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西安樓市“小陽春” 是假象還是真熱?
http://xcysalbb.cn房訊網(wǎng)2020-3-25 8:40:53
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[提要]國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),受疫情影響武漢、石家莊等19個城市2月新房無成交,價格視為沒有變動(環(huán)比指數(shù)為100)。

    西安的天氣如此,樓市好像也如此。

    國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),受疫情影響武漢、石家莊等19個城市2月新房無成交,價格視為沒有變動(環(huán)比指數(shù)為100)。

    西安似乎也在其中,新房和二手房價格環(huán)比指數(shù)均為100。更有數(shù)據(jù)顯示,西安2月樓市成交量跌去了90%。

    但到了3月,各家售樓部開門迎客,連續(xù)十多個項目地塊取得預(yù)售證,一些項目均價超兩萬,還得搖號,更有在小三室憋了兩個月的大家庭立刻投入改善換房的隊伍……

    這事就有些不正常了。

    疫情之后,市場是更理性還是更狂熱?現(xiàn)在上車與繼續(xù)觀望,到底誰會笑到最后?西安樓市“小陽春”,是假象還是真熱?

    冰封的二月

    2月房產(chǎn)交易量下跌幾乎是全國普遍現(xiàn)象。

    除了武漢,如石家莊、太原等城市,同樣出現(xiàn)了“零成交”。

    西安當然未能幸免,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,西安2月樓市成交量同比跌去9成,處于近幾年的歷史低位。

    一家全國TOP10房企在西安的置業(yè)顧問徐聰(徐聰為化名)告訴粉巷君,西安公司整個2月銷量都非常低,幾乎沒有銷售。從2月底轉(zhuǎn)線上,情況才有所好轉(zhuǎn)。徐聰所在的項目因為疫情暫緩了原定于2月的開盤,他只能電話拓展客戶。

    而有些在疫情爆發(fā)前開盤的項目,因為突然的疫情管控,線下銷售也被迫中止,不得不轉(zhuǎn)至線上。

    線上銷售的效果相比線下就差了許多,多家房企的銷售人員都無奈地表示,直播也好,VR看房也好,更多的是維系客戶,增加品牌好感度,真正能夠轉(zhuǎn)化成交的并不多。

    即使敢在2月開盤的兩個項目,整體去化率也只有48%,比去年同期低了20%。

    二手房交易似乎更慘,線下門店關(guān)閉后,各小區(qū)也采取了限制出入政策,外面人進不去,業(yè)主更不想見陌生人,二手房交易幾乎停滯,“都沒法看房,哪來的交易?”

    此外,西安商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)2月都沒有成交數(shù)據(jù),特別是商業(yè)物業(yè)庫存量繼續(xù)上漲,去化周期長達116個月。

    西安2月樓市就如同冰封一般,暫停了一個月。

    開發(fā)商也很著急,一些小開發(fā)商的項目繼續(xù)爛尾,有實力的大開商,則用折扣換取交易量,保住現(xiàn)金流。

    政府也在2月緊急出手,調(diào)整公開出讓土地的時間節(jié)點、分期繳納土地出讓價款、允許變更出讓價款繳納期限、順延土地評估和規(guī)劃條件有效期等政策快速出臺。

    一系列舉措之下,房企資金壓力減緩,市場也開始有了熱度,大家把目光都投向了3月。

    突然的春天

    西安市內(nèi)是在3月2日以后恢復(fù)線下房產(chǎn)交易。

    在經(jīng)過了嚴密消毒,員工核酸檢測以及地方疫情防控指揮部審批后,各房企售樓部以及房產(chǎn)中介門店恢復(fù)營業(yè)。

    而看房客戶需提前預(yù)約,并經(jīng)過消毒、測溫、登記后,才能進入售樓部內(nèi)。

    讓人意外的是,即使程序繁瑣,多個熱門項目卻人頭攢動,人們看房的熱情好過很多銷售人員的預(yù)期。

    徐聰所在項目因為正在推廣期,還沒有確定的案名,但這個位于鳳城五路的項目,周末每天都有200組左右客戶看房,周內(nèi)也有五六十組。

    因為在家辦公了一個多月,突然快節(jié)奏的工作反而讓徐聰有些不適應(yīng)。

    取得預(yù)售證準備開盤的項目也多了起來。3月截至20日,西安市共有17個項目地塊取得預(yù)售證,一些項目的均價甚至超過兩萬。

    西安市發(fā)改委公布的2020年第3批商品房價格公示中,共涉及11個項目3943套房源。在這11個項目中,單價在2萬元/平方米以上的就超過一半。

    剛一開張,就給了觀望者一個“驚嚇”。

    除了剛需群體目前出手較為謹慎外——畢竟在過去一個多月時間中,的確發(fā)生過收入折損、按揭斷供的現(xiàn)象——市場對于改善型住房的需求日益強烈。

    一種觀點認為,疫情期間,多是一家數(shù)口人擠在家中,不能出門,小戶型的弊端被集中放大。此外,一些小樓盤物業(yè)在疫情期間的表現(xiàn)被廣泛詬病,更加深了人們對大開發(fā)商、高端項目的向往。

    因此,不少地產(chǎn)自媒體甚至是傳統(tǒng)媒體的地產(chǎn)廣告,都喊叫西安樓市“小陽春”到來。

    可事實真的如此?

    誰在制造繁榮?

    此時購房者的一個普遍的心態(tài)就是,開發(fā)商資金緊張,為了保住現(xiàn)金流,應(yīng)該會用低折扣換取交易量。

    在疫情最為嚴重的時期,的確有房企開出很低的折扣,引起不小的市場反應(yīng),目前這種優(yōu)惠也仍然存在。

    所以,在樓市解凍初期,一些人會認為是“撿漏”的最好時機,而隨著市場回暖,折扣必定越來越少。

    銷售的說辭套路也會強化這一點,告訴購房者這是最后的機會,“越往后越貴”。

    于是,不少觀望者選擇在此時上車。

    造成了市場的第一重繁榮。

    此外,前文提到的改善型住房需求,西安市場表現(xiàn)在此前已經(jīng)有明顯的趨勢,疫情強化了這種市場潮流,造成了第二重繁榮。

    第三重繁榮,表現(xiàn)在房價上。因為多重因素作用,部分項目備案價高企。但實際上與前兩年相比,頂著備案價賣的現(xiàn)象很少,多數(shù)項目能打到95甚至94折,給購房者一個“撿漏”的幻覺。

    真實情況是,剛需群體依然謹慎,與前兩年相比,需要搖號的項目仍然是少數(shù),從這點看,說“小陽春”還差點暖意。

    表現(xiàn)來看,土地零成交,只有長安區(qū)供應(yīng)了7宗土地,說明開發(fā)商也很謹慎,除了可能的資金因素,今年的區(qū)域戰(zhàn)略目標也可能有所調(diào)整。

    上車千萬要理性。

    西安這兩年的房價并不低,原因錯綜復(fù)雜,但本質(zhì)還是“面粉”太貴,這也是二三線城市的普遍現(xiàn)象。

    所以,如果關(guān)心今年西安房價,不如多關(guān)心今年西安的地價。

    好消息是,部分地方“降低首付”政策一出臺就“被”撤回,說明面臨的境遇再難,“房住不炒”的定調(diào)不變,房價也只能“穩(wěn)”。

來源:每日經(jīng)濟新聞

編輯:liu

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