2024年10月12日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2024年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》指出，2024年第三季度，北京辦公樓市場(chǎng)新興區(qū)域主導(dǎo)，市場(chǎng)去化邊際改善，超甲級(jí)和核心市場(chǎng)調(diào)整，帶動(dòng)租金加速下行；零售物業(yè)市場(chǎng)高端品牌需求疲軟，平民消費(fèi)持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)租金步入下行通道；倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)方面，北京市場(chǎng)需求遇冷，租金跌幅加劇，環(huán)京需求持續(xù)釋放；商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)TMT行業(yè)調(diào)整持續(xù)，全市僅兩個(gè)子市場(chǎng)正吸納，整體租金下行，中關(guān)村軟件園等子市場(chǎng)跌幅收窄；物業(yè)投資市場(chǎng)中交易板塊更顯多元化，核心區(qū)域資產(chǎn)成交放量。
一、優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)
新興區(qū)域主導(dǎo)，市場(chǎng)去化邊際改善，超甲級(jí)和核心市場(chǎng)調(diào)整，帶動(dòng)租金加速下行
2024年第三季度，北京辦公樓市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目交付。季度新租交易面積總量環(huán)比增長(zhǎng)49%，但較去年同期仍低7%。擴(kuò)租需求繼續(xù)放緩，搬遷活動(dòng)進(jìn)一步主導(dǎo)新租市場(chǎng)，占新租總面積比重環(huán)比提升11個(gè)百分點(diǎn)至82%。近七成的搬遷需求面積以望京、CBD、通州和麗澤四個(gè)子市場(chǎng)為目的地。搬遷動(dòng)線以同區(qū)內(nèi)換遷為主，跨區(qū)搬遷則多遷入麗澤、奧體和望京等子市場(chǎng)。企業(yè)租賃決策仍側(cè)重于空間優(yōu)化和成本控制。從行業(yè)來看，金融科技、基金和保險(xiǎn)類租戶推動(dòng)金融行業(yè)重回需求首位；TMT保持平穩(wěn)，位列第二，平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)和軟件開發(fā)類租戶依然活躍；專業(yè)服務(wù)業(yè)繼續(xù)位列需求第三位。其他板塊中，快消品、能源化工和新能源、芯片半導(dǎo)體及醫(yī)療器械等細(xì)分領(lǐng)域的需求活躍度環(huán)比提升。
各區(qū)政府及國(guó)有企業(yè)業(yè)主引導(dǎo)對(duì)接資源，推動(dòng)數(shù)筆一萬平方米以上新租交易達(dá)成。全市凈吸納量環(huán)比提升160%達(dá)12.5萬平方米，其中86%由新興區(qū)域貢獻(xiàn)。麗澤、石景山、通州等新興子市場(chǎng)樓宇憑借性價(jià)比優(yōu)勢(shì)吸引來自區(qū)內(nèi)和區(qū)外的租戶升級(jí)換遷。非集中區(qū)位近兩年入市的新項(xiàng)目亦有去化。受企業(yè)縮減辦公面積或以成本為目的的外遷活動(dòng)影響，金融街、CBD等核心子市場(chǎng)高租金樓宇的租戶穩(wěn)定性和去化均面臨挑戰(zhàn)。此外，望京、燕莎和東二環(huán)子市場(chǎng)受退租和臨近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力的影響，凈吸納量均錄得負(fù)值。
整體空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至21.0%，但市場(chǎng)需求增量不足，以價(jià)換量的局面持續(xù)，全市平均租金降幅走闊，成交面價(jià)同樣本比環(huán)比下跌3.1%至每月每平方米265.8元。租戶議價(jià)能力增強(qiáng)，擠壓高租金樓宇的溢價(jià)空間，季內(nèi)超甲級(jí)辦公樓和核心區(qū)域調(diào)整幅度較大。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 |租戶部負(fù)責(zé)人袁慧 指出："未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)中關(guān)村、麗澤和石景山區(qū)域?qū)⒂瓉斫?9萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公面積。受新增供應(yīng)影響，全市空置率預(yù)計(jì)會(huì)小幅抬升。世邦魏理仕最近發(fā)布的《2024中國(guó)區(qū)辦公樓租戶調(diào)查》顯示，企業(yè)未來三年選址策略呈現(xiàn)節(jié)降租賃和裝修成本、改善區(qū)位和配套服務(wù)、提高空間效率和體驗(yàn)、加快"向綠而行"等多元化訴求，對(duì)業(yè)主資產(chǎn)管理的綜合能力提出更高要求。
二、 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
高端品牌需求疲軟，平民消費(fèi)持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)租金步入下行通道
2024年第三季度，恰逢國(guó)慶黃金周前夕，北京零售物業(yè)市場(chǎng)迎來通州首開萬象匯盛大啟幕，以超高開業(yè)率為首都副中心再注商業(yè)新活力。全市季末空置率環(huán)比小幅下滑至7.2%。
今年前八個(gè)月，北京餐飲和商品零售收入分別下跌4.6%和0.5%，大部分消費(fèi)者對(duì)于可選消費(fèi)日趨謹(jǐn)慎。以高端消費(fèi)（包括零售、餐飲）為首的新增需求表現(xiàn)低迷，營(yíng)業(yè)表現(xiàn)欠佳的高端連鎖品牌大多通過調(diào)改或閉店來降本增效。如某國(guó)際餐飲品牌關(guān)閉全國(guó)14家分店，其中4家在北京。而輕奢品牌在核心及次級(jí)商圈都放慢開店步伐，使得服飾鞋包業(yè)態(tài)整體新增店鋪占比環(huán)比同比雙降至22%。此外，傳統(tǒng)超市類業(yè)態(tài)仍在艱難求存，以外圍商圈為首升級(jí)轉(zhuǎn)型或閉店較多。但另一方面，定位平民消費(fèi)的零售和餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)力，并成為業(yè)主品牌調(diào)改及項(xiàng)目導(dǎo)流首選，其中平價(jià)餐飲及小吃快餐（如韓式拌飯、日式壽司、辣味小炒）新店數(shù)量占比錄得同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。而烘焙甜品及咖啡茶飲業(yè)態(tài)相比之前的連鎖擴(kuò)張則更加注重于首店布局，例如九十葉、古早萬丹、Paper Stone Bakery、爺爺泡的茶等。如嗨特購、好特賣等品牌折扣店及KKV等雜貨禮品集合店等業(yè)態(tài)愈發(fā)受大眾歡迎。
根據(jù)季內(nèi)發(fā)布的各大開發(fā)商財(cái)報(bào)，多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目銷售額或租金收入同比有不同程度下降。全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比下跌0.7%至每天每平方米31.4元，其中中關(guān)村、望京、西單、CBD商圈降幅相對(duì)明顯，而王府井、三里屯、奧體商圈表現(xiàn)穩(wěn)健。品牌或裝修調(diào)改中的項(xiàng)目租金靈活度加大，以吸引品質(zhì)和知名度更大的品牌。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部 | 商業(yè)負(fù)責(zé)人宋津樓 表示："未來六個(gè)月，北京仍將有多家頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目在非核心商圈開業(yè)，帶來預(yù)計(jì)約96萬平方米的新增供應(yīng)，其中不乏新建項(xiàng)目如海淀大悅城、昌平沙河萬達(dá)廣場(chǎng)以及改造更新項(xiàng)目如昌平超級(jí)合生匯·西區(qū)、龍玥城、朝外THE BOX B座等。新商圈加速崛起的同時(shí)，老商場(chǎng)升級(jí)煥新仍將是北京零售物業(yè)市場(chǎng)的主旋律，而如何憑借創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)思路，精準(zhǔn)把握消費(fèi)者偏好，迭代升級(jí)業(yè)態(tài)組合，將對(duì)項(xiàng)目"升維"起到關(guān)鍵作用。
三、倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)
北京市場(chǎng)需求遇冷，租金跌幅加劇，環(huán)京需求持續(xù)釋放
2024年第三季度，北京無新增高標(biāo)倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目。新增需求疲軟，成交量環(huán)比下降25%，市場(chǎng)存量可租面積去化艱難。從市場(chǎng)成交看，租戶從性價(jià)比較低的區(qū)域或項(xiàng)目換遷至此前率先下調(diào)租金的核心區(qū)域項(xiàng)目，及以降本為主導(dǎo)的縮減、外溢活動(dòng)較為普遍。凈吸納量連續(xù)第三個(gè)季度為負(fù)值達(dá)-3.8萬平方米，空置率再攀歷史最高點(diǎn)至24.4%。以供應(yīng)鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流占新租總面積的51%，設(shè)備等制造業(yè)及日化等消費(fèi)品亦有表現(xiàn)。由于區(qū)位及價(jià)格等綜合優(yōu)勢(shì)，成熟子市場(chǎng)通州、馬駒橋活躍度相對(duì)較高；而大興京南的租戶流失最明顯。
全市平均租金加速下行，同樣本比環(huán)比下降4.1%至每月每平方米51.9元，各子市場(chǎng)皆有不同程度下滑。平谷馬坊、順義其他、大興京南等空置率較高的子市場(chǎng)領(lǐng)跌；順義空港、馬駒橋等傳統(tǒng)核心子市場(chǎng)跌幅較小。
廊坊本季度在廣陽及永清有新增項(xiàng)目交付，共計(jì)27.3萬平方米。以價(jià)換量策略持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)活力，制造業(yè)、第三方物流分別錄得新租占比33%及27%。季內(nèi)凈吸納量錄得28.4萬平方米，環(huán)比提升56%，由近京子市場(chǎng)固安領(lǐng)跑，半數(shù)以上子市場(chǎng)凈吸納量達(dá)4萬平方米以上，全市空置率持續(xù)走低。
天津本季度無新增項(xiàng)目交付，新增需求表現(xiàn)持續(xù)回暖，第三方物流占新租總面積的67%，同比及環(huán)比雙增長(zhǎng)。季內(nèi)凈吸納量錄得26.4萬平方米，環(huán)比上漲8.3%，武清表現(xiàn)最佳。全市空置率持續(xù)下行。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王晨霞 表示："未來六個(gè)月，北京預(yù)計(jì)將有42萬平方米的新增項(xiàng)目交付，同期廊坊、天津兩地預(yù)計(jì)將合計(jì)交付60萬平方米。其中離北京主城區(qū)位于40-70公里圈層的北京平谷馬坊和廊坊安次較密集，這一圈層的各子市場(chǎng)在成為租戶倉儲(chǔ)布局重心的同時(shí)，租金也將面臨較大的下行壓力。近期發(fā)布的《京津冀物流協(xié)同發(fā)展報(bào)告》中指出，隨著京津冀物流產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展不斷加速，物流市場(chǎng)規(guī)模大幅增長(zhǎng)，物流網(wǎng)絡(luò)更加完善，區(qū)域內(nèi)部聯(lián)運(yùn)水平快速提升，不斷為電商物流和快遞行業(yè)空間格局重大變遷創(chuàng)造機(jī)遇，有效助力首都倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。
四、 商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)
行業(yè)調(diào)整持續(xù)，全市僅兩個(gè)子市場(chǎng)正吸納，
整體租金下行，中關(guān)村軟件園等子市場(chǎng)跌幅收窄
北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)2024年第三季度錄得一個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，該項(xiàng)目為位于亦莊經(jīng)開區(qū)的帶有生產(chǎn)功能的復(fù)合型生物醫(yī)藥專項(xiàng)園區(qū)，為市場(chǎng)新增約3.9萬平米的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。
本季度由于以TMT為主的企業(yè)因組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)等方面的調(diào)整繼續(xù)出現(xiàn)面積整合騰退的現(xiàn)象，使得整體市場(chǎng)季內(nèi)凈吸納量錄得歷史新低-6.3萬平方米。新租需求有限，從行業(yè)來看，需求引擎TMT板塊繼續(xù)在租金下行、可選面積增多的環(huán)境下釋放升級(jí)搬遷需求，新租需求占比錄得近50%，尤其推動(dòng)泛中關(guān)村集群優(yōu)質(zhì)空間的去化；醫(yī)藥健康板塊新租活躍度較去年同期呈現(xiàn)放緩，但得益于亦莊經(jīng)開區(qū)部分項(xiàng)目錄得面積去化，該板塊新租占比錄得20%仍穩(wěn)居第二；文體娛樂類企業(yè)在電子城子市場(chǎng)亦有表現(xiàn)，釋放搬遷、擴(kuò)租需求，新租占比躍居第三錄得12%。分子市場(chǎng)來看，全市僅中關(guān)村軟件園和順義錄得正吸納，電子城受到互聯(lián)網(wǎng)游戲企業(yè)大面積整合騰退的影響，豐臺(tái)科技園及亦莊經(jīng)開區(qū)受到新租放緩、已有租戶到期不續(xù)或整合收縮的影響，三個(gè)子市場(chǎng)凈吸納量均低于-2萬平方米。
全市商務(wù)園區(qū)租金報(bào)價(jià)同樣本比下降1.1%至每月每平方米150.8元。經(jīng)過前一輪不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和區(qū)域的大幅調(diào)整，大部分項(xiàng)目的租金差距縮減，本季度租金跌幅環(huán)比小幅收窄。但位于東升、電子城等區(qū)域的少數(shù)項(xiàng)目租金仍居高位，在去化壓力和其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)下租金仍有下行壓力。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗 表示："未來六個(gè)月，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)迎來逾48萬平方米新增供應(yīng)，涉及中關(guān)村軟件園、亦莊經(jīng)開區(qū)以及大興等子市場(chǎng)，其中生命科學(xué)專項(xiàng)園區(qū)體量占比近六成。醫(yī)藥健康作為北京高精尖支柱產(chǎn)業(yè)之一，近期繼續(xù)發(fā)布《北京市加快合成生物制造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃（2024-2026年）》、《北京市加快合成生物制造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展若干措施》等利好政策，描繪產(chǎn)業(yè)發(fā)展藍(lán)圖的同時(shí)提出了多項(xiàng)具體支持政策以助力產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)全鏈條發(fā)展，亦為產(chǎn)業(yè)載體帶來積極信號(hào)。
五、 物業(yè)投資市場(chǎng)
交易板塊更顯多元化，核心區(qū)域資產(chǎn)成交放量
2024年第三季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)交易一共錄得九筆交易，共計(jì)交易總額43.4億元，環(huán)比和同比分別下滑64%和73%。
本季度交易物業(yè)類型更顯多元化且分布較為平均，零售物業(yè)和純辦公板塊分別占總交易額的28%和20%。得益于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的擴(kuò)容，零售物業(yè)板塊的交易活躍度逐步有所提升，具有代表性的交易為舊宮鎮(zhèn)核心區(qū)的萬科廣場(chǎng)被收入中信金石、泰康人壽和萬科共同設(shè)立的Pre-REITs"中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金"中，該項(xiàng)目具有緊鄰地鐵站、定位服務(wù)于周邊居住人群的社區(qū)型購物中心、品牌業(yè)態(tài)成熟、出租率高等特點(diǎn)，反映當(dāng)前消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)類型偏好。另外兩筆零售板塊交易分別為一萬平方米左右的中高端社區(qū)裙樓和散售商鋪，均被資產(chǎn)管理類企業(yè)低價(jià)購入。純辦公板塊交易略放緩，錄得的三筆交易均為企業(yè)出售自用辦公資產(chǎn)，其中兩筆被拍賣出售，另外一筆則被資產(chǎn)所在區(qū)域的城投平臺(tái)回購。
季內(nèi)約一半交易額均來自核心區(qū)域，其中包括季內(nèi)交易金額最大的位于東城區(qū)的新建商辦綜合體崇文門新景商務(wù)樓，被中外合辦教育機(jī)構(gòu)購入自用。從買家類型來看，除了自用型買家，以投資為目的的企業(yè)買家在資產(chǎn)價(jià)格松動(dòng)的環(huán)境下保持活躍；險(xiǎn)資錄得兩筆交易，分別為公寓和倉儲(chǔ)物流類資產(chǎn)，其中北京出現(xiàn)高標(biāo)倉成交為近年所罕見。
在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)放量以及資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下行的環(huán)境下，核心資產(chǎn)關(guān)注度愈發(fā)提升。盡管個(gè)別板塊凈吸納量環(huán)比略有改善，但整體市場(chǎng)租賃需求仍然偏弱，各板塊資本化率再度走擴(kuò)。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩表示："消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)類REITs相關(guān)板塊資金活躍度明顯，季內(nèi)又有中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施和中金亦莊產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施等基金落地，為市場(chǎng)交易注入新的活力。隨著九月底降準(zhǔn)、降息以及房地產(chǎn)等相關(guān)刺激政策的陸續(xù)頒布，未來預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)投資者的利差吸引力，有望推動(dòng)更多交易落地。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
