全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2024年第三季度的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，全面回顧總結(jié)第三季度北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場(chǎng)的季度表現(xiàn)，并對(duì)2024年末的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)做出預(yù)判與展望。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)胡裕華先生表示："九月份，中央推出一攬子房地產(chǎn)支持性政策，釋放出近期最強(qiáng)'止跌回穩(wěn)'信號(hào)，為市場(chǎng)注入了極大的信心，同時(shí)配合一線城市樓市松綁新政的接連落地，以及財(cái)政貨幣政策的進(jìn)一步加碼，將對(duì)從宏觀經(jīng)濟(jì)到房地產(chǎn)細(xì)分板塊等多個(gè)領(lǐng)域產(chǎn)生積極影響。預(yù)計(jì)在中短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情緒與預(yù)期有望進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，而整體市場(chǎng)能否真正實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)、進(jìn)而筑底反彈，則取決于政策落實(shí)落地的效果。
2024年三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)進(jìn)一步回升，上半年積蓄的租賃需求新動(dòng)能正在有序釋放。供給端方面，本季度位于中關(guān)村商圈的一座城市更新寫字樓項(xiàng)目正式竣備入市，為市場(chǎng)帶來約5萬平方米的新辦公面積。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)能持續(xù)帶動(dòng)企業(yè)辦公租賃需求的有序回歸與釋放，使得三季度全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量達(dá)到約8萬平方米，環(huán)比二季度上升41.8%。前三季度，全市甲級(jí)寫字樓累計(jì)凈吸納量達(dá)16.7萬平方米，較去年同期實(shí)現(xiàn)約56%的增長(zhǎng)幅度，同時(shí)自去年下半年以來連續(xù)五個(gè)季度錄得正吸納量，北京寫字樓市場(chǎng)需求正在逐步回升。
受益于凈吸納量穩(wěn)步上升、空置面積有序去化，全市甲級(jí)寫字樓空置率再次回調(diào)，環(huán)比微降0.4個(gè)百分點(diǎn)至19.4%。租金方面，大部分企業(yè)租戶仍然秉持"降本增效"原則、租賃預(yù)算普遍有限，而大多數(shù)寫字樓業(yè)主方則采取更為激進(jìn)的"以價(jià)換量"租賃策略來吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐 ，使得三季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下滑6.3%至人民幣每平方米每月263.3元。
展望2024年四季度以及即將到來的2025年，北京寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將持續(xù)邊際性改善。從供應(yīng)端角度來看，北京寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)期、供應(yīng)端的強(qiáng)度適中，因此去化的窗口期也將維持一段時(shí)間。需求端方面，前三季度寫字樓市場(chǎng)活躍程度已明顯提升，市場(chǎng)租賃需求復(fù)蘇信號(hào)愈發(fā)凸顯。短期內(nèi)市場(chǎng)整體租金水平將繼續(xù)向低位回調(diào)，潛在租戶在租賃談判中將擁有明確的優(yōu)勢(shì)與利好。在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)大環(huán)境下，寫字樓各業(yè)主方需要積極掌控市場(chǎng)發(fā)展的新變化與新走勢(shì)，制定契合當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)的招商租賃經(jīng)營(yíng)策略，才能贏得市場(chǎng)先機(jī)；而對(duì)于有升級(jí)搬遷或降本增效需求的企業(yè)租戶而言，已持續(xù)超過一年的市場(chǎng)去化窗口期則有利于企業(yè)具體需求的落地。
2024年三季度，伴隨暑期、中秋節(jié)以及國(guó)慶假期等節(jié)假日消費(fèi)熱度的走高，北京商業(yè)零售市場(chǎng)也在持續(xù)打造多元化、品質(zhì)化的消費(fèi)新體驗(yàn)，推動(dòng)新穎的消費(fèi)場(chǎng)景融合發(fā)展。季度內(nèi)，共有四座新零售項(xiàng)目開業(yè)迎客，累計(jì)帶來約32萬平方米的新零售面積，市場(chǎng)持續(xù)迎來供應(yīng)高峰。位于朝陽(yáng)區(qū)的望京萬象匯、位于通州區(qū)的通州首開萬象匯、位于豐臺(tái)區(qū)的匯琴購(gòu)物中心、以及位于門頭溝區(qū)的華遠(yuǎn)坊等各具特色的購(gòu)物中心相繼開業(yè)，豐富了不同區(qū)域消費(fèi)選擇的同時(shí)也在持續(xù)推高今年的供應(yīng)量。受新項(xiàng)目持續(xù)入市的影響，季度內(nèi)全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均空置率環(huán)比微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至4.7%；同期，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均租金水平為每平方米每月785.2元。
預(yù)計(jì)在2024年四季度，北京零售市場(chǎng)將迎來4個(gè)新建及升級(jí)改造類項(xiàng)目開業(yè)，將帶來約60萬平方米的新零售面積，這也將推動(dòng)全年的新增零售面積超過140萬平方米。今年以來，無論是新建零售項(xiàng)目還是城市更新項(xiàng)目，都在引領(lǐng)與改變著北京商業(yè)零售市場(chǎng)的發(fā)展新格局，核心商圈的老舊商業(yè)體通過商業(yè)場(chǎng)景的創(chuàng)新升級(jí)帶來全新消費(fèi)體驗(yàn)，非核心與新興商圈的新建項(xiàng)目則為零售市場(chǎng)的發(fā)展帶來新動(dòng)力。北京零售市場(chǎng)這一輪的升級(jí)和擴(kuò)張也將為北京打造消費(fèi)新地標(biāo)，引領(lǐng)消費(fèi)新潮流，助力北京打造國(guó)際購(gòu)物之都注入新動(dòng)能。
2024年三季度，北京大宗投資市場(chǎng)整體表現(xiàn)波瀾不驚，季度內(nèi)大宗投資市場(chǎng)累計(jì)成交金額約為人民幣49.53億元，環(huán)比下降約36%。2024年前三季度，北京大宗投資市場(chǎng)累計(jì)成交額約為207.5億元，較去年同期下降約22%。第三季度的重大成交案例仍聚焦于寫字樓類資產(chǎn)，此外則是通過法拍購(gòu)得不良資產(chǎn)的交易案例。
大宗投資交易是商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值的體現(xiàn)，也是市場(chǎng)情緒的晴雨表。目前，北京大宗投資市場(chǎng)熱度有所下降，各類別資產(chǎn)的投資價(jià)值仍存在差異性及不確定性，這也造成了市場(chǎng)成交量的波動(dòng)。展望未來，隨著一系列房地產(chǎn)支持性政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)北京大宗投資市場(chǎng)整體情緒將有所改善，進(jìn)而帶動(dòng)大宗投資市場(chǎng)的整體活躍度。
2024年前三季度，盡管不斷有松綁政策出臺(tái)，但在落地過程中市場(chǎng)的反饋并不明顯，房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)整體仍然面臨極大的壓力與挑戰(zhàn)。而九月末中央出臺(tái)的一系列舉措有望較為實(shí)際地提振市場(chǎng)信心與預(yù)期，因此四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)邊際性改善，而政策加碼與筑底反彈所形成的合力則為明年的市場(chǎng)走勢(shì)筑成有力支撐。
來 源：第一太平戴維斯
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