萊坊高級(jí)董事及中國(guó)區(qū)研究及咨詢部主管陳鐵東表示，“深圳市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回升態(tài)勢(shì)明顯。2020年1-8月，全市固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)10.2%，增速較1-7月上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降10.3%，降幅較1-7月收窄2個(gè)百分點(diǎn)。
經(jīng)濟(jì)的向好發(fā)展也帶動(dòng)了深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步復(fù)蘇，寫字樓市場(chǎng)進(jìn)一步去化。2020年第三季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率環(huán)比小幅下跌0.3個(gè)百分點(diǎn)至18.4%，跌幅環(huán)比收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。受空置率依然高企的影響，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比下跌0.5%至每月每平方米人民幣208元。租金的下跌趨勢(shì)也促進(jìn)了優(yōu)質(zhì)企業(yè)，尤其是專業(yè)服務(wù)類及T M T類企業(yè)，積極尋求搬遷或擴(kuò)張的機(jī)會(huì)�！�
資料來源：萊坊研究部
租金及價(jià)格
第三季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金為每月每平方米人民幣208元，環(huán)比下跌0.5%。次級(jí)商務(wù)區(qū)及新興商務(wù)區(qū)的平均租金保持穩(wěn)定，而核心商務(wù)區(qū)的平均租金繼續(xù)呈下跌趨勢(shì)，但跌幅有所收窄。核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下跌0.8%至每月每平方米人民幣220元，跌幅環(huán)比收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。
一手散售市場(chǎng)上，本季度深圳銷售型寫字樓的平均售價(jià)為每平方米人民幣49,504元，環(huán)比下跌2.7%，跌幅環(huán)比收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)。
資料來源：萊坊研究部注：所有成交均有待落實(shí)
供應(yīng)與需求
2020年第三季度，華潤(rùn)前海中心T2及嘉里前海商務(wù)中心交付上市，帶來21.6萬平方米的新增供應(yīng)。深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量上升至763.2萬平方米，凈吸納量為19.8萬平方米。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)一步復(fù)蘇，寫字樓租賃市場(chǎng)活躍度上升，租賃的咨詢量也有所增多。專業(yè)服務(wù)類、TMT企業(yè)仍然為本季度深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求端的重要引擎，科技類公司表現(xiàn)亮眼。典型成交案例有：客商銀行在喜之郎大廈租用了1,400平方米的辦公空間；嘉舟科技在華潤(rùn)前海中心T5租用了900平方米的辦公空間。
資料來源：萊坊研究部 注：所有成交均有待落實(shí)
資料來源：萊坊研究部 注：所有成交均有待落實(shí)
投資市場(chǎng)
第三季度深圳甲級(jí)寫字樓投資市場(chǎng)沒有錄得大宗整購(gòu)交易。
雖然第三季度沒有錄得寫字樓大宗交易，但是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇的情況下，買家對(duì)寫字樓投資市場(chǎng)的投資情緒有所改善。而深圳寫字樓投資市場(chǎng)在政策等多重利好因素的影響下，吸引了不少投資者的關(guān)注。深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的未來新增供應(yīng)量巨大，在面對(duì)多樣選擇時(shí)，投資者可關(guān)注位于產(chǎn)業(yè)集聚度較高的核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓，以便整合租戶資源，穩(wěn)定和優(yōu)化項(xiàng)目的現(xiàn)金流。
預(yù)計(jì)受未來新增供應(yīng)的影響，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在一定時(shí)間內(nèi)依然保持供需失衡的狀態(tài)，給不少寫字樓保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定帶來一定挑戰(zhàn)。但隨著深圳市在中國(guó)的戰(zhàn)略地位不斷被提升，從長(zhǎng)期看，預(yù)計(jì)深圳優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目依然能對(duì)資產(chǎn)起到保值和增值的作用。
市場(chǎng)展望
近日，《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)首批授權(quán)事項(xiàng)清單》正式對(duì)外發(fā)布。中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳也印發(fā)了《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》。方案提出，充分發(fā)揮中國(guó)（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開放試驗(yàn)田作用；支持符合條件的在深境內(nèi)企業(yè)赴境外上市融資；支持符合條件的外資金融機(jī)構(gòu)在深圳依法發(fā)起設(shè)立證券公司、基金管理公司；支持符合條件的外資機(jī)構(gòu)在深圳依法合規(guī)獲取支付業(yè)務(wù)許可證；推動(dòng)構(gòu)建與國(guó)際接軌的金融規(guī)則體系。
萊坊董事及深圳辦公樓服務(wù)部主管吳靖表示，“在國(guó)家宏觀政策的引導(dǎo)下，TMT企業(yè)、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)，及其上下游企業(yè)的寫字樓租賃需求預(yù)計(jì)將進(jìn)一步得到刺激。在面對(duì)相關(guān)行業(yè)的需求釋放期，及去化壓力依然存在的市場(chǎng)環(huán)境下，建議業(yè)主方可通過提升樓宇品質(zhì)、開具優(yōu)惠租賃條件等策略，把握好利好政策帶來的租賃需求機(jī)會(huì)。而租戶也可在此時(shí)把握好“租戶市場(chǎng)”的窗口期，通過更為靈活的租賃條件進(jìn)行擴(kuò)張或搬遷�！�
來源：萊坊
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