2020年第四季度，南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量保持相對(duì)平穩(wěn)，同時(shí)市場(chǎng)租金跌幅放緩。零售物業(yè)租賃需求保持活躍，空置率小幅下降，租金增長(zhǎng)率由負(fù)轉(zhuǎn)正。
南京整體經(jīng)濟(jì)在疫情沖擊之下穩(wěn)住陣地，保持小幅上漲。盡管2020年南京辦公樓租賃市場(chǎng)需求處于盤整期，大部分行業(yè)的需求仍保持活躍，租金調(diào)整幅度也有限，空置率保持在合理范圍之內(nèi)。而隨著‘四新’行動(dòng)的繼續(xù)深入推進(jìn)，新興產(chǎn)業(yè)的逐漸成熟，南京辦公樓需求結(jié)構(gòu)將會(huì)更加豐富，需求來(lái)源也將更加穩(wěn)定。
優(yōu)質(zhì)辦公樓
金融和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)仍為市場(chǎng)主要需求來(lái)源。2020年第四季度，整體辦公樓租賃活躍度基本與三季度持平，小幅減少。主要原因是各企業(yè)選址在年底已基本結(jié)束，且部分企業(yè)仍在觀望冬季疫情控制情況以及未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而暫緩擴(kuò)張行為。四季度南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)的凈吸納量錄得2.5萬(wàn)平方米。金融業(yè)以及專業(yè)服務(wù)業(yè)仍保持了穩(wěn)定的擴(kuò)張速度與能力。四季度有企業(yè)從新街口傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)遷至河西中央商務(wù)區(qū)，主要是因?yàn)檎邔?dǎo)向，以及河西新中央商務(wù)區(qū)樓宇品質(zhì)相對(duì)較高，商務(wù)氛圍也日益完善，企業(yè)出于辦公品質(zhì)升級(jí)的需求進(jìn)行搬遷�？萍夹旅襟w行業(yè)持續(xù)保持穩(wěn)定租賃需求，如薄荷信息在南京一棟高品質(zhì)辦公樓租賃了可觀面積。
三個(gè)乙級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市，甲級(jí)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)且空置率保持穩(wěn)定。2020年四季度共有三棟乙級(jí)辦公樓入市，為市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)16萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。其中兩個(gè)項(xiàng)目位于南京南站板塊，即喜馬拉雅中心三期以及城際空間站B棟，這兩個(gè)項(xiàng)目分別為南站板塊帶來(lái)8萬(wàn)和4.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)；另一項(xiàng)目是位于新街口板塊的龍?bào)磪R項(xiàng)目，該項(xiàng)目總面積3.8萬(wàn)平方米。新入市的三個(gè)項(xiàng)目將市場(chǎng)整體空置率推高了2.6個(gè)百分點(diǎn)至23%。同時(shí)，由于新增項(xiàng)目均為乙級(jí)項(xiàng)目，乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)的空置率也由此上升了5.7個(gè)百分點(diǎn)至18.9%。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)由于沒(méi)有新項(xiàng)目入市，且在疫情過(guò)后需求相對(duì)穩(wěn)定，整體空置率有所下降至 28.1%。
租金整體微跌，但跌幅收窄，整體保持平穩(wěn)。2020年四季度，整體租金環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，同比下降3%至3.5元每平方米每天。整年的租金下跌使得辦公樓價(jià)格相對(duì)具有性價(jià)比，加上整體經(jīng)濟(jì)從疫情中恢復(fù)，使得整體辦公樓需求逐漸復(fù)蘇。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)中，新街口板塊降幅最為明顯，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，由此可見(jiàn)，河西新中央商務(wù)區(qū)的大量高品質(zhì)供應(yīng)以及政策引導(dǎo)為傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)一定壓力。
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)總結(jié)：2020年，受疫情影響整體經(jīng)濟(jì)遭受了一定的沖擊，市場(chǎng)租金同比下降5%，空置率上升3.8個(gè)百分點(diǎn)至23%。金融行業(yè)以及專業(yè)服務(wù)業(yè)在疫情期間韌性較足，是市場(chǎng)需求的強(qiáng)力支持。而科技類產(chǎn)業(yè)在疫情爆發(fā)期間發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，有效的抵抗了疫情沖擊，總體業(yè)務(wù)量不減反增，對(duì)辦公樓需求保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)。大健康相關(guān)產(chǎn)業(yè)在疫情過(guò)后逆勢(shì)增長(zhǎng)，線上教育由于非接觸式授課形式的優(yōu)勢(shì)在疫情期間也得以迅速擴(kuò)張，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展形勢(shì)使其在辦公樓市場(chǎng)中需求保持活躍。
展望2021年，由于工期的延遲，原定于四季度入市的兩座甲級(jí)項(xiàng)目延期入市，減輕了去化壓力，但同時(shí)也給 2021年一季度積壓了大量新增供應(yīng)面積。2021年全年預(yù)計(jì)有超過(guò)90萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，其中超過(guò)70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)集中在河西板塊，且多數(shù)為甲級(jí)辦公樓，大大加劇了河西板塊乃至整個(gè)南京辦公樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
在2020年冬季國(guó)內(nèi)疫情控制優(yōu)秀的情況下，預(yù)計(jì)2021年經(jīng)濟(jì)會(huì)加快復(fù)蘇，辦公樓需求會(huì)進(jìn)一步回暖，由于疫情而被壓制的需求或?qū)⑦M(jìn)一步釋放。金融、房地產(chǎn)、專業(yè)服務(wù)以及教育等行業(yè)需求仍將保持穩(wěn)定。隨著‘四新’行動(dòng)的進(jìn)一步推進(jìn)，南京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將會(huì)逐漸多元化，辦公樓需求結(jié)構(gòu)也會(huì)呈現(xiàn)更多來(lái)自新興產(chǎn)業(yè)的需求。但由于明年的大量供應(yīng)，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2021年的辦公樓整體空置率仍可能呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，真正優(yōu)質(zhì)辦公樓的優(yōu)勢(shì)會(huì)更加凸顯，地段、物業(yè)管理服務(wù)、配套設(shè)施等方面突出的辦公樓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)仍將保持相對(duì)良好的出租率。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
新增供應(yīng)為非核心板塊填補(bǔ)商業(yè)空白。四季度有三個(gè)項(xiàng)目入市：新堯金地廣場(chǎng)、雨花吾悅廣場(chǎng)以及誠(chéng)通龍?bào)磪R。總?cè)胧畜w量為26萬(wàn)平方米。四季度入市項(xiàng)目大多位于非核心板塊區(qū)，僅有誠(chéng)通龍?bào)磪R位于新街口板塊邊緣。其中雨花吾悅廣場(chǎng)以100%的入駐率開(kāi)業(yè)，成為該區(qū)域八公里范圍內(nèi)唯一大型商業(yè)體，為板橋區(qū)域填補(bǔ)了商業(yè)空白。大量非核心板塊 項(xiàng)目的入市提升了南京非核心區(qū)域零售商業(yè)的活力，也提升了各板塊間零售商業(yè)的平均水平。整體市場(chǎng)的回暖使得現(xiàn)有項(xiàng)目逐漸去化，四季度空置率下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.5%。
美妝餐飲持續(xù)擴(kuò)張，網(wǎng)紅及體驗(yàn)消費(fèi)為零售商業(yè)增添活力。四季度新開(kāi)店鋪以美妝，餐飲為主，其中五成新開(kāi)店面為美妝行業(yè)，近三成新開(kāi)店面為餐飲行業(yè)。從四季度招商情況來(lái)看，各商業(yè)項(xiàng)目業(yè)主越來(lái)越注重體驗(yàn)式消費(fèi)。受疫情影響，線上零售包括網(wǎng)絡(luò)直播零售規(guī)模越發(fā)壯大，線下商業(yè)也在改變?cè)袠I(yè)態(tài)并提升購(gòu)物體驗(yàn)以對(duì)抗線上零售對(duì)傳統(tǒng)線下商業(yè)帶來(lái)的沖擊。除了傳統(tǒng)的餐飲以外，商業(yè)業(yè)主愈加重視以樂(lè)高，Popmart為代表的網(wǎng)紅體驗(yàn)店，以及哈曼卡頓等電子產(chǎn)品體驗(yàn)店,以提高購(gòu)物體驗(yàn)和吸引客流。
零售物業(yè)租金保持平穩(wěn)，略有上浮。零售市場(chǎng)的回暖使得商業(yè)項(xiàng)目需求逐漸恢復(fù)，茶飲市場(chǎng)迅速擴(kuò)張，其中Sevenbus在四季度首次入駐南京，而喜茶四季度也在各大板塊的主要商場(chǎng)擴(kuò)張新店；同時(shí)美妝及餐飲行業(yè)需求依舊保持旺盛。且由于四季度入市新項(xiàng)目多數(shù)處在商業(yè)空白區(qū)域，與現(xiàn)有項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)有限，四季度租金在2020年首次實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，環(huán)比上升0.2%。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)展望：2021年將有8個(gè)項(xiàng)目合計(jì)超過(guò)78萬(wàn)平方米新增零售面積入市，其中5個(gè)為中大型項(xiàng)目，總規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)平方米；有5個(gè)項(xiàng)目位于非城市中心板塊，為非核心板塊商圈填補(bǔ)了空白。未來(lái)新增商業(yè)體中，將會(huì)有更多的項(xiàng)目更加明確商業(yè)主題，以提升購(gòu)物體驗(yàn)。與此同時(shí)，南京新增商業(yè)也更趨向于尋找商業(yè)藍(lán)海區(qū)域，如河西南部的板橋區(qū)域，仙林區(qū)域，江北新區(qū)等。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，未來(lái)零售地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)復(fù)蘇，美妝和餐飲類行業(yè)依舊是主要需求來(lái)源，而在一些社區(qū)商業(yè)中，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的教育類型店面進(jìn)駐以吸引客流。租金方面，未來(lái)三年共有144萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，將為市場(chǎng)帶來(lái)一定租金壓力。但新項(xiàng)目大多分散在非中心板塊，與現(xiàn)有項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)有限。隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇和政府?dāng)U大內(nèi)需的政策引導(dǎo)，整體消費(fèi)熱情也將逐漸恢復(fù)。與此同時(shí)，隨著業(yè)主運(yùn)營(yíng)水平的提高，商場(chǎng)業(yè)態(tài)種類更加豐富，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)績(jī)會(huì)穩(wěn)固上升，租金水平也將隨著商場(chǎng)業(yè)績(jī)提高而逐步提升。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
