fù)速度更慢。高杠桿高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式對(duì)現(xiàn)金流的要求高，非典時(shí)期的新房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌 10%左右，新冠疫情結(jié)束后開發(fā)商降價(jià)促回款是大概率事件。疫情后市場(chǎng)的變化路徑是：新房“以價(jià)換量” 新房?jī)?yōu)勢(shì)突出分流二手放需求二手房?jī)r(jià)格壓力大，成交周期繼續(xù)延長(zhǎng)，目前大部分城市重點(diǎn)城市房源交易周期已經(jīng)超過(guò)120天。當(dāng)然，如何能夠經(jīng)過(guò)精耕細(xì)作，給業(yè)主和消費(fèi)者提供更加專業(yè)的服務(wù)、更精準(zhǔn)的信息，這是經(jīng)紀(jì)人面臨的新課題，也是有能力的經(jīng)紀(jì)人脫穎而出的機(jī)會(huì)點(diǎn)，服務(wù)者價(jià)值將持續(xù)崛起。

　　第二，未來(lái)房地產(chǎn)線上化趨勢(shì)不可逆，數(shù)字化進(jìn)程加速。正如當(dāng)年非典催生了像淘寶、京東這種線上的電商平臺(tái)一樣，我們可以合理判斷出這次的疫情也將深刻改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)——未來(lái)商機(jī)線上化、作業(yè)線上化、管理線上化、培訓(xùn)線上都將成為趨勢(shì)。此次疫情加速住房消費(fèi)線上化趨勢(shì)并提高了消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)服務(wù)的偏好。疫情期間消費(fèi)者需求需要在線上被滿足，這對(duì)房產(chǎn)交易平臺(tái)及房企的線上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力及管理能力提出挑戰(zhàn)。2月前三周貝殼平臺(tái) VR 總帶看量達(dá)655萬(wàn)次，人均VR帶時(shí)長(zhǎng)達(dá)10分鐘。重點(diǎn)18城市線上客戶占比超過(guò)70%，較2019年50%有顯著提升。非典改變的是小額高頻消費(fèi)的線上習(xí)慣，隨著互聯(lián)網(wǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)的改造，新冠疫情將大大影響購(gòu)房等大額低頻消費(fèi)的線上習(xí)慣。房地產(chǎn)行業(yè)商機(jī)線上化、作業(yè)線上化、管理線上化、培訓(xùn)線上都將成為趨勢(shì)。此外，貝殼研究院發(fā)起的相關(guān)調(diào)研顯示疫后6成消費(fèi)者購(gòu)房將更關(guān)注社區(qū)物業(yè)品質(zhì)，未來(lái)物管行業(yè)迎來(lái)機(jī)遇。

　　第三，消費(fèi)者行為偏好會(huì)發(fā)生變化。從需求度看，需求并沒(méi)有消失，而是被延后滿足。對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，計(jì)劃普遍延長(zhǎng)3-6個(gè)月，疫情對(duì)換房人群的沖擊可能會(huì)更大，調(diào)研數(shù)據(jù)表明將會(huì)延長(zhǎng)4-6個(gè)月。從配套角度看，物業(yè)和醫(yī)療配套價(jià)值被放大。很多消費(fèi)者經(jīng)過(guò)這次疫情，可能會(huì)更加看重物業(yè)管理好的、低密度的、周邊配套完善和交通便利的小區(qū)。

　�。ㄗⅲ烘溂抑攸c(diǎn)18城分別為北京、長(zhǎng)沙、成都、大連、廣州、杭州、合肥、濟(jì)南、廊坊、南京、青島、上海、深圳、天津、武漢、西安、煙臺(tái)、重慶）

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