疫情未過，百業(yè)待振，北京土拍市場已率先復(fù)蘇。
2月18日，北京出讓大興、通州三宗地塊，起拍價65.56億元，吸引20家房企報名參與。經(jīng)過激烈角逐后，三宗地全部出讓，共攬金87億。至此，北京開年已出讓9宗地塊，攬金高達(dá)364億。
今日首宗競拍的，為通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)二類居住用地、A334托幼用地，規(guī)劃建筑面積5萬平方米，采用“限地價、競自持、報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式出讓。
17家企業(yè)被此宗地吸引。最終綠城中國(03900.HK，簡稱“綠城”)以自持7%、13.48億元總價競得，刨除教育用地和自持部分，可售住宅部分成交樓面價達(dá)30806元/㎡。溢價率49.8%，接近一年以來的最高值。
“上述地塊雖在成熟區(qū)邊緣，但距地鐵站更近，且未來同期競爭項目多為限競房項目，而本地塊不限價，固引得眾多開發(fā)商競拍。”貝殼研究院新房分析師潘浩表示，但7%的自持部分，以及較高的地價成本，對開發(fā)商操盤能力亦是一次考驗。
拿下通州臺湖宅地后，綠城再度出手。在大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)地塊競拍過程中，綠城報出第一手，隨后世茂、中海、首開+保利接連舉牌。最終，在與首開+保利的競爭中，綠城以67億奪得該宗地，溢價率超30%。
據(jù)悉，上述地塊面積7.87萬平米，競得人需建設(shè)社區(qū)管理服務(wù)用房、托老所、老年活動場站等共計2175平方米和4080平方米幼兒園，并無償移交相關(guān)主管部門；另一宗地位于大興區(qū)采育鎮(zhèn)，由興創(chuàng)+住總以底價6.56億元競得，建筑面積5.1萬平方米。
這已是綠城今年二度入京。2月14日，昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)出讓一宗居住用地，經(jīng)過8家企業(yè)激烈角逐，最終綠城以29.8%的溢價率，以63.6億元總價競得，成交樓面價37407元/㎡。至此，綠城今年已在全國土地市場揮金逾170億。
2019年，綠城首次突破2000億關(guān)口。不過，土儲仍是其“軟肋”。截至2019年中期，綠城土地儲備3412萬平方米，低于同等規(guī)模房企。在“2020年2500億，2021年3000億銷售”目標(biāo)壓力下，積極納儲成為其首要任務(wù)。而去年，綠城在北京顆粒無收。
受疫情影響，全國多地土拍市場延遲交易。根據(jù)CRIC監(jiān)測，春節(jié)后兩周(1月31-2月13日)重點城市共成交108幅土地，總成交量僅674萬平方米，同比2019年下降62%。
北京土地出讓市場也已經(jīng)連續(xù)三年降溫。數(shù)據(jù)顯示，2017年北京市土地出讓金額2609億元；2018年北京市出讓土地72幅，成交額1682.9億元，較2017年下降約四成；2019年北京土地出讓58宗，成交金額1672億元，較2018年下降6%。
在此之下，房企為何大肆搶入北京？中指院指出，疫情過后，重點一二線城市因較好的基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生條件將更受青睞。其中，尤以京津冀、長三角、粵港澳、中西部、成渝五大城市群核心城市及輻射的熱點城市投資吸引力較強(qiáng)。
近幾年，北京推出地塊基本為限價房或共有產(chǎn)權(quán)房，房企利潤空間被進(jìn)一步壓縮。不過，作為重點一線城市，北京仍是房企的必爭之地。且限競房地塊已開始在北京市場逐步“退卻”，去年成交土地中，限競房地塊21宗，不限價純商品房 達(dá)14宗。
此前2月11日，北京鼠年首拍三宗不限價地，起始總價70.63億元，吸引12家房企參與。最終，此次土拍讓北京一日攬金80.05億元；2月14日，北京再次集中出讓3宗地，共吸引十余家房企參與競拍，最終全部溢價成交，總成交價達(dá)196.8億元。
貝殼研究院新房分析師潘浩認(rèn)為，近日入市土地質(zhì)素均較高，疫情下開發(fā)商表現(xiàn)積極，亦是對未來市場回暖信心的表現(xiàn)。從政府角度看，如能持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)土地，可利于提升土地市場熱度、緩解地方財政壓力；也有助于房企獲取優(yōu)質(zhì)土地，為后期穩(wěn)健運(yùn)營提供條件。
從節(jié)后兩周高價地塊競得企業(yè)看，國企、央企占到一半。華潤、招商、中鐵建、中交等企業(yè)積極出手拿地，活躍度明顯高于其他規(guī)模民企。樓板價在1.5萬元/平方米以上的4幅地塊，均由國企或央企競得。
譬如此前，首開+華潤+住總+中交聯(lián)合體以26.2%溢價率、54.4億元總價拿下海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)地塊；位于石景山西黃村的混合住宅用地，被首創(chuàng)以29.75億底價競得；位于通州馬駒橋鎮(zhèn)的居住用地，被華潤+中交聯(lián)合體以46.7億元競得。
過往地產(chǎn)周期，為支撐規(guī)模擴(kuò)張，房企不惜大舉杠桿拿地。如今，疫情促使市場發(fā)生變化。在房住不炒、金融去杠桿大基調(diào)下，過量土儲已不是彎道超車的保證，唯有具備天然融資優(yōu)勢的國企央企，有更多大肆拿地的勇氣。
但當(dāng)下，疫情影響短期內(nèi)難以消弭，房企資金壓力依然巨大。一般而言，土地款在房開成本中占比重較高。據(jù)中國土地價格指數(shù)系統(tǒng)分析，一線城市土地款占開發(fā)總成本的比重超60%，二線城市土地款保持在40%~50%左右，三四線城市在30%~50%左右。
為給房企減負(fù)，近期上海、天津、杭州、南京、西安、南昌、無錫等城市均出臺允許房企延期繳納土地款的政策；四川、浙江等省份均發(fā)布《通知》，允許房企延交土地款，同時在開竣工時間、延遲規(guī)劃期等方面，給出寬限政策。
中指院認(rèn)為，疫情影響下，房企拿地會更加審慎。不過，對資金面允許的房企來說，上半年是拿地好時機(jī)：一二線均有好的拿地機(jī)會，在其他企業(yè)對拿地?fù)u擺不定時，競爭對手較少，同時政府出于財政需求會大量推地，屆時可瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)地塊。
來源：第一財經(jīng)
編輯：liu
