2020年第四季度，南京優(yōu)質辦公樓市場凈吸納量保持相對平穩(wěn)，同時市場租金跌幅放緩。零售物業(yè)租賃需求保持活躍，空置率小幅下降，租金增長率由負轉正。

　　南京整體經(jīng)濟在疫情沖擊之下穩(wěn)住陣地，保持小幅上漲。盡管2020年南京辦公樓租賃市場需求處于盤整期，大部分行業(yè)的需求仍保持活躍，租金調(diào)整幅度也有限，空置率保持在合理范圍之內(nèi)。而隨著‘四新’行動的繼續(xù)深入推進，新興產(chǎn)業(yè)的逐漸成熟，南京辦公樓需求結構將會更加豐富，需求來源也將更加穩(wěn)定。

　　優(yōu)質辦公樓

　　金融和專業(yè)服務類企業(yè)仍為市場主要需求來源。2020年第四季度，整體辦公樓租賃活躍度基本與三季度持平，小幅減少。主要原因是各企業(yè)選址在年底已基本結束，且部分企業(yè)仍在觀望冬季疫情控制情況以及未來經(jīng)濟形勢而暫緩擴張行為。四季度南京優(yōu)質辦公樓市場的凈吸納量錄得2.5萬平方米。金融業(yè)以及專業(yè)服務業(yè)仍保持了穩(wěn)定的擴張速度與能力。四季度有企業(yè)從新街口傳統(tǒng)的中央商務區(qū)遷至河西中央商務區(qū)，主要是因為政策導向，以及河西新中央商務區(qū)樓宇品質相對較高，商務氛圍也日益完善，企業(yè)出于辦公品質升級的需求進行搬遷�？萍夹旅襟w行業(yè)持續(xù)保持穩(wěn)定租賃需求，如薄荷信息在南京一棟高品質辦公樓租賃了可觀面積。

　　三個乙級辦公樓項目入市，甲級市場無新增供應且空置率保持穩(wěn)定。2020年四季度共有三棟乙級辦公樓入市，為市場帶來超過16萬平方米的新增供應。其中兩個項目位于南京南站板塊，即喜馬拉雅中心三期以及城際空間站B棟，這兩個項目分別為南站板塊帶來8萬和4.5萬平方米的新增供應；另一項目是位于新街口板塊的龍蟠匯項目，該項目總面積3.8萬平方米。新入市的三個項目將市場整體空置率推高了2.6個百分點至23%。同時，由于新增項目均為乙級項目，乙級辦公樓市場的空置率也由此上升了5.7個百分點至18.9%。甲級辦公樓市場由于沒有新項目入市，且在疫情過后需求相對穩(wěn)定，整體空置率有所下降至 28.1%。

　　租金整體微跌，但跌幅收窄，整體保持平穩(wěn)。2020年四季度，整體租金環(huán)比下降0.4個百分點，同比下降3%至3.5元每平方米每天。整年的租金下跌使得辦公樓價格相對具有性價比，加上整體經(jīng)濟從疫情中恢復，使得整體辦公樓需求逐漸復蘇。甲級辦公樓市場中，新街口板塊降幅最為明顯，環(huán)比下降0.5個百分點，由此可見，河西新中央商務區(qū)的大量高品質供應以及政策引導為傳統(tǒng)中央商務區(qū)的甲級辦公樓市場帶來一定壓力。

　　優(yōu)質辦公樓市場總結：2020年，受疫情影響整體經(jīng)濟遭受了一定的沖擊，市場租金同比下降5%，空置率上升3.8個百分點至23%。金融行業(yè)以及專業(yè)服務業(yè)在疫情期間韌性較足，是市場需求的強力支持。而科技類產(chǎn)業(yè)在疫情爆發(fā)期間發(fā)展勢頭強勁，有效的抵抗了疫情沖擊，總體業(yè)務量不減反增，對辦公樓需求保持了穩(wěn)定增長。大健康相關產(chǎn)業(yè)在疫情過后逆勢增長，線上教育由于非接觸式授課形式的優(yōu)勢在疫情期間也得以迅速擴張，這兩個產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展形勢使其在辦公樓市場中需求保持活躍。

　　展望2021年，由于工期的延遲，原定于四季度入市的兩座甲級項目延期入市，減輕了去化壓力，但同時也給 2021年一季度積壓了大量新增供應面積。2021年全年預計有超過90萬平方米的新增供應入市，其中超過70萬平方米的新增供應集中在河西板塊，且多數(shù)為甲級辦公樓，大大加劇了河西板塊乃至整個南京辦公樓市場的競爭壓力。

　　在2020年冬季國內(nèi)疫情控制優(yōu)秀的情況下，預計2021年經(jīng)濟會加快復蘇，辦公樓需求會進一步回暖，由于疫情而被壓制的需求或將進一步釋放。金融、房地產(chǎn)、專業(yè)服務以及教育等行業(yè)需求仍將保持穩(wěn)定。隨著‘四新’行動的進一步推進，南京產(chǎn)業(yè)結構將會逐漸多元化，辦公樓需求結構也會呈現(xiàn)更多來自新興產(chǎn)業(yè)的需求。但由于明年的大量供應，仲量聯(lián)行預計，2021年的辦公樓整體空置率仍可能呈現(xiàn)上升態(tài)勢。在激烈的競爭中，真正優(yōu)質辦公樓的優(yōu)勢會更加凸顯，地段、物業(yè)管理服務、配套設施等方面突出的辦公樓項目，預計仍將保持相對良好的出租率。

　　優(yōu)質零售物業(yè)

　　新增供應為非核心板塊填補商業(yè)空白。四季度有三個項目入市：新堯金地廣場、雨花吾悅廣場以及誠通龍蟠匯�？側胧畜w量為26萬平方米。四季度入市項目大多位于非核心板塊區(qū)，僅有誠通龍蟠匯位于新街口板塊邊緣。其中雨花吾悅廣場以100%的入駐率開業(yè)，成為該區(qū)域八公里范圍內(nèi)唯一大型商業(yè)體，為板橋區(qū)域填補了商業(yè)空白。大量非核心板塊 項目的入市提升了南京非核心區(qū)域零售商業(yè)的活力，也提升了各板塊間零售商業(yè)的平均水平。整體市場的回暖使得現(xiàn)有項目逐漸去化，四季度空置率下降0.2個百分點至6.5%。

　　美妝餐飲持續(xù)擴張，網(wǎng)紅及體驗消費為零售商業(yè)增添活力。四季度新開店鋪以美妝，餐飲為主，其中五成新開店面為美妝行業(yè)，近三成新開店面為餐飲行業(yè)。從四季度招商情況來看，各商業(yè)項目業(yè)主越來越注重體驗式消費。受疫情影響，線上零售包括網(wǎng)絡直播零售規(guī)模越發(fā)壯大，線下商業(yè)也在改變原有業(yè)態(tài)并提升購物體驗以對抗線上零售對傳統(tǒng)線下商業(yè)帶來的沖擊。除了傳統(tǒng)的餐飲以外，商業(yè)業(yè)主愈加重視以樂高，Popmart為代表的網(wǎng)紅體驗店，以及哈曼卡頓等電子產(chǎn)品體驗店,以提高購物體驗和吸引客流。

　　零售物業(yè)租金保持平穩(wěn)，略有上浮。零售市場的回暖使得商業(yè)項目需求逐漸恢復，茶飲市場迅速擴張，其中Sevenbus在四季度首次入駐南京，而喜茶四季度也在各大板塊的主要商場擴張新店；同時美妝及餐飲行業(yè)需求依舊保持旺盛。且由于四季度入市新項目多數(shù)處在商業(yè)空白區(qū)域，與現(xiàn)有項目競爭有限，四季度租金在2020年首次實現(xiàn)小幅增長，環(huán)比上升0.2%。

　　優(yōu)質零售物業(yè)市場展望：2021年將有8個項目合計超過78萬平方米新增零售面積入市，其中5個為中大型項目，總規(guī)模超過10萬平方米；有5個項目位于非城市中心板塊，為非核心板塊商圈填補了空白。未來新增商業(yè)體中，將會有更多的項目更加明確商業(yè)主題，以提升購物體驗。與此同時，南京新增商業(yè)也更趨向于尋找商業(yè)藍海區(qū)域，如河西南部的板橋區(qū)域，仙林區(qū)域，江北新區(qū)等。仲量聯(lián)行預計，未來零售地產(chǎn)市場將會持續(xù)復蘇，美妝和餐飲類行業(yè)依舊是主要需求來源，而在一些社區(qū)商業(yè)中，預計會有更多的教育類型店面進駐以吸引客流。租金方面，未來三年共有144萬平方米新增供應入市，將為市場帶來一定租金壓力。但新項目大多分散在非中心板塊，與現(xiàn)有項目的競爭有限。隨著經(jīng)濟的逐漸復蘇和政府擴大內(nèi)需的政策引導，整體消費熱情也將逐漸恢復。與此同時，隨著業(yè)主運營水平的提高，商場業(yè)態(tài)種類更加豐富，預計未來商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)績會穩(wěn)固上升，租金水平也將隨著商場業(yè)績提高而逐步提升。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc