2015年，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)開始興起；此后的三年，在政府和市場(chǎng)的雙重助推下，中國(guó)主要城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迅速?gòu)摹耙肫凇边~入“發(fā)展期”。過去的2年間，隨著政府多方面支持和規(guī)范租賃住房發(fā)展，市場(chǎng)迎來(lái)了更多參與者也呈現(xiàn)了多元化的長(zhǎng)租產(chǎn)品和租賃客群；與此同時(shí)，入局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的資本開始增多，投資交易量迅速增加。2022年上海房地產(chǎn)大宗交易共計(jì)完成74宗中有15宗均為長(zhǎng)租公寓，占比位列各資產(chǎn)類別第二�；谡呒笆袌�(chǎng)變化，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已邁入“快速成長(zhǎng)期”的嶄新階段。
2022年租賃住房
支持政策相繼出臺(tái)
2022年國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的支持。在前期已出臺(tái)的土地供應(yīng)傾斜、降低稅費(fèi)、支持企業(yè)債券融資用于保租房的建設(shè)等政策基礎(chǔ)上，上海又發(fā)布了放寬住房公積金提取條件和提取金額、簡(jiǎn)化申請(qǐng)辦理流程等利好政策。這些利好政策將有望進(jìn)一步帶動(dòng)長(zhǎng)租公寓在2023年的租賃需求。
此外，2022年，四支保租房公募REITs成功發(fā)行，為未來(lái)更廣闊的租賃住房市場(chǎng)完成“投融管退”閉環(huán)提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。具體相關(guān)信息請(qǐng)點(diǎn)擊“長(zhǎng)租”破浪正當(dāng)時(shí)——2023中國(guó)REITs市場(chǎng)展望。
上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)韌性猶在
2022年上海長(zhǎng)租市場(chǎng)整體承受了來(lái)自疫情反復(fù)、防疫管控、租賃放緩等多方面壓力。即便如此，在2022年下半年生活逐漸恢復(fù)正軌后，在建長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目加緊建設(shè)，加速入市。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022年底上海在運(yùn)營(yíng)集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目約369個(gè)，市場(chǎng)總存量已達(dá)10.8萬(wàn)套。與此同時(shí)，2022年租賃市場(chǎng)遭遇挑戰(zhàn)，新增租賃需求有所放緩，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)平均入住率達(dá)到86.3%。在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)的大背景下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的平均入住率仍能維持在這一水平，展現(xiàn)較強(qiáng)韌性。
從項(xiàng)目分布來(lái)看，大部分長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目仍延地鐵沿線分布，且靠近辦公區(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或高校。從環(huán)線來(lái)看，長(zhǎng)租公寓在外環(huán)外的套數(shù)存量占54%；內(nèi)環(huán)內(nèi)占比僅8.9%。各環(huán)線項(xiàng)目租金呈階梯式分布。
2022年是上海長(zhǎng)租公寓大宗交易元年，大宗交易成交額近60億元，各類內(nèi)、外資投資人入場(chǎng)交易，成交資產(chǎn)類別多樣。在投資策略上，具有改造潛力的機(jī)會(huì)型物業(yè)更受長(zhǎng)租公寓投資人的關(guān)注，增值型投資交易占總交易額的75%，穩(wěn)定型僅占25%。此外，長(zhǎng)租公寓投資人對(duì)于項(xiàng)目區(qū)位的投資偏好趨于多樣化，各環(huán)線長(zhǎng)租公寓成交比例均勻分布。
2023年上海長(zhǎng)租公寓
市場(chǎng)將迎來(lái)量質(zhì)齊升
預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)將迎來(lái)更多優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的加快入市，隨著如健身區(qū)、閱覽室、社交中心等配套設(shè)施的日益完善，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將呈現(xiàn)出規(guī)�；�、社區(qū)化和品質(zhì)化的特點(diǎn)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2023年上海在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓總存量將達(dá)到18.9萬(wàn)套，較2022年新增約8.1萬(wàn)套。
隨著R4租賃住宅地塊上的項(xiàng)目加速建設(shè)和入市，在2023-2025年間上海將有17.3萬(wàn)套新增租賃住房入市，其主要來(lái)源為R4項(xiàng)目。其中，作為上海城區(qū)內(nèi)首個(gè)大體量租賃社區(qū)，耀華國(guó)際社區(qū)將于2023年面向市場(chǎng)提供2212套租賃房源，該項(xiàng)目匹配了大面積及多功能業(yè)態(tài)混合的公共活動(dòng)空間——項(xiàng)目?jī)?nèi)自帶約2萬(wàn)平方米的公共服務(wù)空間，規(guī)劃了包含文化運(yùn)動(dòng)、教育培訓(xùn)、餐飲零售、超市便利、生活服務(wù)等豐富業(yè)態(tài)，有望打造成世博地區(qū)的一大熱門商業(yè)街區(qū)。此外，位于閔行區(qū)浦江的浦江社區(qū)和楊浦區(qū)新江灣城的光華社區(qū)也即將向周圍的青年白領(lǐng)客群分別開放2362和1234套房源。2023年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)無(wú)疑將迎來(lái)更多品質(zhì)項(xiàng)目的面市。
長(zhǎng)租公寓的發(fā)展前景和韌性也給予了市場(chǎng)更多信心，不少投資人正視時(shí)機(jī)入市交易。在 “盤活存量資產(chǎn)”政策的引導(dǎo)下，2023年各類存量物業(yè)，例如閑置工業(yè)廠房、老舊酒店等將被改造為長(zhǎng)租公寓。與此同時(shí)，一系列利好政策以及四單保租房REITs的成功上市，為長(zhǎng)租公寓投資人提供了新的退出路徑，REITs退出類資產(chǎn)或?qū)⒌玫礁嗤顿Y人的關(guān)注。
2023年的上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，必將舒枝展葉，迸發(fā)新的生機(jī)！
來(lái) 源：仲量聯(lián)行JLL
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