自12月初以來(lái)，北京陸續(xù)公布了一系列防疫優(yōu)化舉措，城市有望緩慢回歸復(fù)蘇軌道。
我們通過(guò)對(duì)60多位市場(chǎng)從業(yè)者的深度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，防疫政策優(yōu)化后，短期內(nèi)對(duì)北京辦公樓市場(chǎng)有沖擊，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，本輪防控優(yōu)化對(duì)北京辦公樓市場(chǎng)將產(chǎn)生積極影響。
長(zhǎng)期利好辦公樓市場(chǎng)
據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，短期內(nèi)，樓宇進(jìn)出限制取消，但大部分樓宇面臨物業(yè)員工及辦公人員受感染風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上影響了辦公的正常運(yùn)行；寫字樓客戶看房意愿下降、合同談判進(jìn)程延后。
盡管短期面臨負(fù)面沖擊，市場(chǎng)在2023年年初也不太可能快速回暖，但各方普遍認(rèn)同本輪政策優(yōu)化將對(duì)寫字樓長(zhǎng)期市場(chǎng)活躍度的回升產(chǎn)生積極作用。
鑒于當(dāng)前市場(chǎng)從業(yè)者因感染人數(shù)增加、企業(yè)運(yùn)行暫停等而產(chǎn)生的消極情緒，我們認(rèn)為2023年上半年，北京將逐步迎來(lái)需求穩(wěn)定復(fù)蘇，企業(yè)將重新回歸不動(dòng)產(chǎn)布局決策路徑，尋求降本增效的低價(jià)機(jī)會(huì)。
就辦公樓市場(chǎng)平均租金而言，全部受訪者均認(rèn)為市場(chǎng)將在2023年以內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金觸底止跌。其中，近六成認(rèn)為北京辦公樓市場(chǎng)租金將在2023年上半年觸底，近三成認(rèn)為將于2023年下半年觸底，也有超一成受訪者相信12月底前即可迎來(lái)租金波谷。
空置面積達(dá)歷史高位 短期內(nèi)去化壓力大
目前，防疫政策優(yōu)化給北京辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)了積極信號(hào)，不過(guò)，經(jīng)過(guò)近三年的壓力累積，北京辦公樓市場(chǎng)也迎來(lái)了空置高峰和較高去化壓力。
根據(jù)仲量聯(lián)行研究部在2022年10月底針對(duì)北京全市場(chǎng)的調(diào)研摸底，全市已空置超過(guò)1萬(wàn)平方米，即將入市且空置超過(guò)1萬(wàn)平方米、或在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)即將面臨到期或提前退租超過(guò)1萬(wàn)平方米的辦公樓宇，已達(dá)到125棟，合計(jì)639萬(wàn)平方米。
其中，甲級(jí)辦公樓1萬(wàn)平方米以上空置面積占到176萬(wàn)平方米，非甲級(jí)共計(jì)463萬(wàn)平方米；已入市面積占63%，即403萬(wàn)平方米，而即將入市的項(xiàng)目占37%。
就空置率而言，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率維持在10%的相對(duì)健康區(qū)間，但中端、中低端市場(chǎng)壓力更大，全光譜市場(chǎng)(在監(jiān)測(cè)的包括乙級(jí)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、改造型辦公空間及非標(biāo)準(zhǔn)類辦公物業(yè))整體空置率測(cè)算在20%-30%區(qū)間，是北京商辦市場(chǎng)歷史峰值之一。北京市場(chǎng)歷史上的上一輪空置高位出現(xiàn)在2008年北京奧運(yùn)會(huì)前后，彼時(shí)是因?yàn)槭艿焦⿷?yīng)周期和金融危機(jī)雙重影響。
從區(qū)域分布來(lái)看，自2022年初開始的TMT行業(yè)退租整合活動(dòng)推動(dòng)上地-北清路、望京、中關(guān)村等區(qū)域空置壓力驟升。大部分退租面積集中在非標(biāo)、低品質(zhì)改造物業(yè)中，對(duì)甲級(jí)辦公樓影響較小，但給市場(chǎng)情緒帶來(lái)進(jìn)一步壓力。
通州、麗澤、石景山等新興區(qū)域的新建及未來(lái)項(xiàng)目，在短期內(nèi)面臨的招商出租壓力較大。此前預(yù)計(jì)的麗澤租金提升勢(shì)頭將放緩；未來(lái)項(xiàng)目或?qū)⒅贫ǜ鼮榧みM(jìn)的租金政策，提前競(jìng)爭(zhēng)、鎖定大型客戶。
北京市所有成熟子市場(chǎng)均在這600多萬(wàn)空置面積中占比2%-4%，本輪空置壓力在全市范圍實(shí)現(xiàn)了廣譜沖擊，市場(chǎng)環(huán)境成熟、租戶結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)域也未能幸免。
因此，本輪形勢(shì)下，北京市場(chǎng)將在短期面臨巨大的去化壓力。過(guò)去多年來(lái)，北京辦公樓市場(chǎng)租賃活動(dòng)火熱、租金大幅攀升，改造、出租辦公樓宇成為高收益選項(xiàng)，而這些優(yōu)勢(shì)在短期之內(nèi)將不復(fù)存在。樓宇招商運(yùn)營(yíng)的軟性實(shí)力、提前研判的先手優(yōu)勢(shì)和靈活專業(yè)的租賃策略重要性將顯著提升。
我們預(yù)計(jì)，市場(chǎng)需求將在2023年上半年初見(jiàn)平穩(wěn)復(fù)蘇訊號(hào)，有大面積空置的項(xiàng)目業(yè)主將采取更為激進(jìn)的租賃策略，租金將進(jìn)一步觸底。2023年下半年市場(chǎng)將止跌企穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)小幅復(fù)蘇。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：jinbao
