CBRE世邦魏理仕近期發(fā)布《2023年中國房地產(chǎn)市場展望》報告認(rèn)為，防疫措施的全面優(yōu)化和全國感染率快速過峰成為2023年中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵動因，并有望大幅度提振商業(yè)地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。盡管歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)走弱將致外需景氣度下滑，但國內(nèi)消費的復(fù)蘇以及擴(kuò)張性財政和貨幣政策將幫助中國的GDP增長在2023年反彈至4.9%。
在這一宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期下，報告指出，率先受益的消費和旅游市場將帶動購物中心租金回溫，同時進(jìn)一步利好倉儲物流市場，經(jīng)濟(jì)動能和企業(yè)景氣度的提升將使寫字樓市場需求的下行趨勢迎來拐點。投資者情緒明顯改善，2023年中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場交易額有望實現(xiàn)雙位數(shù)增長。
本周，我們將分四期連載《2023年中國房地產(chǎn)市場展望》報告的主要發(fā)現(xiàn)，逐篇分析寫字樓、零售物業(yè)、倉儲物流、物業(yè)投資等板塊的發(fā)展趨勢和機(jī)遇。
《2023年中國房地產(chǎn)市場展望》寫字樓篇·速覽
寫字樓租賃需求企穩(wěn)回升，以金融、科技和制造業(yè)為主力的需求引擎將推升全年凈吸納量至500萬平方米，新增供應(yīng)將達(dá)800萬平方米，接近疫情爆發(fā)前5年的均值。2023年租金下跌趨緩，但仍有利于租戶擴(kuò)張。
租賃需求
寫字樓租賃需求企穩(wěn)回升，全年凈吸納量預(yù)計達(dá)500萬平方米
2022年，受到新冠疫情、經(jīng)濟(jì)減速和平臺互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)監(jiān)管環(huán)境收緊等因素的共同影響，國內(nèi)18個主要城市全年寫字樓凈吸納量僅錄得234萬平方米，同比大幅下降68%，為2009年以來的最低水平。
展望2023年，去年底防疫措施優(yōu)化后感染人數(shù)的快速上升令短期內(nèi)商務(wù)活動受阻，但隨著感染率達(dá)峰回落，經(jīng)濟(jì)活動將迅速回溫。CBRE預(yù)計，寫字樓租賃需求將于2023年二季度企穩(wěn)回升，全年有望實現(xiàn)500萬平方米的凈吸納量，與過去五年均值相當(dāng)。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
行業(yè)結(jié)構(gòu)
金融業(yè)穩(wěn)步增長，科技行業(yè)需求修復(fù)，制造業(yè)仍具增長勢能
從行業(yè)需求結(jié)構(gòu)來看，2022年金融和科技仍占半壁江山，預(yù)計2023年將繼續(xù)擔(dān)當(dāng)寫字樓租賃需求的主引擎。其中，金融在政策利好下將持續(xù)穩(wěn)步增長的趨勢，而科技企業(yè)歷經(jīng)一年多的行業(yè)調(diào)整后，需求修復(fù)并重啟擴(kuò)張。2022年中國實際使用外資金額同比增長6.3%，其中制造業(yè)實際使用外資大幅增長46.1%，體現(xiàn)出外資企業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和營商環(huán)境持續(xù)改善的長期信心。新能源汽車將是制造業(yè)寫字樓需求的一股新興勢力。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
新增供應(yīng)
2023年新增供應(yīng)充沛，二線城市樓宇品質(zhì)加速提升
2022年奧密克戎疫情的反復(fù)讓全國34%的新項目延期至2023年入市，我們預(yù)計，2023年全國18個主要一二線城市新增供應(yīng)將達(dá)800萬平方米，接近疫情爆發(fā)前5年的均值。2023-2025年累計新增供應(yīng)約2,160萬平方米，較此前三年增加19%，絕大部分的增長來自于二線城市。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
品質(zhì)升級是近年來國內(nèi)寫字樓市場的主流趨勢。2022年，甲級寫字樓在全部凈吸納量中的占比進(jìn)一步上升至81%，北京、上海、廣州、天津、杭州等城市的乙級寫字樓市場均錄得負(fù)吸納。2023年，企業(yè)和員工對健康、安全工作環(huán)境的期許和更加充裕的甲級寫字樓供應(yīng)將令品質(zhì)升級型租賃進(jìn)一步提速。CBRE認(rèn)為核心商務(wù)區(qū)將繼續(xù)受到青睞；綜合考慮租賃成本和可租面積的情況下，企業(yè)對交通和配套完善、可租面積充沛的新興商務(wù)區(qū)傾向性增強(qiáng)。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
租金走勢
2023年租金下跌趨緩，但仍有利于租戶擴(kuò)張
隨著需求的逐步回暖，CBRE預(yù)計，2023年全國寫字樓平均租金將同比下滑0.7%，該跌幅較2022年收窄1.1個百分點。但新增供應(yīng)集中入市仍會讓業(yè)主間面臨激烈的招租競爭，大部分華北和中西部二線城市將持續(xù)面臨租金下行的壓力，而租戶對辦公環(huán)境愈加重視則意味著項目去化速度和租金表現(xiàn)因其區(qū)位、配套和品質(zhì)而分化的趨勢將更加明顯。
可租面積的稀缺令一線城市核心商務(wù)區(qū)的租金擁有強(qiáng)勁的反彈動能，并有望帶動一線城市整體租金在2023年下半年至2024年企穩(wěn)回升。成都、青島和華東二線城市的租金走勢也相對較強(qiáng) – 這些市場中的大部分未來三年的平均空置率在25%以下，在二線城市中擁有更好的供需平衡。
結(jié)論和建議
給租戶的建議
2023年市場供應(yīng)充沛，租戶可積極規(guī)劃或推進(jìn)房地產(chǎn)策略。但必須注意到，一線城市核心商圈的可租面積將進(jìn)一步收緊且租金企穩(wěn)攀升，對此類區(qū)域有租賃意愿的租戶需加快決策。
基于區(qū)位和配套與員工滿意度之間的高關(guān)聯(lián)性，租戶需在租賃預(yù)算和樓宇區(qū)位間尋求最大限度的平衡。對于有大面積租賃需求的企業(yè)，逐步成熟的新興商務(wù)區(qū)亦是不錯的選擇。
盡管國內(nèi)對疫情已進(jìn)行降級管理，但辦公環(huán)境的健康和安全已成為員工的長期訴求，租戶可抓住當(dāng)前供應(yīng)窗口進(jìn)行升級搬遷，并增加對辦公室健康相關(guān)的投入。
以辦公室為主的混合辦公模式將成為長期趨勢，選址時務(wù)必考慮混合辦公情景下需要的支持性設(shè)施，如共享辦公、會議室出租、高速網(wǎng)絡(luò)等。
給業(yè)主的建議
整體寫字樓租賃需求將自2023年開始逐步回暖，可重點關(guān)注證券資管、硬科技、高端制造、專業(yè)服務(wù)等增長確定性較高的行業(yè)。
辦公品質(zhì)升級將成為長期趨勢。建議業(yè)主增加在新風(fēng)系統(tǒng)、照明、無接觸設(shè)施以及商業(yè)服務(wù)配套等方面的投入，并通過租戶管理系統(tǒng)和方案提升租戶體驗。
對于區(qū)域配套不足的項目，業(yè)主可通過提供接駁班車、共享單車、充電樁等交通便捷服務(wù)，以及餐飲、休閑健康設(shè)施來吸引租戶的入住。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
