“公寓產(chǎn)品買一套少一套，以后再也沒有公寓了�！�8月1日上午，深圳龍華區(qū)新盤的銷售人員正忙著給客戶發(fā)微信，配上的是現(xiàn)場成功認購公寓的視頻。
這幾天，在深圳，無論是開發(fā)商，還是中介，這樣卯著勁推銷公寓的場景隨處可見。
公寓市場突然熱鬧的背后，是7月31日由深圳市規(guī)劃和自然資源局（以下簡稱“深圳規(guī)土委”）、深圳市住房建設局（以下簡稱“深圳住建局”）發(fā)布的《關于停止商務公寓審批的通知》（以下簡稱“《通知》”），正式在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務公寓項目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批。
這是短短兩年內(nèi)，深圳監(jiān)管層向商務公寓祭出的第三把“利劍”。2018年7月31日，面對商務公寓未納入限購引發(fā)投資資金的頻頻入場，以及開發(fā)商憑借開發(fā)商務公寓的“捷徑”，利用商業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地投機住房市場等情況，深圳曾將調(diào)控劍指商務公寓，要求各類新供應用地上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途，新購商務公寓5年內(nèi)限售。
但面向開發(fā)商的“只租不售”措施僅持續(xù)了一年時間，2019年12月12日，深圳宣布取消商務公寓“只租不售“政策。彼時，深圳住建局發(fā)現(xiàn)，商務公寓的限售政策抑制了部分城市更新項目的活躍度，長期看不利于增加商品房供給，短期看不利于可售商務公寓銷量。
這一次徹底取消商務公寓，深圳規(guī)土委與深圳住建局在解讀中表示，商務公寓早期一定程度上發(fā)揮了商務辦公區(qū)配套的作用，但近年來，商務公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務商務人士”、“短期住宿”的目的。
增加居住用地
今年上半年，深圳商務公寓推貨速度一度放緩，受總供應面積同比下滑38.5%的影響，同期商務公寓的成交面積同比下滑27.9%。
不過，深圳“715新政”樓市調(diào)控升級后，深圳市場上的“房票”驟減，不限購不限貸的商務公寓市場迎來短暫“春天”。
“最近公寓成交比較火熱，位于深圳南山區(qū)的商辦項目僑城一號，之前好長一段時間都處于零成交，新政后一周賣出了3套�！币幻钲谥性禺a(chǎn)二級市場策劃人員透露。
據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解，“715新政”落地后，萬科坂田項目在沒有啟動三級市場聯(lián)動、大規(guī)模廣告宣傳的前提下，一周時間去化了300多套公寓。
投資投機需求流向類住宅的商務公寓，促使各大需求旺盛的一線城市正在想方設法應對，早在2017年，為維護房地產(chǎn)市場秩序，上海等城市已經(jīng)停止審批公寓式辦公項目。然而，這只是深圳停止商務公寓審批的直接“導火索”。
根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》，商務公寓在用地分類上屬于商業(yè)用地。深圳更深一層考慮是，希望在供求矛盾日漸突出的背景下，通過壓縮商業(yè)用地規(guī)模來適當提高居住用地比例。上述《通知》提到，優(yōu)化城市主副中心和組團中心內(nèi)各功能用地規(guī)劃布局，減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。
“在規(guī)劃層面，深圳結(jié)合編制新一輪國土空間總體規(guī)劃的契機，研究適應新時期城市發(fā)展需要的城市建設用地結(jié)構(gòu)比例。”深圳規(guī)土委與深圳住建局在解讀中指出。
深圳過往的土地總體規(guī)劃中，商服與產(chǎn)業(yè)用地的供應和占比都比較大，住宅用地的占比常年不及20%。以2019年為例，深圳全年計劃供應1200公頃建設用地，其中居住用地供應150公頃，占比只有12.5%；商業(yè)服務業(yè)用地及產(chǎn)業(yè)用地供應達到355公頃，占比達29.6%，幾乎接近宅地供應的2.5倍。
今年起，深圳正在進一步加大居住用地的供應力度，計劃供應居住用地 293.2公頃，盡管同比翻了一倍，但僅占全年建設用地供應總量的約25%，還是遠遠低于全國約33%的平均水平，更低于國際上40%以上的水平。
一邊是住宅用地嚴重短缺，另一邊則是2200萬實際居住人口，與每年動輒30萬人以上的凈增常住人口以及數(shù)十萬引進人才所帶來的巨大住房需求，供不應求的局面刺激深圳房價這些年一直水漲船高。
最近四年間，深圳已經(jīng)多次從需求端與供應端入手調(diào)控，如今，通過根源的供給側(cè)解決問題，“從用地結(jié)構(gòu)上增加居住用地規(guī)模，增加公共住房供給”被相關部門視為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的有效途徑。
城市更新下半場
“今年上半年，我們在為一些舊改項目做前期規(guī)
劃方案時就發(fā)現(xiàn)，好幾個舊改項目的C1類用地（商業(yè)用地）需要申請商務公寓指標，但規(guī)劃主管部門暫停審批。當時，相關部門給到的說法是，關于商務公寓的政策還在調(diào)整，讓開發(fā)商先等一等，待政策落地再繼續(xù)�！笔缆�(lián)行集團首席工改顧問董極告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)。
在深圳，由于新增供應凈地較少，商務公寓應更多依靠城市更新來實現(xiàn)。而城市更新項目中，商業(yè)用地規(guī)劃的業(yè)態(tài)包括商務公寓、辦公和商鋪三種。董極對經(jīng)濟觀察網(wǎng)說，深圳對商業(yè)用地規(guī)劃成商務公寓的比例是有限制的，“按照政策規(guī)定，一個舊改項目的商務公寓指標，最高可以占到商業(yè)用地總建面的50%；但實操過程中，能夠通過規(guī)劃部門審批的上限只有30%�！�
以一個舊村改造項目為例，整個舊村的用地屬性包括居住用地、教育用地、公共設施用地和商業(yè)用地，規(guī)劃部門在審批時會單獨核算商業(yè)用地的容積率和總建面，假設商業(yè)用地的總建面達到10萬平方米，其中可規(guī)劃成商務公寓的建面最多只能是3萬平方米。
“從算賬的角度來看，深圳辦公市場空置率比較高，如果舊改項目的商業(yè)用地改造成辦公和商業(yè)，后期去化壓力肯定比較大。通常情況下，開發(fā)商做舊改，里面的商業(yè)用地部分，后續(xù)現(xiàn)金流來源還是依靠商務公寓這種類住宅產(chǎn)品�！倍瓨O稱。
一位上市房企深圳區(qū)域投拓人員也提到，辦公和商鋪產(chǎn)品早年還能回點血，現(xiàn)在完全是賠本買賣了。
這意味著，伴隨著商務公寓停止審批，城市更新項目中的變現(xiàn)捷徑正在被“圍堵”。不過，為保障已批商務公寓項目的合法權(quán)益，做好市場平穩(wěn)過渡，上述《通知》規(guī)定，規(guī)劃已經(jīng)深圳市規(guī)劃主管部門和各區(qū)政府（新區(qū)管委會）審議通過或建設用地規(guī)劃許可已經(jīng)過審批通過的商務公寓項目，可按原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)審批手續(xù)，不受《通知》影響。
對于已批規(guī)劃尚未簽訂合同（不含招拍掛出讓情形）的商務公寓項目，在滿足學校等公共配套要求、開發(fā)企業(yè)自愿的基礎上，鼓勵轉(zhuǎn)為可售型人才住房。
合一城市更新集團統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月31日，從歷年城市更新項目批復規(guī)劃建筑功能來看，已批商務公寓總建筑規(guī)模約1100萬平方米，整體占比約8%。
“這個《通知》對于配建商務公寓指標比較大的舊改項目還是會產(chǎn)生影響。目前，主管部門對于人才房限制諸多，其售價差不多是普通商品房的6成，開發(fā)商在一個舊改項目里配建人才房，利潤可能還不如配建商務公寓來得更高�！币晃桓酃缮鲜蟹科蟮呐f改負責人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，受影響的舊改項目放慢速度也正常。
但董極表示，已批規(guī)劃的這部分項目，選不選擇轉(zhuǎn)成可售型人才住房，完全看開發(fā)商的意愿。所以，政策對其產(chǎn)生的影響還不好評估。
更大的一個變化體現(xiàn)在未經(jīng)審批的商務公寓項目上。合一城市更新稱，新政對以商業(yè)類用地為主但規(guī)劃還未經(jīng)市規(guī)劃主管部門和各區(qū)政府審批通過的城市更新項目、或者前期簽訂的合作協(xié)議里約定回遷商務公寓但未規(guī)劃審批通過的項目影響面均較大，在商辦類剩余的大環(huán)境下，進一步加大了項目未來的去化難度。
“在深圳做舊改，已經(jīng)習慣了政策變化。現(xiàn)在政策不利好，或許下一個政策對于開發(fā)商就是利好�！鄙鲜龈酃缮鲜蟹科笈f改負責人對于新政將產(chǎn)生的影響已經(jīng)司空見慣。
《通知》出來后，有不少開發(fā)商第一時間打電話向董極咨詢。董極一直在表達一個觀點，既然《通知》強調(diào)要優(yōu)化各級城市中心區(qū)內(nèi)的各功能用地規(guī)劃布局，而深圳城市中心區(qū)現(xiàn)在基本都要依賴城市更新來騰挪空間。這說明未來城市更新項目中商業(yè)用地比例可能會減少，宅地比例可能增加�！皩τ陂_發(fā)商來講，參與城市更新的活躍度和積極性或許會因此提升�！�
上述港股上市房企舊改負責人表示，在城市更新中，住宅比例提高是必然的，不過更多會以人才房或者保障房形式來增加。“這也是倒逼開發(fā)商未來在就該中走改造人才房或保障房這條路，畢竟如果不往這個途徑走，城市更新項目的手續(xù)辦理相對比較困難�！�
來 源：
編 輯：liuy
