前不久，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在媒體座談會(huì)上表示，房地產(chǎn)行業(yè)將從特殊的行業(yè)，回歸成國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)普通行業(yè)，就像制造業(yè)一樣。
以郁亮為代表的頭部地產(chǎn)商，此前還有一個(gè)斷論是，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)。
但他們所說(shuō)的下半場(chǎng)，只是新房的下半場(chǎng)。存量房的上半場(chǎng)，才剛剛開(kāi)始。這是攸克君觀看紀(jì)錄片《街角風(fēng)云》后的感受。
這個(gè)紀(jì)錄片解答了攸克君困擾已久的兩個(gè)疑惑。
第一個(gè)是，二手房中介機(jī)構(gòu)吃差價(jià)是怎么來(lái)的。
原來(lái)，90年代初還沒(méi)取消福利分房的時(shí)候，人們?yōu)楦纳谱》織l件或者改變居所的位置，就只有換房。沒(méi)錢登廣告，就在公園里拉根塑料繩，把需求寫到紙片兒掛上去，彼此對(duì)上眼了，再到房管所辦手續(xù)去。
北京人所說(shuō)的“房蟲兒”應(yīng)運(yùn)而生。年輕的于謙在電影里就扮演了這種角色。A想從東城換到西城，B想從西城換到東城，他將這個(gè)信息傳遞給對(duì)方，并在中間撮合成交，中介費(fèi)800塊到手。那相當(dāng)于當(dāng)時(shí)工薪階層一個(gè)月的工資。
房子有大有小，位置有好有壞，怎么成交？加價(jià)。加價(jià)多少，不是A與B直接談，而是經(jīng)過(guò)中介。這中間的“溝通黑箱”一眼便知：給A說(shuō)B要加價(jià)2萬(wàn)，跟B說(shuō)A只愿意加價(jià)1萬(wàn)，中間的1萬(wàn)中介拿走。于是，利用雙方信息不對(duì)稱的吃差價(jià)現(xiàn)象就此誕生。
后來(lái)取消福利分房，住房允許買賣，換房吃差價(jià)的這套模式很自然地搬到了二手房買賣里。只不過(guò)發(fā)布信息的介質(zhì)從公園里移到了報(bào)紙中縫或下半版的一個(gè)個(gè)豆腐塊。C的房子賣30萬(wàn)，跟D說(shuō)要33萬(wàn)，中間的3萬(wàn)被中介吃了。那時(shí)的中介機(jī)構(gòu)遍布每個(gè)街角，98%、99%都吃差價(jià)，而且是最重要的贏利模式。
如果攸克君沒(méi)記錯(cuò)的話，商品房
市場(chǎng)第一波的快速上漲是2003年下半年從上海杭州開(kāi)始，2004年再擴(kuò)散到北京等城市。那個(gè)時(shí)候的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)啟了新房的黃金時(shí)代，二手房中介機(jī)構(gòu)才剛剛起步。但就在2004年，鏈家提出了“透明交易、簽三方約、不吃差價(jià)”的承諾。
這無(wú)異于砍掉自己的一只手臂，很多經(jīng)紀(jì)人除了吃差價(jià)就以為自己不會(huì)做別的。所以門店經(jīng)紀(jì)人離職潮洶涌。但經(jīng)過(guò)短短幾個(gè)月，鏈家的成交量大幅增長(zhǎng)，經(jīng)紀(jì)人也回來(lái)了。很快，不吃差價(jià)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的行規(guī)，大家拼的是服務(wù)，靠傭金吃飯。
第二個(gè)疑惑是，鏈家怎么突然冒出來(lái)并占據(jù)了北京市場(chǎng)大部分份額？
不吃差價(jià)，確實(shí)帶來(lái)了鏈家交易量的大幅增長(zhǎng)，以及門店數(shù)量的第一輪擴(kuò)張。2004年底只有幾十家門店，到2005年底就有幾百家了。
但那個(gè)時(shí)候各種品牌的中介數(shù)量還是很多，鏈家雖然嶄露頭角，但沒(méi)有形成壓倒性優(yōu)勢(shì)。
鏈家門家第二輪爆發(fā)式增長(zhǎng)，是從2011年開(kāi)始。那一年5月，鏈家開(kāi)展真房源行動(dòng)，攜手中消協(xié)啟動(dòng)百萬(wàn)保證金先行計(jì)劃，成為第一家在中消協(xié)建立先行賠付金的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。
正如專家所說(shuō)，那年頭的假房源不是哪一家的問(wèn)題，是幾乎每個(gè)門店、每個(gè)平臺(tái)都充斥著假房源。經(jīng)紀(jì)人正是利用假房源來(lái)吸引買家和租客到店咨詢，然后再用其他方式留住。鏈家的真房源承諾，再次向行業(yè)的另一個(gè)最大痼疾宣戰(zhàn)。
效果怎樣？最初幾個(gè)月，鏈家網(wǎng)訪問(wèn)量急劇下降，經(jīng)紀(jì)人大量流失，但僅僅只有幾個(gè)月。2011年年底，鏈家網(wǎng)的微笑曲線上揚(yáng)了，并由此開(kāi)啟了令人目瞪口呆的增長(zhǎng)。
正如紀(jì)錄片所說(shuō)，2012年到2014年這三年，鏈家北京門店數(shù)量和交易量均持續(xù)快速增長(zhǎng)，知名度攀升，確立了在北京市場(chǎng)的絕對(duì)領(lǐng)先地位，無(wú)人撼動(dòng)。
后來(lái)我們知道了，鏈家敢于開(kāi)展真房源承諾的背后，是它在2010年建立的“樓盤字典”。這個(gè)應(yīng)該就是屬于我們現(xiàn)在說(shuō)的行業(yè)“新基建”，不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)字化。有了這個(gè)強(qiáng)大的基礎(chǔ)設(shè)施做支撐，鏈家以及貝殼才有信心也敢于作出真房源的承諾。
紀(jì)錄片一般都是講述歷史的。《街角風(fēng)云》勾畫了中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的成長(zhǎng)史。人們總是以過(guò)去來(lái)判斷未來(lái)。那么，我們能從這部紀(jì)錄片里望見(jiàn)什么樣的未來(lái)？
有個(gè)非常重要的背景，紀(jì)錄片限于篇幅沒(méi)有提到。
根據(jù)恒大研究院任澤平的研究，2018年底中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量達(dá)到276億平方米，3.11億套，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積33.3平方米。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年全國(guó)商品房銷售面積171558萬(wàn)平方米，如果其中80%為商品住宅則為13.6億平方米。合計(jì)為290億平方米。此前早就有專家稱，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量超過(guò)300億平方米。城鎮(zhèn)存量住宅300億平方米左右，大致是不差的。
今年4月24日，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組在《中國(guó)金融》撰文稱，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率達(dá)到96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，城鎮(zhèn)戶均擁有住房1.5套。更早前，有專家根據(jù)抽樣調(diào)查的研究課題稱，一二線城市住宅的空置率超過(guò)20%。
以上數(shù)據(jù)可得出兩個(gè)結(jié)論：一是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量巨大，大到全世界任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體都無(wú)法比肩；二是96%的城鎮(zhèn)居民解決了基本住房問(wèn)題，改善性需求將超過(guò)剛性需求，在限購(gòu)限貸的調(diào)控下，置換成為優(yōu)先選擇�！鼈児餐赶蛞粋�(gè)趨勢(shì)：屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的存量房時(shí)代正在到來(lái)。
早在2014年，北京二手房交易額就超過(guò)新房，占到整個(gè)市場(chǎng)成交額的63%，上海二手房交易超越新房的時(shí)間還要更早。當(dāng)年8月，時(shí)任住建部政策研究中心主任說(shuō)，40個(gè)重點(diǎn)城市的二手房交易占新房交易的比例已達(dá)40%。6年后，這個(gè)比例應(yīng)該早已超過(guò)50%。
2020年可能是新房與二手房的一個(gè)分水嶺。其標(biāo)志就是“三道紅線”融資新規(guī)的出臺(tái)。攸克君就此已經(jīng)明確指出，房地產(chǎn)從此進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代，房企格局基本奠定，中小房企再難實(shí)現(xiàn)超越性增長(zhǎng)，頭部房企將瓜分更多的市場(chǎng)份額，其不可避免的趨勢(shì)就是郁亮說(shuō)的，房地產(chǎn)回歸到一個(gè)普通行業(yè)。
但這是新房的回歸。存量房時(shí)代，二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價(jià)值得以重估，這就是為什么剛上市的貝殼找房，其市值迅速超過(guò)宇宙最大房企的奧秘所在。核心的原因只有一個(gè)，那就是，二手房的市場(chǎng)份額將快速向頭部企業(yè)集中。
過(guò)去的15年，以新房開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房企，和二手房交易為主營(yíng)業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，都分享到了這個(gè)行業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的紅利；但以2020年為中線，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)的分化，新房業(yè)務(wù)觸及天花板，二手房業(yè)務(wù)打開(kāi)了巨大的空間，主要資源將向二手房中介機(jī)構(gòu)傾斜或者說(shuō)吸收，就像此前的資源被新房市場(chǎng)吸收一樣。
郁亮說(shuō)，所有的房企都站在了同一起跑線，向管理要紅利。如果他說(shuō)的“管理”包括了服務(wù)和品質(zhì)，那么，房地產(chǎn)紀(jì)經(jīng)機(jī)構(gòu)與房企的價(jià)值取向又達(dá)成了一致。不再吃差價(jià)，去除了假房源，經(jīng)歷這一系列洗禮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就只有拼服務(wù)。當(dāng)然，支撐它的是包括技術(shù)投入在內(nèi)的強(qiáng)大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
但無(wú)論如何，新的時(shí)代開(kāi)啟了。
來(lái) 源： 攸克地產(chǎn)
編 輯：liuy
