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買(mǎi)房還得看物業(yè) 疫情大考后物管業(yè)迎來(lái)洗牌契機(jī)
http://xcysalbb.cn房訊網(wǎng)2020-2-19 11:05:06
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[提要]隨著行業(yè)發(fā)展?jié)u趨成熟、理性,物業(yè)公司將面臨更深入的洗牌期。克而瑞認(rèn)為,2019年物管上市公司發(fā)生并購(gòu)總金額約80億元,同比增長(zhǎng)460%。2020年,疫情有可能延緩并購(gòu)發(fā)生的時(shí)間,但是不大可能扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

    突如其來(lái)的新冠肺炎疫情,讓股市遭遇“黑天鵝事件”。

  年初至今,恒生指數(shù)區(qū)間累計(jì)下跌1.18%,股市一片慘綠時(shí),物業(yè)板塊卻逆勢(shì)走強(qiáng),多家物業(yè)公司股價(jià)創(chuàng)上市來(lái)新高。濱江服務(wù)(03316.HK)、新城悅服務(wù)(01755.HK)、招商積余(001914.SZ)等年內(nèi)累計(jì)漲幅均超30%。

  物業(yè)公司的資本表現(xiàn),再次提供了行業(yè)觀察的窗口。多位受訪專家認(rèn)為,疫情下,物業(yè)企業(yè)的抗周期、抗風(fēng)險(xiǎn)、政策支持等屬性顯著體現(xiàn)。物業(yè)費(fèi)收入在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中具有穩(wěn)定性,不受消費(fèi)偏好、投資需求等因素影響,具有較強(qiáng)防御性。

  但需要看到,疫情黑天鵝事件下,物管行業(yè)普遍缺乏應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)。至今,仍有武漢居民反映,小區(qū)防疫措施不盡如人意,物業(yè)公司出現(xiàn)“缺位”現(xiàn)象。日常成本上升、物資儲(chǔ)備缺乏、防疫措施執(zhí)行不力,大浪淘沙后,物管行業(yè)將面臨一次真正的洗牌。

  物業(yè)艱難抗疫路

  “小區(qū)之前感覺(jué)沒(méi)人管,最近終于看到消殺設(shè)備,但也只在樓下噴灑。”武漢封城至今,楊蘭依然心事重重。楊蘭是武漢百步亭社區(qū)怡康苑業(yè)主,自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來(lái),該社區(qū)因舉辦萬(wàn)人宴、出現(xiàn)發(fā)熱門(mén)棟而被推上輿論風(fēng)口。

  這并非孤例,多位武漢居民向記者反映,小區(qū)防疫措施并不到位。2月12日,李青的小區(qū)剛開(kāi)始封區(qū)管控。此前,她所在的社區(qū)已確診病例22例,疑似(發(fā)熱)病人65例,但小區(qū)門(mén)口沒(méi)人測(cè)體溫,居民出入自由,也未采取必要的消殺措施。

  疫情成為行業(yè)“試金石”,物業(yè)公司的服務(wù)優(yōu)質(zhì)與否,一目了然。截至目前,廣州、深圳、杭州、南京、寧波、南寧等城市,都實(shí)行社區(qū)封閉式管理,物業(yè)公司成為抗疫的關(guān)鍵一環(huán)。但在實(shí)際操作中,物業(yè)抗疫并非毫無(wú)壓力。

  “一是管理挑戰(zhàn),包括防疫知識(shí)不足、物資儲(chǔ)備不充分、一線員工對(duì)防疫了解和防疫措施執(zhí)行力等問(wèn)題;二是服務(wù)挑戰(zhàn),如業(yè)主自我隔離,心理上會(huì)有一些障礙,物業(yè)服務(wù)能否緩解等。” 新希望服務(wù)總經(jīng)理陳靜稱。

  吉林保利林語(yǔ)小區(qū)的保安劉賀對(duì)此深有體會(huì)!皠傞_(kāi)始,有些業(yè)主不理解、不配合,反問(wèn)我們。業(yè)主回家還要測(cè)體溫?親朋來(lái)訪為什么不讓進(jìn)?有的人還和保安發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)。”劉賀提到封閉管理的痛點(diǎn)。

  美的物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者,1月27日起,公司便對(duì)全國(guó)共200余個(gè)項(xiàng)目實(shí)施一系列園區(qū)封閉管理舉措,包括限制或禁止非業(yè)主等無(wú)關(guān)人員及車(chē)輛進(jìn)入、客戶及工作人員進(jìn)出100%測(cè)體溫、適當(dāng)關(guān)閉部分出入口等舉措。

  “但由于疫情正值春節(jié),園區(qū)封閉措施對(duì)業(yè)主走親訪友的習(xí)俗造成影響,部分住戶產(chǎn)生抵觸情緒、進(jìn)行投訴!鄙鲜鲐(fù)責(zé)人稱,通過(guò)大規(guī)模防疫宣傳,同時(shí)聯(lián)系當(dāng)?shù)亟值馈⒕游瘯?huì)聯(lián)合展開(kāi)防疫工作,住戶逐漸對(duì)封閉管理表示理解和配合。

  同時(shí),疫情帶給物業(yè)公司更大的成本壓力,包括防疫物資采購(gòu)成本、軟性人力成本。重慶市物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、金科服務(wù)總經(jīng)理羅傳嵩舉例稱,以金科服務(wù)在管項(xiàng)目舉例,防疫物業(yè)成本每天需1000元,每月達(dá)3萬(wàn)元,成本增加占比達(dá)10%~20%。

  一般來(lái)講,物業(yè)公司各項(xiàng)支出中,人力成本占比較大。以祈福生活服務(wù)(03686.HK)為例,去年上半年,公司各項(xiàng)開(kāi)支1.29億,雇員福利開(kāi)支占4057萬(wàn);保利物業(yè)(06049.HK)去年同期服務(wù)成本總計(jì)21.56億,其中員工成本達(dá)11.95億。

  疫情下員工返崗,再次放大此項(xiàng)開(kāi)支!笆芤咔橛绊懀芏嘈袠I(yè)出現(xiàn)裁員情況。保利物業(yè)的人力成本也面臨巨大壓力!北@飿I(yè)稱,建議對(duì)疫情期間有新招聘、新用工的物業(yè)企業(yè)提供更多用人、加班、誤餐等補(bǔ)貼,減少疫情期間成本的增加。

  美銀證券研究報(bào)告認(rèn)為,雖然疫情防控對(duì)物管行業(yè)收入造成短期壓力,人力成本有所上升,但政府在疫情防控期間加大了對(duì)企業(yè)的支援,這有助抵消部分影響,因此預(yù)計(jì)該行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)將維持穩(wěn)健。

  此外,作為雇主,物業(yè)公司還需保證員工一線防疫的安全。但目前,物業(yè)公司普遍存在防護(hù)物資缺乏的情況。武漢、山東、河南、成都等多地物業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)出物資短缺信號(hào),向社會(huì)征集采購(gòu)渠道。

  以保利物業(yè)為例,公司規(guī)定武漢防疫物資存量需不少于60天,其他地區(qū)不少于30天。但目前部分區(qū)域物資緊缺,只能滿足約半個(gè)月需求。其中最缺的是口罩,消耗量大且在多地屬于政府管控物資,采購(gòu)渠道較難保證。

  美的物業(yè)負(fù)責(zé)人同樣表示,防疫物資目前能滿足30天左右的消耗量,但為保障小區(qū)服務(wù),物業(yè)人員固定消耗較大,后續(xù)采購(gòu)渠道較為緊張,目前正積極尋找多方正規(guī)渠道進(jìn)行采購(gòu),保障日常所需。

  行業(yè)加速洗牌

  從疫情應(yīng)對(duì)措施看,物業(yè)公司主要集中于人員管控、各項(xiàng)消殺、協(xié)助居民采購(gòu)生活物資、提供線上醫(yī)療服務(wù)等措施。同時(shí),多家物業(yè)公司借助大數(shù)據(jù)等手段,打造智慧社區(qū)助力抗疫。

  譬如,保利物業(yè)針對(duì)有確診病例的小區(qū),增加消毒頻次,對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行重點(diǎn)消毒;并免費(fèi)為業(yè)戶提供醫(yī)用口罩、消毒液等。美的物業(yè)啟動(dòng)社區(qū)購(gòu)菜、送菜到家服務(wù);同時(shí)開(kāi)通“云朵社區(qū)”、“云朵薈”線上義診服務(wù),業(yè)主可在線免費(fèi)向醫(yī)生發(fā)起咨詢。

  經(jīng)此一“疫”,物業(yè)公司將面臨全方位檢驗(yàn)。“一是檢驗(yàn)物業(yè)公司的價(jià)值觀和社會(huì)責(zé)任;二是檢驗(yàn)物業(yè)公司的專業(yè)化程度;三是檢驗(yàn)物業(yè)公司的價(jià)值創(chuàng)造能力。”華潤(rùn)物業(yè)科技黨委委員、副總經(jīng)理巴然認(rèn)為,好物業(yè)能救命,能將防疫措施到人到戶,將政府治理下沉。

  與此同時(shí),優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司將脫穎而出。“疫情對(duì)小型物業(yè)公司負(fù)面影響較大,從中長(zhǎng)期來(lái)看,頭部企業(yè)反而是受益者。”天堂硅谷地產(chǎn)基金總裁許航柯認(rèn)為,已上市的物業(yè)企業(yè)及后備選手,可借助資本市場(chǎng)力量,加速跑馬圈地。

  2019年,12家物管企業(yè)以IPO或者借殼的方式登陸資本市場(chǎng),是自2014年彩生活上市后最頻繁的一年。進(jìn)入2020年,上市潮持續(xù),僅1月就有正榮服務(wù)、星盛商業(yè)管理、宋都服務(wù)、金融街(000402,股吧)物業(yè)以及燁星集團(tuán)控股遞交上市申請(qǐng)。

  在行業(yè)集中度有待提升時(shí),上市成為物業(yè)公司擴(kuò)張規(guī)模、跑馬圈地的重要方式。據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計(jì),去年物業(yè)公司通過(guò)IPO和增發(fā)融資超過(guò)130億元,多數(shù)企業(yè)都將募集資金用于收并購(gòu)等戰(zhàn)略擴(kuò)張,使用資金的比例在50%以上。

  同時(shí),由于物業(yè)管理長(zhǎng)期以來(lái)以服務(wù)地產(chǎn)為目標(biāo),存在成本控制力弱、管理費(fèi)用收取率低、房屋空置率高、管理體系缺乏等問(wèn)題,行業(yè)盈利能力弱。物業(yè)管理需要更市場(chǎng)化的商業(yè)運(yùn)作機(jī)制推動(dòng)行業(yè)發(fā)展,物業(yè)分拆有利于行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程。

  另一方面,有券商人士告訴記者,物業(yè)股市盈率基本在30倍以上,明顯跑贏大市,且估值普遍高于地產(chǎn)。從資產(chǎn)配置角度看,上市房企更愿意選擇估值更高的板塊,分拆物業(yè)上市。

  物業(yè)板塊的資本表現(xiàn)同樣較好。2019年,港股市場(chǎng)中物業(yè)管理服務(wù)板塊個(gè)股漲幅頗大,以2019年之后上市的四家高市值公司為例,雅生活服務(wù)2019年股價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)161.71%;綠城服務(wù)(02869.HK)漲幅43.63%;中海物業(yè)111.97%(02669.HK);永升生活服務(wù)(01995.HK)200.53%。

  如此高的平均漲幅,在2019年恒生指數(shù)漲幅僅有9.07%的情況下,物業(yè)管理服務(wù)板塊可以說(shuō)成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。就在有市場(chǎng)聲音擔(dān)心漲幅過(guò)大的物業(yè)管理板塊是否已到高位時(shí),疫情令股指整體回調(diào),但物管板塊在稍稍調(diào)整后,前文所述四股紛紛先跌后漲,齊創(chuàng)新高。

  談及物業(yè)股表現(xiàn),許航柯認(rèn)為,物業(yè)行業(yè)現(xiàn)金流較好,受經(jīng)濟(jì)周期影響較小,尤其是在經(jīng)濟(jì)景氣度不樂(lè)觀的情況下,具有明顯的防御屬性。此外,物業(yè)公司近2~3年能夠保持30%的面積復(fù)合增長(zhǎng)率,頭部公司借助第三方拓展能力及收并購(gòu)能力,為未來(lái)增長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。

  不過(guò),這種強(qiáng)勁勢(shì)頭能保持多久?富瑞表示,中國(guó)物業(yè)管理板塊的股價(jià)由年初至今升約30%,但物管板塊在未來(lái)兩年的強(qiáng)勁增長(zhǎng)后,盈利或?qū)⒎怕?0%~30%。

  富瑞進(jìn)一步表示,物管板塊現(xiàn)時(shí)的昂貴估值并不持久,因大部分物管公司的盈利增長(zhǎng)將會(huì)放緩,大型公司競(jìng)爭(zhēng)加劇、利潤(rùn)受壓。目前中海物業(yè)及綠城服務(wù)近年增長(zhǎng)已到瓶頸,決定將兩家公司投資評(píng)級(jí)降至“遜于大市”。

  上述券商人士同樣認(rèn)為,目前行業(yè)集中度有待提升,物業(yè)股當(dāng)下估值體現(xiàn)出市場(chǎng)價(jià)值。但隨著行業(yè)發(fā)展越來(lái)越成熟,整體估值空間會(huì)有所波動(dòng)甚至下調(diào)。

  隨著行業(yè)發(fā)展?jié)u趨成熟、理性,物業(yè)公司將面臨更深入的洗牌期?硕鹫J(rèn)為,2019年物管上市公司發(fā)生并購(gòu)總金額約80億元,同比增長(zhǎng)460%。2020年,疫情有可能延緩并購(gòu)發(fā)生的時(shí)間,但是不大可能扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

編輯:liu

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