全球知名風(fēng)險(xiǎn)與合規(guī)公司Accuity曾發(fā)表研究報(bào)告指出，全球每年通過(guò)房地產(chǎn)洗錢(qián)的金額約為1.6萬(wàn)億美元，同時(shí)，該公司商業(yè)戰(zhàn)略副總裁PatrickHinchin還表示，不管是澳大利亞、美國(guó)或英國(guó)，通過(guò)房地產(chǎn)洗錢(qián)已成為常見(jiàn)現(xiàn)象。

　　這都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易金額動(dòng)不動(dòng)就是天文數(shù)字，銀行必須正視房地產(chǎn)企業(yè)這種交易金額大、頻率又高、交易隱蔽性強(qiáng)、資金轉(zhuǎn)移快的行業(yè)特性，讓不法分子很容易將違法所得通過(guò)大額現(xiàn)金購(gòu)房、提前償還購(gòu)房貸款甚至直接成立房地產(chǎn)公司等手段掩護(hù)洗錢(qián)的目的，造成銀行在承做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過(guò)程中不得不面對(duì)一定程度的洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)屬于人民銀行規(guī)定的反洗錢(qián)特定非金融機(jī)構(gòu)，在《中國(guó)人民銀行辦公廳關(guān)于加強(qiáng)特定非金融機(jī)構(gòu)反洗錢(qián)監(jiān)管工作的通知》中，已清楚地強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)本身就必須比照銀行，也得履行反洗錢(qián)及反恐怖融資義務(wù)。

　　銀行可從客戶身份識(shí)別(KYC)及可疑交易監(jiān)控兩個(gè)角度，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介企業(yè)兩個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行分析。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

　　1.客戶身份識(shí)別

　　如果銀行面對(duì)的是外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，那就要留意一種是境內(nèi)房地產(chǎn)公司通過(guò)境外子公司或關(guān)聯(lián)公司，于境外募資發(fā)行企業(yè)債券后，再匯到境內(nèi)轉(zhuǎn)投資成立的項(xiàng)目公司，另一種則是外商直接從境外投資到境內(nèi)成立的房地產(chǎn)外商投資企業(yè)。

　　如果資金來(lái)源是在境外發(fā)債，那銀行可通過(guò)取得發(fā)改委批文、公開(kāi)信息資料、了解發(fā)債的擔(dān)保方、反擔(dān)保方與發(fā)債人關(guān)系或公司提供的其他數(shù)據(jù)，掌握該房地產(chǎn)企業(yè)最終受益所有人及擔(dān)保資產(chǎn)來(lái)源，判斷出資是否屬于無(wú)法查證或來(lái)路不明的資金。

　　若是屬于外商以境外資金直接匯入境內(nèi)成立的外商投資企業(yè)，則要關(guān)注該外商境外母公司是否為實(shí)體經(jīng)營(yíng)公司，還要特別關(guān)注境外母公司的資產(chǎn)規(guī)模與被投資企業(yè)出資間的匹配性，如果母公司是離岸公司，那就更必須正確識(shí)別最終受益所有人是誰(shuí)，還必須進(jìn)一步了解投資資金的來(lái)源。

　　但若是常見(jiàn)的境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在排除投資方為央企、國(guó)企、上市公司等信息公開(kāi)程度高的企業(yè)，較不需要擔(dān)心資金來(lái)源及洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)外，對(duì)于其他境內(nèi)出資方，銀行都需考慮應(yīng)對(duì)最終受益所有人及資金來(lái)源采取強(qiáng)化識(shí)別措施(EDD)。

　　2.可疑交易監(jiān)控

　　針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的可疑交易監(jiān)控，銀行可從四個(gè)重點(diǎn)進(jìn)行掌握：

　　A、除對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的大額取現(xiàn)進(jìn)行合理關(guān)注外，還須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的交易進(jìn)行定期與不定期回溯分析，同時(shí)增加現(xiàn)金交易占交易金額比重的分析，當(dāng)比重異常時(shí)須提請(qǐng)客戶提供證明文件，以確認(rèn)該筆房地產(chǎn)交易需使用現(xiàn)金支付的必要性。

　　B、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的大額現(xiàn)金存款進(jìn)行合理關(guān)注，因?yàn)楦鶕?jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》，購(gòu)房人須使用銀行轉(zhuǎn)賬方式支付購(gòu)房款，因此若出現(xiàn)有人以現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在大額現(xiàn)金存款，那從銀行反洗錢(qián)工作角度就必須進(jìn)行所謂KYCC（knowyourcustomers’customer）。

　　C、銀行須關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房退款現(xiàn)象，因?yàn)楦鶕?jù)上述建房[2017]215號(hào)文規(guī)定，當(dāng)購(gòu)房交易發(fā)生退款時(shí)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商須按原支付途徑，將資金退回原付款人銀行賬戶，但實(shí)務(wù)中常發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商退回的購(gòu)房款，允許收款和退款對(duì)象不一致的反洗錢(qián)工作漏洞。

　　D、對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售新建商品房，銀行須關(guān)注與外圍樓盤(pán)房?jī)r(jià)相對(duì)比的合理性，避免出現(xiàn)通過(guò)不正常的巨額交易進(jìn)行洗錢(qián)。

　　二、房地產(chǎn)中介

　　1.客戶身份識(shí)別

　　其實(shí)不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是房地產(chǎn)中介企業(yè)，都必須進(jìn)行嚴(yán)格的客戶身份識(shí)別，關(guān)注經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小的非連鎖房地產(chǎn)中介公司，特別是那些有跨境房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，或是股東、法定代表人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名下，還有諸如留學(xué)中介等同屬于洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)較高的中介行業(yè)。

　　2.可疑交易監(jiān)控

　　房地產(chǎn)中介的可疑交易監(jiān)控可重點(diǎn)關(guān)注幾個(gè)樣態(tài)，一是有無(wú)存在大量相同、相近金額的收付現(xiàn)象？其次是交易對(duì)手是否具備之前專(zhuān)欄曾分析的地下錢(qián)莊特征？最后注意是否通過(guò)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供咨詢(xún)、代理銷(xiāo)售等服務(wù)進(jìn)行洗錢(qián)。

　　最后，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就是反洗錢(qián)及反恐怖融資特定非金融機(jī)構(gòu)，銀行還可以通過(guò)評(píng)估房地產(chǎn)行業(yè)客戶，是否具備健全的反洗錢(qián)內(nèi)控體系及客戶身份識(shí)別措施等，通過(guò)評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，來(lái)決定銀行針對(duì)該房地產(chǎn)企業(yè)要采取怎樣的反洗錢(qián)措施。

　　（本文作者系上海富拉凱會(huì)計(jì)師事務(wù)所主任會(huì)計(jì)師）

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