新年伊始，中國房地產企業(yè)已靜悄悄開啟新一輪融資動作。
1月8日，融創(chuàng)中國(01918.HK)發(fā)布公告，宣布就發(fā)行2025年到期的5.4億美元6.5%優(yōu)先票據訂立購買協(xié)議，所得款項主要用于現(xiàn)有債務再融資。同日發(fā)布融資計劃的，還有碧桂園、旭輝控股、金隅集團、建發(fā)股份等房企。
作為2020年首個發(fā)行窗口，近期債券市場頗為熱鬧。據第一財經不完全統(tǒng)計，房企公布的債券融資計劃達16筆，龍頭房企、中小型企業(yè)均有涉足。值得注意的是，在已公布計劃中，低利率發(fā)債頻頻出現(xiàn)，其中不乏民營企業(yè)融資成本低至3.375%。
與此同時，隨著全球負利率債券越來越多，中國高票息地產債受到的關注度越來越高。去年房企境外融資額達752億美元。2020年，房企在海外市場的身影依然活躍，包括龍光地產、禹洲地產、合景泰富、正榮集團等多家內房，均不約而同于海外籌措資金。
今年首個融資潮來臨
經過一年嚴峻融資環(huán)境的考驗，房企于今年開始謀求破冰空間。
1月7日，龍湖集團(00960.HK)公告，擬發(fā)行于2027年到期的2.5億美元3.375%優(yōu)先票據、于2032年到期的4億美元3.85%優(yōu)先票據，將用于再融資及公司用途。此筆融資，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。
過往來看，融資成本較低的房企大多有國資背景。據克而瑞統(tǒng)計，去年上半年平均融資成本最低的為中海地產，為4.28%。再次為華潤置地、龍湖集團、越秀地產、金地集團、招商蛇口、中國金茂、保利地產、光明地產、首開股份，平均融資成本分別為4.45%、4.56%、4.76%、4.87%、4.91%、4.96%、4.99%、5.37%、5.38%。
有業(yè)內人士指出，國企和央企在融資上有天然優(yōu)勢。龍湖雖是民企，不過是中國唯一獲得三家國際信用評級機構投資級評級的民營房企，而融資成本與信用評級呈正相關。據悉，本次發(fā)行吸引了來自歐洲和亞洲資管公司、政府主權基金、銀行等訂單，獲48億美元超額7倍認購。
不僅是龍湖，實際上近期房企低利率發(fā)債并不罕見。
1月3日，榮盛發(fā)展(002146.SZ)稱，擬發(fā)行2020年度第一期超短期融資券，發(fā)行規(guī)模5億元，申購利率區(qū)間4.5%~5.5%；1月6日，龍光地產(03380.HK)稱，擬發(fā)行10億元境內公司債券，利率4.8%。1月8日，金隅集團(601992.SH)稱，擬發(fā)行金額不超過50億元公司債券，品種一票面利率區(qū)間3.2%~4.2%，品種二票面利率區(qū)間3.5%~4.5%。
對比2018年房企發(fā)債成本，上述企業(yè)為融資付出的代價已有所減緩�？硕饠�(shù)據顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%。其中，境內債券平均成本5.21%，較2018年略下降0.67%；境外債券平均成本8.13%，較2018年上漲0.86%。
即使是近期發(fā)債成本較高的房企，也較去年案例有所緩和。今年來，正榮集團、禹洲地產、合景泰富、中駿集團密集發(fā)行美元優(yōu)先票據，資金成本分別達7.875%、7.375%、7.40%、7.375%。而去年，當代置業(yè)、泰禾集團、明發(fā)集團海外融資成本均在15%左右徘徊。
每年年初都是房企相對較好的融資窗口期。“對于商業(yè)銀行和資本市場來說，都是以自然年作為周期，每個周期內明顯利率先低后高、融資額度先充裕后緊張。因此，大部分房企都在這個時候進行融資。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚稱。
房企扎堆海外窗口
2019年，隨著國內融資環(huán)境收緊，房企密集轉向海外銀團貸款。中原地產研究中心數(shù)據顯示，2019年房企境外融資達752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲幅度達52%。
今年，此種態(tài)勢依然未減，龍湖、碧桂園、龍光、合景泰富、禹洲、金輪天地等房企紛紛在境外發(fā)行債券。隨著全球負利率債券越來越多，中國高票息地產債受到的關注度越來越高。
中信證券研究認為，全球范圍來看，隨著流動性充裕和實體經濟回報率走弱，高收益資產匱乏。我國穩(wěn)定的房地價、開發(fā)企業(yè)平穩(wěn)的經營態(tài)勢、有限的境外債券供給，都使得境外地產債呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢，發(fā)行利率走低。
“存量外債占比成為公司競爭力組成部分，高外債占比公司的平均融資成本有望繼續(xù)走低。”上述機構進一步稱，整體而言，由于企業(yè)拿地意愿不強，去化態(tài)度積極，境內外流動性充裕，真實融資成本有小幅下降的可能性。
獲取低成本資金的能力，對中國房企已越來越重要。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，面對行業(yè)洗牌全面升級，融資是房企發(fā)展的核心能力。未來，融資能力對企業(yè)整體經營的影響呈幾何倍數(shù)放大。
不過，當下融資環(huán)境仍然偏緊。隨著境內外融資政策持續(xù)收緊，信托貸款、銀行貸款、公司債等傳統(tǒng)融資渠道受到的限制越來越多。且根據國家發(fā)改委相關政策，房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。這意味著，未來較高信用的房企境外債券供給有限。
與此同時，克而瑞數(shù)據顯示，2019年中174家房企加權平均凈負債率為91.37%，較年初提高4.29個百分點，達歷史最高值，近六成企業(yè)凈負債率有所上升。
據惠譽近日發(fā)布的《中國企業(yè)債市場藍皮書》，2014年以來中國境內企業(yè)債券違約數(shù)量一直呈上升趨勢，違約率從2014年的0.17%升至2018年的1.03%和2019年前11個月的1.19%。違約債券本金金額從2014年的13億增至2019年前11個月的994億元。
從違約發(fā)行人數(shù)量和違約債券本金金額看，民企所占比例均超過80%�；葑u認為，很多民營企業(yè)發(fā)生違約的原因在于，未能在收緊的融資環(huán)境下進行再融資，激進的業(yè)務擴張導致資產負債表過度膨脹，以及公司治理薄弱。
多位業(yè)內人士認為，對中國房企而言，目前維持現(xiàn)金流的最佳方法仍是加強自身造血能力，以銷售回款為主力保障企業(yè)財務穩(wěn)定。“企業(yè)需要更加關注資金鏈狀況以及抵抗流動性風險的能力，這決定了發(fā)行主體的信用資質，逆勢擴張或將導致風險累積。”光大證券固收研究表示。
來 源：第一財經
編 輯：liuy
