相比往年，深圳今年的樓市小陽(yáng)春來(lái)得要晚一些。
深圳住建局房產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，五月新房成交4788套、二手房成交9042套，兩個(gè)數(shù)據(jù)同比去年同期相差大約0.1%，出入不大。而放在過(guò)往6個(gè)月的時(shí)間軸內(nèi)比較，深圳目前的成交量已經(jīng)在疫情低谷之后逐漸上揚(yáng)。樂(lè)有家、諸葛找房等多個(gè)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅均價(jià)已于今年四月上漲到了6萬(wàn)+元/㎡，并持續(xù)上行。
量?jī)r(jià)齊漲的5月，不少人已不滿足于按揭貸，正嘗試?yán)眯庞觅J來(lái)撬動(dòng)房產(chǎn)，寄望分羹深圳樓市，“買到就是賺到”的投機(jī)風(fēng)開(kāi)始出現(xiàn)苗頭。
然而硬幣的另外一面，信貸違約的魅影卻在悄然閃現(xiàn)，一些銀行客戶經(jīng)理好幾年都不曾遇到的抵押貸款逾期業(yè)務(wù)和斷供業(yè)務(wù)開(kāi)始抬頭。部分銀行已經(jīng)開(kāi)始警惕小微企業(yè)貸款潛存的逾期風(fēng)險(xiǎn)；抵押貸展期的狀況也讓不少客戶經(jīng)理變得“膽小”了起來(lái)：對(duì)小微企業(yè)的貸款審查變嚴(yán)格了。
這個(gè)夏天繽紛而焦灼。在資金鏈緊張邊緣掙扎的企業(yè)、苦于供樓的個(gè)人、正靈活套取各種信貸產(chǎn)品投入樓市打新的淘金客們，共同構(gòu)成深圳樓市魔幻小陽(yáng)春的一道獨(dú)特風(fēng)景線。
樓市斷供和抵押貸逾期抬頭
在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行深圳一支行零售信貸部工作近十年的林麗最近有些煩。服務(wù)中小微企業(yè)客戶近十年，她五月份手頭已經(jīng)接手了兩筆貸款逾期業(yè)務(wù)。過(guò)去，她好幾年才會(huì)遇到一筆貸款逾期業(yè)務(wù)。這段時(shí)間，銀行客戶經(jīng)理們好幾年都不曾遇到的貸款逾期“黑天鵝”業(yè)務(wù)如今開(kāi)始出現(xiàn)了。
另一銀行經(jīng)理張敏也不幸踩雷。她的這位客戶在深圳寶安區(qū)沙井經(jīng)營(yíng)了一家四五十人規(guī)模的模具廠。前后十幾年，歷經(jīng)2008年金融危機(jī)，工廠業(yè)務(wù)整體平穩(wěn)，老板在今年春節(jié)過(guò)后也就沒(méi)太在意疫情對(duì)業(yè)務(wù)帶來(lái)的沖擊。孰料上游大客戶四月底臨時(shí)告知訂單要減半，模具廠的經(jīng)營(yíng)狀況開(kāi)始斷崖式下滑。
“中型企業(yè)一般預(yù)留兩三個(gè)月現(xiàn)金。開(kāi)小廠的老板基本都是一有錢就立刻投入生產(chǎn)了，也很少有心思搞副業(yè)做投資，老板也就預(yù)留了一個(gè)月現(xiàn)金�，F(xiàn)在撐不過(guò)來(lái)，已經(jīng)辦了貸款展期。”張敏言及這一切不甚唏噓，以前銀行面臨的企業(yè)抵押貸逾期情形無(wú)非是企業(yè)間鬧經(jīng)濟(jì)糾紛。如今，經(jīng)手的抵押貸逾期業(yè)務(wù)不少源于產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)而來(lái)。
幸運(yùn)的是，林麗和張敏經(jīng)手的客戶都辦理了貸款展期，這在往年是不大可能的。
今年3月，《關(guān)于對(duì)中小微企業(yè)貸款實(shí)施臨時(shí)性延期還本付息的通知》（下稱“《通知》”）允許小微企業(yè)還本付息日期延至2020年6月30日。這也讓資金緊繃，一時(shí)間難以還款付息的企業(yè)獲得了喘氣的機(jī)會(huì)。
相對(duì)于小微企業(yè)逾期，個(gè)人按揭貸款暫時(shí)穩(wěn)定，但也有國(guó)有銀行深圳分行人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，按揭違約相比去年同期有增加，多是因公司倒閉失去供房收入。
“以前每個(gè)月大概有幾個(gè)客戶斷供；最近每個(gè)月大概有十幾個(gè)客戶咨詢斷供的事情，但是我們也會(huì)綜合貸款人情況辦理延長(zhǎng)貸款期限、轉(zhuǎn)按揭，走到出售房屋那一步的客戶還不多�！鄙鲜鰢�(guó)有銀行深圳一分行人士直言，但是這類現(xiàn)象有增多苗頭。
對(duì)于部分銀行人士感受到的貸款客戶的微妙變化，經(jīng)營(yíng)小微企業(yè)的業(yè)內(nèi)人士、拍賣人士有著類似的感受。
常年活躍在企業(yè)圈、拍賣圈的王昌爾向第一財(cái)經(jīng)記者表示，“我們目前接手的拍賣資產(chǎn)比去年同期有增加但不明顯，下半年會(huì)慢慢多起來(lái)，畢竟走完拍賣流程也需要時(shí)間�！�
多位銀行人士在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪之際均有表達(dá)，抵押貸逾期、個(gè)人房貸斷供的現(xiàn)象開(kāi)始慢慢“抬頭”了，但是斷供“潮”尚未到來(lái)。這其中的原因在于，深圳的房?jī)r(jià)抗跌性強(qiáng)。即便企業(yè)主無(wú)路可走將房子入市也能錄得一個(gè)看漲的估值，不至于走到面臨破產(chǎn)起訴查封拍賣及繳納違約利息、個(gè)人征信上榜銀行“黑名單”的窘境。
即便如此，部分銀行已經(jīng)開(kāi)始警惕小微企業(yè)貸款潛存的逾期風(fēng)險(xiǎn)。
“我們支行行長(zhǎng)在周會(huì)上也提到了這點(diǎn)，讓大家最近多梳理手頭的中小微企業(yè)客戶，摸底企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況、產(chǎn)業(yè)鏈上下游狀況，跟企業(yè)客戶溝通頻度要密一點(diǎn)。”林麗直言。
抵押貸展期的狀況也讓不少客戶經(jīng)理變得“膽小”了起來(lái)：對(duì)小微企業(yè)的貸款審查變嚴(yán)格了。
“三四月，有小微企業(yè)貸款貼息政策支持的時(shí)候，銀行貸前審查需要到企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所拍照存檔，審核紅本房屋估價(jià)的七成、公司一年流水的六成能否覆蓋貸款額度，才能敲定放款與否；現(xiàn)在我們還會(huì)查驗(yàn)小微企業(yè)上年度營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)、上年度納稅額、員工人數(shù)、近兩年納稅證明及近三年財(cái)務(wù)報(bào)表等資料。”
一位不愿具名的股份制商業(yè)銀行福田區(qū)支行的負(fù)責(zé)人士透露，悄悄收緊放款門檻是考慮到企業(yè)展期、續(xù)貸現(xiàn)象開(kāi)始增多，不想造成銀行不良資產(chǎn)增多。
“淘金客”套用信貸資金
即便風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)，個(gè)人按揭貸仍是深圳各大銀行的香餑餑。
據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，2019年至2020年4月深圳一共交易了15萬(wàn)套房子。其中一次性付款占比不到1成，15萬(wàn)套房子里有13萬(wàn)套便采用了按揭貸款的支付方式。而不需要抵質(zhì)押或者第三方進(jìn)行擔(dān)保的信用貸在部分銀行的風(fēng)頭甚至蓋過(guò)了按揭貸。
“我手頭就排著四五個(gè)信用貸客戶，都是些貸款信譽(yù)記錄不錯(cuò)且個(gè)人收入來(lái)源有保障的客戶。”民生銀行深圳一支行的劉姓客戶經(jīng)理告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
如今的信用貸熱度明顯高于往年。多家銀行人士言及信用貸，只是感受不一，但均向第一財(cái)經(jīng)記者表示，信用貸相比去年有增加。
其實(shí)，受到不少人追捧的信用貸用起來(lái)也不是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的。如果貸款人申請(qǐng)了信用貸并且已經(jīng)用了，會(huì)在貸款人征信記錄上有所體現(xiàn)。在申請(qǐng)住房按揭貸的時(shí)候銀行可能會(huì)要求貸款人說(shuō)明首付款的來(lái)源，如果提供不了首付款來(lái)源的證明，銀行可能會(huì)要求貸款人提前結(jié)清貸款，甚至直接拒批。與此同時(shí)，深圳的多家銀行都要求信用貸款三年內(nèi)還清，少數(shù)銀行要求貸款人的信用貸業(yè)務(wù)于一年內(nèi)結(jié)清。
第一財(cái)經(jīng)記者了解到，對(duì)于沒(méi)有公司沒(méi)有房產(chǎn)的貸款客戶來(lái)說(shuō)，一般銀行提供的信用貸上限是三十萬(wàn)元，貸款人可以選擇向兩三家銀行申請(qǐng)信用貸，籌得百萬(wàn)元資金。
換言之，貸款人通過(guò)信用貸工具適度加杠桿可以助力自身搭上買房的車；但另一方面，它的還款期限又會(huì)給到貸款人還款壓力，信用貸不良也會(huì)直接影響個(gè)人按揭貸業(yè)務(wù)的申請(qǐng)、個(gè)人的征信記錄等。
鑒于信用貸的諸多限制，這些敢于同一時(shí)間去找兩三家銀行申請(qǐng)信用貸，湊足百萬(wàn)元資金投向樓市的客戶，多半都對(duì)深圳樓市報(bào)以極高的熱忱，且具有更強(qiáng)的購(gòu)買力和更穩(wěn)定的支付力。
“我經(jīng)手的信用貸客戶，一次性貸到三十萬(wàn)上限的基本上都是奔著二套房去的。”深圳一家股份制銀行黃姓人士表示，深圳樓市這幾個(gè)月價(jià)格持續(xù)上行給了不少剛需客和投資客上車的動(dòng)力。
“信用貸一旦出現(xiàn)貸款逾期，因?yàn)槿狈Φ盅何锴迨蘸芾щy，我們審批辦理要求一直很嚴(yán)。但是深圳優(yōu)質(zhì)客戶多，至少我經(jīng)手的客戶這兩個(gè)月有增多，基本上都是在大企業(yè)工作的金領(lǐng)人群，去買房投資的�！秉S姓人士續(xù)稱，樓市的投資回報(bào)率給了加杠桿客戶人群信心。
第一財(cái)經(jīng)采訪了一位憑借信用貸搭上二套房快車的淘金者張弛，在深圳打拼的十年，他親眼見(jiàn)證了深圳樓市的快速上漲。
2010年的深圳新房?jī)r(jià)格是2字頭（2萬(wàn)+）。其中變化最大的當(dāng)屬2015-2016年，深圳房?jī)r(jià)從3字頭直接跳到到5字頭，主因是2015年330政策放松了限購(gòu)限貸，以及深圳整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的迅猛發(fā)展。自2017年開(kāi)始，政府嚴(yán)控樓市，打擊炒房投資客，為保障剛需權(quán)益推出了系列新政，才促使深圳新房?jī)r(jià)格漸趨平穩(wěn)，近3年漲幅僅3%。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，十年間深圳房?jī)r(jià)總漲幅178%，領(lǐng)先國(guó)內(nèi)諸多城市。今年疫情期間，深圳樓市仍呈上漲之勢(shì)。此前，深圳二手住宅均價(jià)還在5.7萬(wàn)元/㎡水平，到2020年4月，均價(jià)上漲到了6萬(wàn)+元/㎡。同時(shí)，樓市成交也快速回暖，5月深圳二手住宅過(guò)戶量再度突破8000套，創(chuàng)近半年新高，但距離去年末還略有差距。
在張弛及他身邊的人看來(lái)，房子無(wú)疑是實(shí)現(xiàn)財(cái)富快速增值及拉開(kāi)階層差距的第一大法寶。這也令他及身邊人動(dòng)用信用貸撬動(dòng)二手房的信心和興趣度大增。
高漲的樓市看不到終點(diǎn)
敢于加杠桿背后，是大多數(shù)深圳人篤信深圳樓市供需不平衡的局面暫時(shí)難以得到改變。
根據(jù)深圳市土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，2006-2019年間，深圳累計(jì)住宅供應(yīng)730578套，年均5.2萬(wàn)套，放在長(zhǎng)時(shí)間周期中，年住宅供應(yīng)呈曲線下行之勢(shì)；與之對(duì)應(yīng)的是，常住人口從2006年的846.43萬(wàn)人，增加到2019年的1343.88萬(wàn)人，累計(jì)增加接近500萬(wàn)人，呈整體上行之勢(shì)。
同時(shí)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡，工業(yè)、商業(yè)類用地供應(yīng)多、住房用地供應(yīng)少的局面十余年間并未得到扭轉(zhuǎn)。美聯(lián)物業(yè)根據(jù)官方公開(kāi)出讓的土地?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去14年里，深圳居住、商業(yè)、工業(yè)三類用地結(jié)構(gòu)的分別占比分別是：17%、10%和53%。
結(jié)構(gòu)性失衡推導(dǎo)下，深圳購(gòu)房需求在三月疫情緩和后便密集釋放，市場(chǎng)快速?gòu)乃脑路莸牟糠制瑓^(qū)過(guò)熱到現(xiàn)在量?jī)r(jià)齊升。
同時(shí)，房企們的拿地信心也正在快速被點(diǎn)燃。5月，深圳房企龍光地產(chǎn)拿下的深圳前灣片區(qū)地塊，以總價(jià)116億元占據(jù)5月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)榜首，每平米可售樓面價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元。
樓市熱情不褪，投機(jī)風(fēng)開(kāi)始出現(xiàn)苗頭，給調(diào)控再度加壓。以5月為例，深圳市住建局的調(diào)控動(dòng)作接二連三。
5月22日，住建局親臨地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查，TaTa公寓、鴻榮源·壹方中心、星河丹堤、金亨利首府等一批掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)的房源被迫下架。5月26日，針對(duì)網(wǎng)友投訴網(wǎng)紅盤華強(qiáng)城捂盤惜售、沙井海岸城偷收喝茶費(fèi)等問(wèn)題，深圳市寶安住建局要求片區(qū)所有住宅新盤采取委托公證公開(kāi)認(rèn)籌籌錢選房的形式予以銷售。
高價(jià)房源下架、捂盤惜售內(nèi)定房源被約談，再到近兩日福田區(qū)棚改炒作遭住建局打壓……主管部門操作基本上對(duì)癥下藥，步步緊跟，以防樓市過(guò)熱。
住房“盤子小”的深圳也正在通過(guò)增大住宅供應(yīng)，寄望打破樓市過(guò)熱困局。
5月初，深圳發(fā)布的《2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，年內(nèi)計(jì)劃供應(yīng)1200公頃建設(shè)用地，與2019年計(jì)劃供應(yīng)量持平，其中居住用地為293.2公頃。這一居住用地的供應(yīng)比例較往年有所上升，年內(nèi)計(jì)劃供應(yīng)面積較2019年實(shí)際供應(yīng)面積增加了50%。
這個(gè)6月，備受矚目的光明金融界項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)放展示中心，而全民矚目的潤(rùn)璽一期年內(nèi)也將會(huì)入市。整體來(lái)看，“買到就是賺到”投機(jī)心理、剛需客的快速上車心理、開(kāi)發(fā)商的拍地?zé)崆榈榷冀o深圳樓市按下了快進(jìn)鍵。但平抑深圳房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，徹底打破供求不平衡的主邏輯仍將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)網(wǎng)
編輯：wangdc
