在過去40多年高速的城鎮(zhèn)化進程中，常住人口城鎮(zhèn)化率從改革開放初期的17.9%大幅提升至2021年末的64.7%。人口的流動為中國房地產的發(fā)展提供了龐大的需求支撐，中國的房地產行業(yè)也因此經歷了快速上行的增量市場。

　　伴隨著本輪樓市下行，中國的房地產行業(yè)進入調整階段，融資環(huán)境趨緊的壓力下房企債務風險凸顯。另一方面，未來城鎮(zhèn)化進程逐漸放緩、增量開發(fā)建設的占比逐漸減小，城市群、都市圈的發(fā)展格局變化等現象都將令傳統(tǒng)的房地產發(fā)展模式面臨挑戰(zhàn)。在此背景下，中國房地產行業(yè)存在什么機遇，又將面臨哪些方面的變化與趨勢？

　　戴德梁行發(fā)布《傳統(tǒng)與變革——八大趨勢探索房地產未來機遇》專題報告，結合行業(yè)嘗試以及全球先進經驗、案例，探索中國的房地產行業(yè)未來可能的趨勢與變革。

　　趨勢一——城市更新與存量利用

　　經過多年高速的經濟增長及城市建設，核心城市土地資源緊缺成為制約城市發(fā)展的重要因素，存量土地和物業(yè)的優(yōu)化利用不可避免，這些城市將逐漸由大規(guī)模新建轉向以存量開發(fā)利用為主。

　　城市更新是開發(fā)商獲取熱點城市優(yōu)質地塊重要渠道之一，也是存量土地再利用的重要方式。對于大量閑置的非居住存量房屋而言，通過改造、活化來提高存量物業(yè)的利用率及價值也將成為未來行業(yè)的重點發(fā)展方向。

　　趨勢二——與產業(yè)相結合的發(fā)展模式探索

　　產業(yè)與地產具有與生俱來的協(xié)同效應——在城市的經濟發(fā)展過程中，產業(yè)地產運營商通過自身資源優(yōu)勢、招商引進或孵化企業(yè)、產業(yè)，建立行業(yè)發(fā)展基礎，并促進形成產業(yè)聚集的優(yōu)勢，在帶動就業(yè)的同時提高生產效率、提升城市競爭力的核心。

　　在大規(guī)模綜合開發(fā)項目中，充分考慮與產業(yè)發(fā)展相結合是持續(xù)發(fā)展的必然，最終產、城、人融合發(fā)展的模式不單為居民提供了日常生活便利，也是城市擴大產業(yè)空間，實現就業(yè)的途徑，也體現在職住一體化的發(fā)展。

　　趨勢三——“開發(fā)+大資管”模式

　　當房地產逐漸由增量市場走向存量市場時，“大資管”受到越來越多的重視：依托于成熟的運營管理經驗，以輕資產模式輸出商管服務亦成為市場趨勢；在投資管理方面，專業(yè)的資產運營有助于項目持續(xù)獲得較高收益從而產生資產溢價，同時塑造品牌價值；近年來物業(yè)管理受到資本市場關注并加速擴張；而在房企開發(fā)利潤率逐漸走低的同時，代建也逐漸成房企新增長曲線。

　　趨勢四——地產融資渠道優(yōu)化

　　此輪樓市調整與前期不少房企依賴高杠桿融資、激進擴張不無關系，降負債既是監(jiān)管要求，也是房企穩(wěn)健發(fā)展的必由之路。因此，從債權融資轉向以股權融資為主的方式是中長期趨勢：資產證券化是將流動性較低的房地產項目轉化為流動性強的有價證券的重要模式，在盤活資產的同時實現回籠資金；與此同時，規(guī)范發(fā)展與完善監(jiān)管將促進房地產私募股權基金良性發(fā)展。

　　趨勢五——規(guī)�；�、機構化運營住房租賃業(yè)務

　　城鎮(zhèn)化過程中不斷涌入的大量人口特別是新市民、青年人為促進住房租賃市場大發(fā)展帶來了龐大、多元的需求。未來，通過高品質建造及運營服務的溢價有望提升包括長租公寓在內的租賃住房的資本回報率；此外針對租賃住房市場的財稅支持政策、金融創(chuàng)新政策等都在為規(guī)�；�、機構化的集中式租賃住房發(fā)展營造更好的環(huán)境。

　　趨勢六——以城市服務融入區(qū)域運營及發(fā)展

　　房地產市場的震蕩同樣影響到了與其唇齒相依的物業(yè)管理板塊。房企旗下物業(yè)版塊謀求獨立發(fā)展，同時將服務范圍從住宅、商辦等傳統(tǒng)物業(yè)延伸至社區(qū)，拓展至城市層面。而開放城市公共服務市場也為房企進一步參與城市治理帶來機遇，如在更大的城市區(qū)域范圍提供基礎設施養(yǎng)護、市容/秩序管理、公園管理等城市服務。

　　趨勢七——房地產科技化趨勢

　　數字化浪潮影響各行各業(yè)的同時也為房地產行業(yè)帶來創(chuàng)新發(fā)展：通過將機器人等人工智能領域設備引入地產建筑行業(yè)，有助于優(yōu)化行業(yè)施工中的安全、環(huán)保、成本等問題，實現標準化復制。另一方面，智慧樓宇系統(tǒng)為物業(yè)實現高效管理提供了便利，有助于房地產行業(yè)節(jié)省成本，實現集約化操作。

　　趨勢八——房企的多元化布局與發(fā)展

　　中國即將步入老齡化社會，由此帶來的市場需求也將推動養(yǎng)老地產的發(fā)展。而出于對身心健康的關注度日益增強，文旅地產或將迎來發(fā)展機遇。此外，基于國內制造、消費、科技等行業(yè)繁榮，物流需求穩(wěn)健增長，帶動冷鏈、高標倉等物流設施發(fā)展。

　　大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經理程家龍表示房地產進入后開發(fā)時代，準確把握時代的主要趨勢和需求，是行業(yè)持續(xù)發(fā)展的前提。隨著宏觀層面的需求轉變，行業(yè)重心由增量開發(fā)逐漸向存量運營轉移，優(yōu)勝劣汰帶動行業(yè)集中度提升是供需均衡下的必然結果，同時也對規(guī)模型房企如何探索新的增長點提出挑戰(zhàn)。

　　戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管張曉端表示：在政策支持與融資環(huán)境利好的情況下，房企仍應側重于增強自身造血能力。特別是在行業(yè)利潤率下行壓力下，房企更應當積極拓展思路，實現業(yè)務結構調整和戰(zhàn)略提升，從傳統(tǒng)開發(fā)商向綜合服務運營商轉型，打造自身差異化競爭力。尋找業(yè)態(tài)創(chuàng)新、調整業(yè)務結構、增加非住業(yè)務占比等，將是房地產未來的重點探索方向。

來源：戴德梁行

編輯：jinbao