2024年第一季度西安寫字樓市場錄得兩個乙級寫字樓新增入市，帶來5.7萬平方米的新增供應(yīng)，推動市場總量上升至705.4萬平方米。新增項目分別是位于高新二期的邁瑞國際及位于南二環(huán)及小寨板塊的英發(fā)金融中心。其中，邁瑞國際早在去年初就已經(jīng)完成建設(shè)，因其整棟出租的租賃策略，故在季內(nèi)被西安本地第三方辦公運營機構(gòu)整棟吸納后計入新增供應(yīng)。在新入市項目租賃情況較好及需求持續(xù)復(fù)蘇的影響下，季內(nèi)，西安寫字樓市場凈吸納量環(huán)比上升28.9%，至8.5萬平方米，較去年同期亦上升48%。市場空置率仍處下行通道，下降0.6個百分點，至28.8%。租金方面，一季度整體市場情緒仍相對保守，雖多數(shù)業(yè)主仍傾向選擇以特惠房源或延長免租期等方式吸引租戶，但優(yōu)質(zhì)寫字樓的業(yè)主對市場仍持謹慎態(tài)度，在未出現(xiàn)大面積退租的情況下租金預(yù)期維持穩(wěn)定，故市場租金雖仍持續(xù)下行，但降幅維穩(wěn)，環(huán)比下降0.9%，與上季度持平。
市場需求持續(xù)回暖，金融行業(yè)再次主導(dǎo)市場需求。本季度市場新增需求主要來自金融業(yè)（27.6%）、房地產(chǎn)建筑（24.6%）及科技互聯(lián)網(wǎng)（14.1%）。季內(nèi)來自銀行類金融企業(yè)的續(xù)租擴租及同區(qū)域內(nèi)升級需求強勁，占比超過15%，推動金融行業(yè)新增需求兩年后重回主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)建筑業(yè)新增需求則仍由建筑工程類企業(yè)的升級辦公需求為主導(dǎo)。2023年西安市665個重點項目完成投資5,300億元以上，同時全市建筑業(yè)總產(chǎn)值比上年增長9.6%，資質(zhì)以上總專包建筑業(yè)企業(yè)數(shù)增長12.4%。西安建筑業(yè)的市場活力和企業(yè)實力的不斷提升持續(xù)衍生的辦公需求，推動房地產(chǎn)建筑類企業(yè)的新增需求極具韌性�？萍蓟ヂ�(lián)網(wǎng)類企業(yè)的新租需求則以軟件系統(tǒng)開發(fā)類租戶為主，其中互聯(lián)網(wǎng)廣告、物聯(lián)網(wǎng)類企業(yè)的升級換租需求搶眼。
交易類型層面，一季度，升級及擴租需求為甲級寫字樓市場的主要交易類型，占比超六成。傳統(tǒng)金融產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢疊加寫字樓租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整窗口期，由此帶動了銀行、證券機構(gòu)升級擴租需求的釋放。同時隨著租戶租金敏感度持續(xù)提高，以成本為導(dǎo)向的甲級樓宇間置換降級搬遷趨勢延續(xù)，季內(nèi)此類型需求占比達17.7%，同比增加8.6個百分點。其中包括從第三方辦公運營商中搬至同項目，由價格較高項目搬至低價項目及同項目內(nèi)縮租搬遷的多宗大面積案例。
未來三季度，西安寫字樓市場仍將迎來41.9萬平方米的新增供應(yīng)，其中超過93%為甲級樓宇。需求來看，雖整體市場需求有所回暖，但隨著大面積租戶租約陸續(xù)到期，不少優(yōu)質(zhì)項目在年內(nèi)仍將面臨較大租賃壓力，年內(nèi)寫字樓市場吸納仍面臨挑戰(zhàn)。
2024年第一季度，西安零售物業(yè)市場無新項目交付。文旅“出圈”釋放消費熱力，零售市場溫和回升。整個春節(jié)假期，西安旅游訂單同比增長64%，景區(qū)門票訂單同比增長超八成。同時，西安成為國內(nèi)城市入境游主要目的地TOP1，入境游訂單量同比增長超4倍。同時重點監(jiān)測的49家商貿(mào)流通企業(yè)春節(jié)期間共實現(xiàn)銷售額同比增長13.8%，其中商品零售額同比增長13.8%；餐飲收入同比增長13.3%。一季度，全市空置率環(huán)比微降0.3個百分點，穩(wěn)定在10.2%，凈吸納量為1.7萬平方米。租金降幅持續(xù)收窄，環(huán)比下降0.3%至250.2元每平方米。
需求方面，餐飲品牌需求仍領(lǐng)跑新增需求占比，占比39.4%。主要新增需求仍來自本地餐飲連鎖品牌的積極擴店。其中如長安大排檔、奔跑吧陜菜、朝花里青花椒魚及蘭湘子等品牌均在不同片區(qū)的購物中心內(nèi)開出多家門店。同時，咖啡茶飲類品牌表現(xiàn)依舊搶眼，除Manner、M Stand等咖啡品牌持續(xù)擴張外，如Blueglass Yogurt、藍熊鮮奶、可言可頌、one bagel等新式茶飲甜品品牌紛紛開始布局西安，季內(nèi)開出城市首店。體驗類新增需求季內(nèi)表現(xiàn)搶眼，僅次于餐飲需求占比32.1%。部分零售項目在較大的空置壓力下仍傾向引入如兒童體能中心、KTV、健身中心等需求面積較大的娛樂健身業(yè)態(tài)品牌，推高業(yè)態(tài)占比。服飾類品牌需求持續(xù)疲軟，季內(nèi)新增需求占比19.5%。細分需求表現(xiàn)持續(xù)分化，隨著外資快時尚品牌開店策略的調(diào)整，快時尚品牌閉店潮仍在持續(xù)。季內(nèi)錄得快時尚品牌ZARA再關(guān)一店。而美妝類品牌仍延續(xù)去年的活躍態(tài)勢，除美妝集合店WOW color、Seven show等品牌持續(xù)拓店外，The Ginza、Carita等美妝品牌及香氛品牌聞獻DOCUMENTS均在季內(nèi)開出城市首店。
同時，存量物業(yè)提質(zhì)改造仍在持續(xù)。季內(nèi)錄得多個購物中心、百貨項目開啟新一輪大規(guī)模的調(diào)改，通過內(nèi)部結(jié)構(gòu)改造、業(yè)態(tài)調(diào)整等方式進行局部或全盤改造。如曲江銀泰A館將首層的四分之三及四層餐飲層關(guān)閉進行大規(guī)模調(diào)改；榮民龍首廣場將負一層原地鐵商業(yè)部分整體改造后接入商場主體；原騾馬市民生百貨依托鐘樓商圈文旅資源在首層打造市井文娛餐飲文化街區(qū)鐘樓景云坊，引入歌舞演繹、特色小吃等業(yè)態(tài)以“美食+旅游+文化”的多元業(yè)態(tài)融合，帶來具有人文特色的長安市井游娛體驗。
未來三季度，西安將迎來近44.4萬方的新增供應(yīng)，其中不乏如西安萬象城及宜家薈聚等重量級項目的入市。同時，西安零售市場將在年內(nèi)度迎來更多形態(tài)獨特的零售項目，如文旅體融合項目體育之窗NMC中心及主打“體育?商業(yè)”的星璇廣場等優(yōu)質(zhì)項目的入市進一步推動創(chuàng)新業(yè)態(tài)和場景的發(fā)展支撐消費市場加速回暖，西安零售物業(yè)市場有望迎來新的發(fā)展機遇。
2024年第一季度，西安大宗交易市場共錄得3筆大宗成交，已知交易額達13.6億元。成交交易標的為一宗酒店、一宗商業(yè)樓宇及一宗物流園項目，均為資產(chǎn)交易，市場交易標的資產(chǎn)類型更趨多元。買家類型方面，本土化特征明顯，包括私人投資者、企業(yè)和本地國資企業(yè)。此外，區(qū)政府的城建公司及城更基金等國資背景機構(gòu)也開始下場物色優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。增值型投資機會將愈發(fā)受到關(guān)注。
來 源： CBRE世邦魏理仕
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