一直以來,從北上廣深到新一線城市,成片聚集的高端寫字樓,是地方經(jīng)濟發(fā)展最顯著的外在名片。鱗次櫛比的高樓大廈,隨著城市發(fā)展拔地而起,科技新貴、互聯(lián)網(wǎng)巨頭在此聚集,房企也作為開發(fā)或運營方參與其中。
有的開發(fā)商,選擇將物業(yè)散售,來補回開發(fā)成本、支撐當下運營。也有的仍拿在手中,靠精細化運營收取租金、填補現(xiàn)金流。房地產(chǎn)整體向上時,住宅業(yè)務可與商業(yè)地產(chǎn)互相支撐,但現(xiàn)在,房子不好賣了,商業(yè)地產(chǎn)運營同樣“壓力山大”。
從最明顯的寫字樓空置率情況看,許多城市的情況都不甚樂觀。
在近日召開的第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設論壇上,高力國際中國區(qū)辦公樓服務部董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示,在只統(tǒng)計主要開發(fā)商、不計算小業(yè)主面積的情況下,華中地區(qū)的武漢甲級寫字樓空置率達31%,實際情況可能更嚴重。
如果從空置率、租金兩個維度看,北京、上海是最佳市場,租金相對比較高,空置率相對比較低;而合肥、天津、武漢、長春、沈陽、重慶、西安等多個城市,空置率高于市場平均水平,凈有效租金則低于平均水平,市場不甚樂觀。
一般而言,商辦市場的表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)呈正相關關系。如果從這個角度看,嚴區(qū)海表示,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好的城市是北京、第二是上海,第三產(chǎn)業(yè)跟甲級辦公樓的匹配度非常一致;有些城市甲級辦公樓過多、但第三產(chǎn)業(yè)沒有上來,有一定風險。
“一季度商辦市場還是不錯的,二季度由于重點城市受到疫情反復和經(jīng)濟放緩等超短期因素沖擊,市場活動一度停滯,復蘇勢頭也蒙上了陰影!比(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱表示。
仲量聯(lián)行發(fā)布的第二季度中國40城辦公樓市場指數(shù)也顯示,截至二季度末,全國重點城市中,有9個城市的甲級寫字樓空置率水平高于30%,面臨較大去化壓力;8個城市處于20%~30%的可控區(qū)間,北上廣在20%以內。
具體而言,40城中空置率最高的是青島,達到了48%;此外,天津寫字樓空置率達42%,沈陽、鄭州、武漢、長沙、廈門、西安、南京的寫字樓空置率均超過30%,一線城市中深圳寫字樓的空置率也達到了21%。
租金方面,二季度全國20個重點城市全部錄得租金負增長,其中13個城市處于1%的正常波動區(qū)間,其余7個城市的降幅在1%-5%之間,廣州、南京、武漢、廈門、青島、天津、大連等城市的寫字樓租金水平降幅較大。
仲量聯(lián)行表示,相較于2020年,本輪疫情對辦公樓市場的影響多為階段性壓制,但不確定性因素明顯升高,使得企業(yè)決策延遲,擴張趨向謹慎,市場活躍度降溫。全國大部分辦公樓市場表現(xiàn)低迷,增量需求回落,而租金降幅走闊的城市,多數(shù)還疊加了新增供應的當期壓力。
來源:仲量聯(lián)行
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