在城市發(fā)展目標(biāo)不變的情況下，人們對(duì)住房租賃的需求依舊存在，與以往不同的是，受到外界環(huán)境刺激，部分需求由現(xiàn)實(shí)需求轉(zhuǎn)化為潛在需求。在市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)暖，消費(fèi)者信心恢復(fù)之下，人們的住房租賃需求將再度回歸涌現(xiàn)。
歷經(jīng)市場(chǎng)洗禮，長租公寓市場(chǎng)篩選節(jié)奏加快，出局者絡(luò)繹不絕，進(jìn)場(chǎng)加碼者亦頻頻出鏡。在行業(yè)變革與市場(chǎng)選擇中，失敗者的理由各不相同，但留下來的都有著同樣的魅力。
全新賽道
實(shí)力企業(yè)爭相進(jìn)場(chǎng)
2019年，樂伽、安閑居、悅?cè)�、喔客公寓資金鏈斷裂，星窩、預(yù)見、樂棧公寓被收購，《整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》、《住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治工作推進(jìn)》、《住房租賃資金監(jiān)管辦法》出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)迎來一輪大整改。
進(jìn)入2020年，突發(fā)的公共衛(wèi)生事件讓長租公寓市場(chǎng)再度遭遇沖擊，企業(yè)期待的租房高峰被限制出行壓制。復(fù)工后，人們對(duì)于租賃環(huán)境和品質(zhì)的需求發(fā)生變化，退房率增加，空置率上漲，住房租賃行業(yè)迎來艱難的轉(zhuǎn)型期，長租公寓企業(yè)提前“被推入”全新賽道。
即使面對(duì)慘淡的市場(chǎng)，也依舊有勇士敢于直面。
今年3月，方隅作為中駿集團(tuán)一體兩翼布局的核心業(yè)務(wù)再度被提及，集團(tuán)對(duì)于租賃市場(chǎng)的信心并未因短期虧損而消減，反而定下了宏偉目標(biāo)：計(jì)劃至2025年布局長租公寓20萬間，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)600億元，管理租金規(guī)模沖擊100億元，以實(shí)現(xiàn)為集團(tuán)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流的目標(biāo)。
頑強(qiáng)的勇士從不孤獨(dú)，近期樂乎公寓對(duì)外宣稱為盡快實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)獨(dú)立，2020年實(shí)現(xiàn)盈利的第一目標(biāo)不變。據(jù)悉，目前其房源出租率已恢復(fù)至70%-80%，一季度出租情況雖受到影響，但樂乎對(duì)以多重方式引流、多元優(yōu)惠活動(dòng)提升出租率依舊抱有信心，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)也仍舊抱有期待。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月底，樂乎公寓實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)開業(yè)，新增門店21家，擴(kuò)充房源2902間，涉及北上廣深4座核心城市。
黑天鵝可以造成市場(chǎng)的波動(dòng)，卻不能阻礙行業(yè)的發(fā)展。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占位，區(qū)域化的圈地自嗨自不是終點(diǎn)，唯有突破市場(chǎng)限制實(shí)現(xiàn)規(guī)模化，占領(lǐng)現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者，吸引潛在消費(fèi)者，使其時(shí)間屬性最大化，才可能達(dá)成企業(yè)發(fā)展的持續(xù)性目標(biāo)。
企業(yè)失速
灣流擴(kuò)張，沖出長租賽道
市場(chǎng)總是適時(shí)展現(xiàn)他的冷酷，不驚喜于新成員的到來，亦不為老朋友的離場(chǎng)而悲傷，高傲而冷漠的見證弱肉強(qiáng)食，成員更新。
2019年至今長租公寓因多番爆倉事件頻頻成為大眾輿論焦點(diǎn)，數(shù)十家長租公寓企業(yè)被市場(chǎng)淘汰，而留下來的許多企業(yè)也游離在崩盤的邊緣，租金貸、擴(kuò)張壓力、空置率上升正將一些企業(yè)一步步推向臨界點(diǎn)。
2019年7月，南京樂伽公寓因高收低租導(dǎo)致資金鏈斷裂停業(yè)；
2020年2月，長租公寓第一股青客公寓年報(bào)顯示公司現(xiàn)金流承壓，租金貸比率高帶來擠兌風(fēng)險(xiǎn)；
租金貸給白領(lǐng)公寓市場(chǎng)帶來的惡果，資金鏈全數(shù)承接，抗壓不過，許多企業(yè)慘遭清洗。
落寞離場(chǎng)不僅是普通玩家的特權(quán)，市場(chǎng)總是刻意地顯露出他的公平。
近期定位中高端長租公寓市場(chǎng)的灣流國際青年社區(qū)也陷入了相似的境況。4月初，灣流國際被爆出多個(gè)項(xiàng)目滯后退還租客押金、長期拖欠業(yè)主租金等情況。
1月，灣流上大路社區(qū)因?yàn)沉魍锨纷饨穑瑯I(yè)主私自扣押租客行李，索要租金；
1月21日起，灣流復(fù)旦社區(qū)斷電，強(qiáng)制租客搬家，搬家費(fèi)用自理；
無論是業(yè)主還是租客，均已完全喪失對(duì)灣流國際的信心，而各方矛盾的激發(fā)點(diǎn)均源于灣流的資金鏈。
自2015年成立，灣流國際就憑借精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位收獲到了資本的青睞，2017、2018兩年內(nèi)先后完成4億融資，并建立重資產(chǎn)投資基金和住房租賃發(fā)展基金，同時(shí)大舉進(jìn)入全國多地。
2019年初，灣流創(chuàng)始人黃海濱甚至立下豪言，稱將在2019年將全面打開市場(chǎng)，投資500座共享社區(qū)，力爭實(shí)現(xiàn)11.5萬套托管的短期目標(biāo)；同時(shí)發(fā)力布局，努力向布局8大城市和國際15大城市，管理規(guī)模超100萬套房源的長期目標(biāo)靠近。
然而，截至2019年12月灣流僅完成24個(gè)項(xiàng)目布局，在管房源1萬間，與年初立下的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。
行業(yè)面臨洗牌，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，再加上疫情的突襲，讓灣流本已疲憊不堪的資金鏈再度受創(chuàng)。灣流作為中高端定位的長租公寓，擁有高租金回報(bào)的同時(shí)也要承擔(dān)高昂的物業(yè)成本，而“不允許招租”、“租客難返”、“空置率上升”則讓灣流的現(xiàn)金流更加脆弱，擴(kuò)張過快造成的隱患此時(shí)也愈加明顯。
瘋狂的擴(kuò)張，快速的侵占，終會(huì)在市場(chǎng)的選擇中停下來。
搶奪市場(chǎng)占位的同時(shí)，企業(yè)還需注意，規(guī)�；陌l(fā)展并非大肆的擴(kuò)張，在防疫常態(tài)化時(shí)期，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和精準(zhǔn)運(yùn)營協(xié)同規(guī)�；l(fā)展戰(zhàn)略才是保障企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
政策施力
租賃市場(chǎng)再獲加速度
今年受到突發(fā)性公共衛(wèi)生事件影響，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值出現(xiàn)罕見下降，眾多行業(yè)受到嚴(yán)重波及，人員出行、企業(yè)復(fù)工的限制亦對(duì)住房租賃市場(chǎng)造成影響。降價(jià)出租、掛牌數(shù)十天無人問津者屢見不鮮，長租公寓空置率走高更給企業(yè)資金鏈當(dāng)頭一棒。
3月至今，隨著企業(yè)復(fù)工情況轉(zhuǎn)好，許多長租公寓企業(yè)開始加大曝光頻率，借以豐富的租住體驗(yàn)聚攬人氣，甚至以最大力度釋放優(yōu)惠讓利求生，行業(yè)競(jìng)爭再度升級(jí)。
豐富多元的租住需求即是對(duì)長租公寓企業(yè)的考驗(yàn)，也是強(qiáng)化行業(yè)穩(wěn)定性的關(guān)鍵。在租賃需求趨向多元化的背景之下，長租公寓也成為國家發(fā)展政策傾斜的方向。
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上海市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的若干意見》，鼓勵(lì)建設(shè)年輕人、老年人融合居住的綜合社區(qū)和長租公寓，未來長租公寓與養(yǎng)老地產(chǎn)融合或?qū)⒊蔀樾略鲩L點(diǎn)；
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在國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上,國家發(fā)展改革委副主任寧吉喆公開表示，在積極促進(jìn)消費(fèi)回升的同時(shí)，還要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大城市老舊小區(qū)便民化等方面的改造力度；
在政策的多番加持之下，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展之路尚存曙光。
5月28日，由朗詩集團(tuán)運(yùn)作的中國首單合作型長租公寓儲(chǔ)架式REITs“平安匯通－平安不動(dòng)產(chǎn)朗詩租賃住房2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功設(shè)立。
長租公寓類REITs的成功發(fā)行將進(jìn)一步推進(jìn)盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的步伐，為租購并舉的住房制度體系建設(shè)增添助力。近年我國類REITs發(fā)展較快，同時(shí)公募REITs也逐漸進(jìn)入大眾視野。
4月30日，中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)合國家發(fā)展改革委共同發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，以及《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的征求意見稿，首度明確界定了公募REITs的投資范圍、產(chǎn)品定義、專業(yè)勝任、發(fā)售安排以及基金運(yùn)作，基礎(chǔ)設(shè)施也將成為我國正式進(jìn)軍公募REITs的起點(diǎn)。
在中美關(guān)系日益緊張的當(dāng)下，在世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的今天，我國的公募REITs的落地既是眾望所歸，也是在保障我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí)，為我國深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展增添助力。
此次公募REITs試點(diǎn)雖未提及長租公寓業(yè)態(tài)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，長租公寓已基本具備其所需條件，未來公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施方面的成功經(jīng)驗(yàn)必將為長租公寓打開REITs通路提供保障。
來 源：和訊
編 輯：liuy
