新冠肺炎疫情突襲,2020年全球集體遭遇“黑天鵝事件”。截至北京時(shí)間3月23日9時(shí)30分,全球確診病例累計(jì)超過30萬例,死亡病例超1.4萬例,歐美疫情快速蔓延,意大利累計(jì)確診病例逼近6萬,美國累計(jì)確診超3萬。
疫情防控仍處艱難期,全球市場劇烈震蕩。上周美股指數(shù)創(chuàng)2008年金融危機(jī)以來最大周跌幅,世界經(jīng)濟(jì)面臨的下行壓力正逐步顯現(xiàn)。為緩解沖擊,各國央行和政府陸續(xù)出臺(tái)刺激措施,以期能提振逐漸陷入停滯的經(jīng)濟(jì)。
摩根士丹利認(rèn)為,全球衰退已是基本情境假設(shè)。在此之下,沒有國家能獨(dú)善其身。不過該投行更看好中國,因中國市場相對(duì)更有韌性,在波動(dòng)時(shí)期往往跑贏全球和新興市場;同時(shí),中國的疫情防控更具確定性,有助于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
全球量化寬松趨勢下,資金避險(xiǎn)情緒急劇升溫,高凈值人群迫切尋求抗風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。一個(gè)信號(hào)是,2020年第一季度,全國已有至少3套總價(jià)過億的豪宅成交!皬谋V翟鲋敌栽u(píng)估,豪宅產(chǎn)品屬于不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品,抗跌性大,受市場政策影響較低!睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
豪宅市場一枝獨(dú)秀
疫情正對(duì)中國房地產(chǎn)市場造成前所未有的沖擊。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1~2月,全國商品房銷售面積8475萬平方米,同比下降39.9%,其中住宅銷售面積下降39.2%;商品房銷售額8203億元,下降35.9%,其中住宅銷售額下降34.7%。
作為市場的先行指標(biāo),高端房產(chǎn)交易卻有所暖意。2月份,一線城市豪宅市場逆市升溫,在上海,由于豪宅成交的拉動(dòng)作用,當(dāng)月新房成交均價(jià)突破6萬元;位于北京海淀的世茂西山龍胤頂豪項(xiàng)目,5天成交3套,成交金額1.2個(gè)億。
再向市場塔尖行進(jìn),過去十年,全國總價(jià)過億的豪宅成交不到300套,其中北京成交量最多,達(dá)122套,上海共成交113套。但今年三月未過,全國范圍內(nèi)已有3套總價(jià)過億的豪宅成交,杭州、北京和廣州各一套。
高凈值人群的資產(chǎn)配置,極具信號(hào)意義!百I房其實(shí)是低頻高值的一種消費(fèi)行為,在中國,投資渠道非常有限,所以在高房價(jià)帶動(dòng)下,買房成了首選高保險(xiǎn)的投資方式。”一位近期入手北京高端豪宅的購房者認(rèn)為。
在他看來,高端房產(chǎn)具備投資居住雙屬性,不僅能實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)和生活方式的提升改善,還可利用杠桿投資,在全球量化寬松預(yù)期下,抵抗通脹;未來需要資金時(shí),利用房屋抵押,作為風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備資金,還可解決變現(xiàn)問題。
上述人士的選擇并非個(gè)例!2019胡潤財(cái)富報(bào)告》顯示,目前大中華區(qū)擁有600萬資產(chǎn)的“富裕家庭”總財(cái)富達(dá)128萬億,擁有億元人民幣資產(chǎn)的“超高凈值家庭”總財(cái)富為77萬億,擁有3000萬美金資產(chǎn)的“國際超高凈值家庭”總財(cái)富為72萬億。
根據(jù)胡潤百富最新研究,在這些千萬富豪中,買房和海外投資是未來三年將增加的投資首選,將減少最多的是股票投資。持“規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)”投資理念的比例增加3個(gè)百分點(diǎn)至36%,為近十年來最高。
當(dāng)全球風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期不斷疊加,豪宅因其稀缺性、高品質(zhì)成為高凈值人群抵御市場周期波動(dòng)的重要選擇。過去一年,房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼,豪宅市場成交卻開始爆發(fā)。其中,四大一線城市1000萬元以上的高端住宅成交量18593套,同比增長22.4%。
從總價(jià)5000萬元以上的頂豪成交看,四大一線城市共成交407套,同比增加24%。其中,北京以202套成交數(shù)量趕超上海和深圳,成交量占據(jù)頂豪市場的半壁江山,相較于2018年的60套,同比大增240%。
戴德梁行高級(jí)董事沈潔在接受媒體采訪時(shí)稱,普通住宅受政策影響更大,豪宅客戶的置業(yè)目的往往是資產(chǎn)整合配置,受政策影響較小。從近五年成交均價(jià)歷年同比指數(shù)數(shù)據(jù)分析,豪宅指數(shù)波動(dòng)在1%-4%之間,極為平穩(wěn)。
因此,從保值增值性評(píng)估,豪宅產(chǎn)品屬于不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品,抗跌性大,受市場政策影響較低。中心土地的稀缺性,必然帶來價(jià)值增值和資產(chǎn)保值,對(duì)于真正的豪宅而言,傳統(tǒng)核心區(qū)域依然是富豪們關(guān)注重點(diǎn)。
資金避險(xiǎn)“窗口期”
高端房產(chǎn)的購入價(jià)值不言而喻,但在全球經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)不斷疊加時(shí),中國房地產(chǎn)市場將受到多大程度的沖擊?現(xiàn)在是將資金配置于地產(chǎn)的窗口期嗎?
貝殼研究院最新研究表明,海外金融市場風(fēng)險(xiǎn)可能對(duì)部分境外上市房企造成沖擊,但對(duì)國內(nèi)購房需求影響較小,國內(nèi)住房反而會(huì)成為避險(xiǎn)資產(chǎn)受到消費(fèi)者關(guān)注。
“海外金融市場動(dòng)蕩直接影響兩部分人,一是在海外配置金融資產(chǎn)的中國人,還有打算在國內(nèi)購房的外國人。市場危機(jī)對(duì)國內(nèi)家庭影響的間接途徑是中國金融市場,但流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成影響!必悮そ忉尫Q。
從歷史上看,中國股市和房市表現(xiàn)也沒有直接關(guān)聯(lián)。2015年中國股票市場低迷,但房地產(chǎn)市場未受影響;2016年也有幾次熔斷,房地產(chǎn)市場卻一路高漲!霸谥袊康禺a(chǎn)市場的穩(wěn)定性、收益性都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過股市,尤其是核心城市的房價(jià)穩(wěn)定性高。”
更重要的是,此次疫情觸發(fā)了購房者對(duì)低密度、品質(zhì)物業(yè)、優(yōu)質(zhì)大戶型的青睞。據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù),在其調(diào)研的10000多組家庭中,將近65%的家庭準(zhǔn)備買房或換房。盡管覆蓋人群多為有房一族,但仍有87.78%的人群想調(diào)整目前的居住環(huán)境。
而消費(fèi)者最看重的房產(chǎn)要素為“升值空間”、“地段”與“園林景觀”。一位看上世茂西山龍胤項(xiàng)目的購房者也稱,自己最看重房產(chǎn)的地段位置和產(chǎn)品設(shè)計(jì),綜合項(xiàng)目位置、整體配套、區(qū)域發(fā)展、園林設(shè)計(jì)等多方因素,才決定入手。
世茂西山龍胤項(xiàng)目為海淀區(qū)10年僅有的新中式合院,是世茂五大住宅產(chǎn)品線的扛鼎之作。龍胤系以“罕世”、“不可復(fù)制”為擇址標(biāo)準(zhǔn),毗鄰北京故宮北院,外承西山“三山五園”皇家地脈和國家級(jí)濕地公園,生態(tài)環(huán)境與位置絕佳,由此引來購房者關(guān)注。
據(jù)悉,該項(xiàng)目總占地約12.08萬平米,建面約7.25萬平米,但容積率僅0.6。整個(gè)項(xiàng)目均價(jià)5.8萬左右,總價(jià)4000萬/套起,在北京土拍市場逐漸復(fù)蘇、溢價(jià)率回升的情況下,此番均價(jià)已算北京核心區(qū)域性價(jià)比頗高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
豪宅市場的差異,還跟城市定位緊密相關(guān)。相較于上海深圳,北京豪宅更為本土化、文化感更強(qiáng)。以世茂西山龍胤為例,該項(xiàng)目秉承“文化開物”的產(chǎn)品主張,融合“畫、詩、禮、雅、趣”等文化元素,讓建筑、園林成為承載中國文化與精神氣象的人文場域。
在區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品打造、文化底蘊(yùn)等綜合作用下,該項(xiàng)目引來一批批入局者!爱(dāng)下各家開發(fā)商優(yōu)惠力度很大,明顯是購置房產(chǎn)的窗口期!鄙鲜鲑彿空叻Q,綜合考慮目前的金融形勢和自身資產(chǎn),居住的同時(shí)也是投資,變成不動(dòng)產(chǎn)抵抗貨幣風(fēng)險(xiǎn)。
保利研究院進(jìn)一步表明,全球股市劇烈震蕩后,中國更成為避險(xiǎn)資金的長期目的地。近期海外資本頻繁收購國內(nèi)核心資產(chǎn),體現(xiàn)了國際資本對(duì)市場的看多態(tài)度,國內(nèi)核心地段資產(chǎn)價(jià)值將受到重估。
與此同時(shí),隨著LPR成為新發(fā)放貸款定價(jià)的重要參考,貸款利率隱性下限逐漸打破,市場利率向貸款利率傳導(dǎo)的效率明顯增強(qiáng)。對(duì)高凈值人士而言,降息預(yù)期正為其實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置優(yōu)化提供更大空間。
來源:第一財(cái)經(jīng)
編輯:liu