武漢優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)2023年一季度迎來(lái)一個(gè)項(xiàng)目交付，位于中國(guó)光谷商務(wù)區(qū)的中國(guó)特種飛行器研發(fā)中心西塔，為市場(chǎng)帶來(lái)4.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，推升全市體量上升至698萬(wàn)平方米。與去年同期相比，新增供應(yīng)有所放緩，主要原因是受工期影響，部分項(xiàng)目延期交付。
新增供應(yīng)延期，本季度以存量項(xiàng)目去化為主，加上一季度為傳統(tǒng)淡季，季內(nèi)凈吸納量環(huán)比下降36.7%錄得6.6萬(wàn)平方米，推動(dòng)空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至41.9%。
從需求行業(yè)來(lái)看，金融業(yè)穩(wěn)定輸出，在甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求中的占比達(dá)到29.5%，穩(wěn)居第一，主要得益于銀行、保險(xiǎn)、證券等傳統(tǒng)金融公司以及金融平臺(tái)公司，在存量項(xiàng)目的大面積租賃成交。房地產(chǎn)建筑業(yè)占比17.1%排名第二，其中超過(guò)50%來(lái)自工程建筑類(lèi)型企業(yè)。消費(fèi)品制造業(yè)在本季度排名上升至第三，占比達(dá)16.1%，主要來(lái)自頭部企業(yè)的大面積升級(jí)需求。科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求占比12.0%，本季度下降至第四，租賃來(lái)源以小面積客戶(hù)為主，二級(jí)分類(lèi)來(lái)看，超過(guò)半數(shù)來(lái)自To B端的軟件系統(tǒng)開(kāi)發(fā)。
同時(shí)，受疫情后的行業(yè)調(diào)整余波影響，部分行業(yè)仍在進(jìn)行資源整合。本季度錄得幾宗大面積退租案例，集中在保險(xiǎn)、地產(chǎn)服務(wù)和二房東這三個(gè)子行業(yè)。
全市租金指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，其中建設(shè)大道、漢口沿江商務(wù)區(qū)和航空路三個(gè)漢口的主要商務(wù)區(qū)降幅最為明顯，主要由于存量項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)主通過(guò)以?xún)r(jià)換量的租賃策略去化面積。同時(shí)，受不確定性因素影響，客戶(hù)裝修預(yù)算收緊，精裝產(chǎn)品備受青睞，業(yè)主提升辦公配套和服務(wù)更有利于在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
2023年第一季度，武漢零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，全市存量維持在767萬(wàn)平方米。存量項(xiàng)目調(diào)改頻繁，尤其涉及大面積店鋪調(diào)整，推動(dòng)全市空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至10.7%。
需求方面，潮流服飾品牌落戶(hù)核心區(qū)位高端零售項(xiàng)目，例如WE11DONE在武漢恒隆廣場(chǎng)圍擋首店；THOM BROWNE武漢首店選址武漢萬(wàn)象城。國(guó)際美妝品牌持續(xù)拓店，藥妝品牌修麗可武漢二店在武漢群光廣場(chǎng)圍擋；高端護(hù)膚品牌朵梵進(jìn)駐武商MALL武廣。
網(wǎng)紅餐飲品牌依舊保持強(qiáng)勁拓店勢(shì)頭，BUTTERFUL & CREAMOROUS黃油與面包華中首店、SHAKE SHACK武漢二店分別入駐武漢天地；wagas分別在武漢大悅城和武漢江宸天街開(kāi)設(shè)新門(mén)店；達(dá)美樂(lè)披薩在武漢摩爾城繼續(xù)拓展門(mén)店。咖啡茶飲品類(lèi)門(mén)店升級(jí)，茶顏悅色武漢首家新型門(mén)店小神閑茶館在武漢萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)；星巴克甄選咖啡·酒坊在武商夢(mèng)時(shí)代開(kāi)設(shè)武漢第二家門(mén)店。
雖然客流回暖超過(guò)預(yù)期，但從去年底開(kāi)始的商鋪退租潮在一季度有了更為充分的顯現(xiàn)。大面積店鋪調(diào)整頻繁，例如物外書(shū)店、十點(diǎn)書(shū)店，分別從武漢K11 Select和武漢江宸天街退租；國(guó)美電器關(guān)閉其位于武漢保利廣場(chǎng)和武漢經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的門(mén)店。
全市購(gòu)物中心首層平均租金錄得每月每平方米309.4元，租金指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，跌幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)年內(nèi)租金將止跌企穩(wěn)。
近日，國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)分別發(fā)布相關(guān)政策，支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)等類(lèi)型的零售物業(yè)納入公募REIT底層資產(chǎn)范圍。隨著新政推出，零售投資迎來(lái)利好，預(yù)計(jì)將支撐零售租金穩(wěn)步回升。
2023年第一季度，武漢倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增三個(gè)項(xiàng)目交付使用，均位于東西湖板塊，新增供應(yīng)面積共計(jì)35.6萬(wàn)平方米，與上一季度幾乎持平，較去年同期上升184.1%，推動(dòng)全市存量上升至596萬(wàn)平方米。
需求方面，第三方物流租賃需求占據(jù)主導(dǎo)。本季度全市凈吸納量共計(jì)錄得7.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.2%，但較去年同期大幅上升。東西湖及江夏板塊項(xiàng)目通過(guò)以?xún)r(jià)換量的租賃策略推動(dòng)存量項(xiàng)目持續(xù)去化。
全市空置率環(huán)比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)至36.1%，創(chuàng)歷史新高。東西湖板塊受新入市項(xiàng)目租賃情況不如預(yù)期、大量新增供應(yīng)入市的雙重影響，空置率大幅上升。此外，蔡甸、孝感、黃陂的空置率也在較高水平徘徊。
供應(yīng)放量加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，租金繼續(xù)下行，全市平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下跌0.8%至每月每平方米23.6元。東西湖板塊跌幅最為明顯，其次為蔡甸和江夏板塊。
來(lái) 源：CBRE世邦魏理仕
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