天291億，房企開年境外融資井噴！警惕：今年償債規(guī)�；蚱迫f億大關(guān)
盡管去年房企融資環(huán)境經(jīng)歷了從寬松到收緊的變化，但是融資規(guī)模仍創(chuàng)歷史新高。
多家研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年95家典型房企融資總量為15220.80億元，同比微升0.1%；房企境內(nèi)外債券融資累計約12132億元人民幣，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但增速連續(xù)兩年收窄。
開年房企融資繼續(xù)井噴。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，開年6天房企美元融資已經(jīng)超過45億美元（約合291億人民幣），而且大部分成本刷新企業(yè)歷史最低紀(jì)錄。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下融資井噴的主要原因是房企未雨綢繆，加大融資避免可能的政策風(fēng)險。預(yù)計2021年房企償債規(guī)�；蚱迫f億大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升，但在擴大適用融資新規(guī)的影響下，更多房企主動“降負(fù)”，全年融資規(guī)模將保持低位。中小型房企或?qū)⒙氏雀惺艿絺械木o張壓力。
去年房企融資規(guī)模創(chuàng)歷史新高，融資成本下降
回顧去年房企融資情況，中國指數(shù)研究院指出，上半年，受疫情因素影響，中央綜合運用多種貨幣政策工具保持流動性合理充裕，房企融資出現(xiàn)“小陽春”，如1月海外債融資規(guī)模超1200億元，3月信用債發(fā)行規(guī)模超千億元，均為全年最高值。下半年，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強化，“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)流出，行業(yè)資金呈現(xiàn)出緊平衡狀態(tài)，9月及10月房企信用債、海外債融資規(guī)模明顯下降。
從去年12月同策研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)看，40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計983.48億元，環(huán)比下降9.86%，其中，股權(quán)融資占比進(jìn)一步加大。
全年來看，據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年95家典型房企融資總量為15220.80億元，同比微升0.1%。
具體來看，貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年房企境內(nèi)外債券融資累計約12132億元人民幣，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，累計同比增長3%，累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。自2018年房企債券融資規(guī)模連續(xù)兩年增速收窄，金融調(diào)控效果顯現(xiàn)。其中，境外債券融資規(guī)模約4519億元，同比減少18.3%，境外規(guī)模占比約37%，較2019年下降10個百分點，與2018年占比相近；境內(nèi)債市表現(xiàn)出較強韌性，融資規(guī)模約7613億元，同比增加21.3%，境內(nèi)債券規(guī)模占比63%。
對于去年房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模創(chuàng)歷史新高的原因，貝殼研究院高級分析師潘浩接受券商中國記者采訪時表示，1-8月，受利率水平較低等因素影響房企發(fā)債規(guī)模明顯上升，“三道紅線政策”使9-12月發(fā)債規(guī)模同比下降，但從全年看發(fā)債規(guī)模仍然有一定增長。
從融資成本來看，貝殼研究院指出，2020全年境內(nèi)外融資票面利率較上一年均有所下降，境內(nèi)平均票面利率達(dá)2015年以來低點。
對于去年融資成本下降的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，主要在于較為寬松的貨幣環(huán)境下，房企的境內(nèi)外融資成本“普降”。此外，由于歷來境外債發(fā)行成本高于境內(nèi)債券，而年內(nèi)境外債/境內(nèi)債的值為0.93，較2019年減少0.83，境外債發(fā)行量的下降也是導(dǎo)致整體融資成本下降的主要因素。
今年開年房企融資繼續(xù)井噴。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，開年6天房企美元融資已經(jīng)超過45億美元（約合291億人民幣），而且大部分成本刷新企業(yè)歷史最低紀(jì)錄。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)下房企融資井噴，境外融資爆發(fā)，主要原因是房企未雨綢繆，加大融資避免可能的政策風(fēng)險。另外整體政策看，不論是“三條紅線”還是其他政策，目前還未落地，企業(yè)抓緊窗口期，加大融資，融資成本也非常低，有利于企業(yè)置換過去的高額度融資。
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經(jīng)過前幾年的融資擴張，近年來，房企迎來償債高峰，業(yè)內(nèi)預(yù)計，2021年償債規(guī)�；蚱迫f億大關(guān)，房企資金壓力不小。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模將達(dá)10909億元，其中，海外債券償還規(guī)模為4083億元，公司債券需償還規(guī)模為3744億元；2022年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還規(guī)模將回落至7856億元水平；2023年，這一規(guī)模將大致維持在8000億元水平。
貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2020年房企償債規(guī)模約9154億，同比增長28.7%；2021年到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計將達(dá)12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升。
值得注意的是，去年“
三道紅線”融資新規(guī)后，出現(xiàn)了新增發(fā)債規(guī)模不能覆蓋當(dāng)期到期債務(wù)規(guī)模的情況。貝殼研究院指出，2016年下半年證監(jiān)會對房企融資資金用途進(jìn)行約束后，房企發(fā)債規(guī)模與到期債務(wù)規(guī)模差額在2017-2018年之間保持相對穩(wěn)定的區(qū)間，2019年兩者差額有所減小，2020年前10月兩者差額區(qū)間進(jìn)一步收窄。從月度數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出房企在融資新規(guī)后，9-10月期間出現(xiàn)新增發(fā)債規(guī)模不能覆蓋當(dāng)期到期債務(wù)規(guī)模的情況，融資新規(guī)對房企在債券融資端的影響逐漸顯現(xiàn)，整體發(fā)債規(guī)模增速將受到短期抑制。
去年8月20日住建部、央行召開重點房企座談會，會后網(wǎng)傳“三道紅線”盛傳，對房企的金融監(jiān)管嚴(yán)厲程度拉升至新高度。12月31日，央行、銀保監(jiān)會調(diào)整房地產(chǎn)銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款比例，對銀行業(yè)金融機構(gòu)建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，將監(jiān)管升級延續(xù)至年末，并向2021年釋放出金融監(jiān)管的決心。
展望未來，貝殼研究院認(rèn)為，在防風(fēng)險的背景下，預(yù)計房企債券融資難度將不斷升級，2021年在擴大適用融資新規(guī)的影響下，更多房企主動“降負(fù)”，全年融資規(guī)模將保持低位。中小型房企或?qū)⒙氏雀惺艿絺械木o張壓力。
克而瑞研究中心也認(rèn)為，一方面，房企財務(wù)降杠桿將是主旋律，未來融資主要以借新還舊為主，融資增速或?qū)⑾陆担髽I(yè)將更多加大經(jīng)營杠桿和合作杠桿的使用，來實現(xiàn)規(guī)模的穩(wěn)定增長。另一方面，房企融資渠道或?qū)⑦M(jìn)一步受到限制，一些如明股實債等融資方式可能受到打擊，房企融資轉(zhuǎn)向真股權(quán)融資，同時加速分拆旗下子公司上市實現(xiàn)資產(chǎn)增厚，改善負(fù)債指標(biāo)。此外，“三條紅線”監(jiān)管也將倒逼房企提升自身產(chǎn)品力及經(jīng)營能力，減少對融資依賴，提高項目去化，加快開發(fā)周期。房企之間的發(fā)展也將出現(xiàn)分化，高杠桿房企發(fā)展受限，未來增速放緩，而部分財務(wù)能力優(yōu)秀的房企則得到更多的機會，行業(yè)內(nèi)將面臨新一輪的洗牌。
來 源： 證券時報
編 輯：liuy
