廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告2024年第一季度
廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)參考指標(biāo)
租金走勢(shì)
第一季度，廣州全市寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)下探。因租戶流失加快，珠江新城、天河北兩個(gè)子市場(chǎng)業(yè)主均進(jìn)行較大幅度的價(jià)格調(diào)整。疊加數(shù)據(jù)庫調(diào)整影響，天河北租金錄得環(huán)比8.5%的跌幅，遠(yuǎn)超去年同期水平。與之相反，主打性價(jià)比的越秀、琶洲，因與成本節(jié)約型的主流租賃需求吻合，于本季度租金表現(xiàn)最為平穩(wěn)，越秀區(qū)寫字樓租金更錄得環(huán)比1.2%的小幅上升。
朱磊 萊坊高級(jí)董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管
“預(yù)估2024年第二季度，金融城、琶洲將逐步有新增供應(yīng)的釋放，廣州全市整體市場(chǎng)仍將面臨較大的去化壓力，租金下行預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)�！�
供應(yīng)與需求
第一季度，廣州全市寫字樓市場(chǎng)租賃需求經(jīng)歷上一季度的大幅釋放后，再度回落至低位水平。
因本季度沒有新增供應(yīng)入市，全市空置率繼續(xù)收窄1.0%至11.5%。值得注意的是，琶洲于本季度凈吸納量領(lǐng)先全市，空置率大幅下降5.7%至17.4%。與之相反的是，珠江新城客戶流出量最大，空置率抬升1.5%。
從企業(yè)需求來看，搬遷和新設(shè)立為本季度兩大租賃需求。其中，搬遷需求占總需求面積的47.2%，保持規(guī)模及擴(kuò)租的比例遠(yuǎn)高于減租，占比超90%，且搬遷擴(kuò)租的目的寫字樓多位于琶洲區(qū)域。從行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)是本季度租賃需求的需求引擎，占比達(dá)24.6%，靈活辦公、咨詢公司為主要細(xì)分子類。其次，受游戲、出行平臺(tái)、文化傳媒等相關(guān)企業(yè)的帶動(dòng)，TMT位列本季度全市租賃需求第二位，且普遍承租面積均超1,000平方米。相對(duì)的是，金融業(yè)在本季度需求大幅萎縮，下滑至第三名，主要需求來源為證券、基金，且更為青睞珠江新城。
黃偉倫 萊坊董事及廣州商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管
“展望2024年第二季度，因處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的陣痛期，預(yù)估廣州全市整體租賃需求的增長(zhǎng)動(dòng)能仍處于休整積蓄階段，短期內(nèi)較難擺脫頹勢(shì)。然而，受新增供應(yīng)入市的刺激，租戶談判優(yōu)勢(shì)延續(xù)，疊加延期釋放的需求帶動(dòng)，預(yù)估廣州全市凈吸納量將迎來小幅的上漲。其中，因新建樓宇存量更充裕、租金更具性價(jià)比，琶洲的凈吸納量有望繼續(xù)領(lǐng)跑全市。”
市場(chǎng)熱點(diǎn)
自2022年游戲“版號(hào)寒冬”結(jié)束，版號(hào)政策漸趨穩(wěn)定，全國游戲業(yè)在2023年迎來顯著回暖。其中，廣州游戲市場(chǎng)表現(xiàn)尤為矚目。得益于此，過去兩年，廣州的游戲行業(yè)在租賃需求上表現(xiàn)十分亮眼，如庫洛科技及廣州漫靈分別與于2022年和2023年下半年實(shí)現(xiàn)搬遷及擴(kuò)租。買賣方面，三七互娛在購置保利金融大都會(huì)合共9層寫字樓用作自用外，更于琶洲摘地興建全球總部；詩悅網(wǎng)絡(luò)亦于2023年于金融城摘地。
簡(jiǎn)家宏 萊坊深圳董事總經(jīng)理
“然而，廣州一些市規(guī)模龐大、營(yíng)收可觀的游戲廠商，雖然擁有多款流水上億元的游戲產(chǎn)品，但因歷史原因，辦公地點(diǎn)仍然是位于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園或乙級(jí)寫字樓內(nèi)。借助更具性價(jià)比的租金/售價(jià)、更高的寫字樓品質(zhì)、更為集聚的行業(yè)氛圍，以琶洲、金融城為代表的子市場(chǎng)有望撬動(dòng)并承接游戲廠商的租賃及買賣需求。”
此外，網(wǎng)易公司重新與暴雪簽訂合作協(xié)議于今日再度沖上熱點(diǎn)。因需重組團(tuán)隊(duì)、重建服務(wù)器機(jī)房和恢復(fù)各類數(shù)據(jù)等環(huán)節(jié)需要，預(yù)計(jì)首款游戲需等待至夏季方能開服。其中，團(tuán)隊(duì)的重新組建和人手?jǐn)U增將在短期內(nèi)產(chǎn)生新的辦公租賃需求。同時(shí)，因數(shù)據(jù)中心凈高、承重、散熱、供電、通信電纜接駁均有特殊建造標(biāo)準(zhǔn)，短期內(nèi)難以完成新建，網(wǎng)易或需要租賃外部數(shù)據(jù)中心的方式以應(yīng)對(duì)緊迫的開服節(jié)奏，巨大的存儲(chǔ)需求亦將于第二季度為廣州帶來數(shù)據(jù)中心租賃成交的機(jī)遇。
來 源：萊坊公眾號(hào)
