一、供給及需求　

    2023年第三季度北京寫字樓市場迎來供應(yīng)小高峰，甲、乙寫字樓市場凈吸納均在第三季度由負(fù)轉(zhuǎn)正，其中甲級凈吸納達(dá)到168,109平方米的高數(shù)值，繼2021年末以來單季度凈吸納量首次突破10萬平方米大關(guān)。乙級達(dá)到近8.3萬平方米的凈吸納，阻止了繼續(xù)負(fù)吸納的囧境。今年前三季度，北京甲級寫字樓市場累積凈吸納量約為6.7萬平方米，較去年同期有所上升。其中，去化量主要來自于CBD、望京等核心及次核心商務(wù)區(qū)的入市新項(xiàng)目。

　　（以上數(shù)據(jù)為年度同比）

　　本季度的亮點(diǎn)是北辰中心、信達(dá)中心、保利廣場、大望京商務(wù)中心、王府77等幾個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)入市。由于第三季度新項(xiàng)目入市之際已經(jīng)獲得了一定的預(yù)租出租率，所以市場看到了一些積極的信號，阻止了繼續(xù)負(fù)吸納的市場環(huán)境。北辰中心經(jīng)過了接近兩年的預(yù)租，入市之際即獲得了60%的出租率，是近幾年少有的預(yù)租取得極大成功的項(xiàng)目。豐富的配套設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目品質(zhì)、優(yōu)秀的周邊環(huán)境對有實(shí)力的企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力。華夏基金在2022年第二季度即預(yù)租了超過3萬平方米的面積。位于東二環(huán)的信達(dá)中心經(jīng)過了多次的啟停波折，南塔的65,000平方米的面積，已經(jīng)基本全部鎖定了客戶，農(nóng)銀理財(cái)和南洋商業(yè)銀行分別承租了16,300平方米和6,000平方米的面積。大望京商務(wù)中心則與國藥集團(tuán)簽訂了6,300平方米的租約。保利廣場入市之際和新氧科技簽訂了9,000平方米的協(xié)議。所以，從第三季度的數(shù)據(jù)來看，盡管租賃下滑，但是整體市場的租賃活動變得活躍起來。

　　按行業(yè)劃分的租賃活動中，以金融行業(yè)為首，占36%，照二季度占比上升；TMT行業(yè)占據(jù)了32%的第二大份額，相較上個(gè)季度有所下降；能源電力醫(yī)療行業(yè)以9%的占比排列第三。相較于上季度，麗澤商圈在2023年前9個(gè)月的成交面積相當(dāng)于其他商圈突飛猛進(jìn)，成交面積錄得16%，是本季度成交面積最多的核心商圈。

　　二、供給及需求空置率及租金

　　1 空置率

　　第三季度甲級寫字樓由于幾個(gè)新項(xiàng)目集中入市增加413,500平方米的租賃面積，使空置率升至17.6%，和上半年的企業(yè)退租和縮面積引發(fā)的空置率升高略有不同之處，是本季度由于幾個(gè)新項(xiàng)目的入市，促使空置率繼續(xù)升高。

　　麗澤商圈的表現(xiàn)延續(xù)了二季度的態(tài)勢，整體空置率下降5.9個(gè)百分點(diǎn)，首次降至30%以下，證明企業(yè)的遷址驅(qū)動一直都是“為品質(zhì)而來”，在現(xiàn)今不確定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)降本增效主導(dǎo)同時(shí)追求品質(zhì)的策略下，麗澤成為最為受益的區(qū)域。

甲級寫字樓市場各商圈空置率

　　2 租金

　　在租金方面，疲軟的吸納促使開發(fā)商為了防止其他項(xiàng)目競爭客戶，把工作的重點(diǎn)轉(zhuǎn)為留住老客戶，促發(fā)了租金的全面下調(diào)，甲級寫字樓主流商圈的整體租金下調(diào)至312.5元/平方米/月。出租率相對穩(wěn)定的亞奧商圈的抵抗住了租金的進(jìn)一步下挫，而一直居高不下的金融街商圈租金下降了5.6%，成為三季度跌幅最大的商圈。為了爭取客戶，業(yè)主紛紛除了在協(xié)議的表面租金上進(jìn)行了大幅調(diào)整之外，同時(shí)兌付了更多的裝修期和免租期，所以引發(fā)頂級和甲級辦公樓的整體市場租金下降了9.5%。

頂級及甲級寫字樓市場各商圈平均租金

　　當(dāng)前的寫字樓租賃市場，客戶大多抓住窗口期選擇甲級及超甲級寫字樓，這就使得乙級寫字樓加倍承壓，乙級寫字樓業(yè)主加大優(yōu)惠力度，在上一季度的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降1.1%，達(dá)到了209元/平方米/月，初步來看，以價(jià)換量的行動未有明顯成績。

　　2023年北京寫字樓市場展望概況

　　市場實(shí)際需求的恢復(fù)的主動權(quán)現(xiàn)在掌握在開發(fā)商手上，預(yù)計(jì)第四季度部分開發(fā)商將會開始大幅調(diào)整租金策略。 由于經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)仍需要時(shí)間，短期內(nèi)，寫字樓租賃市場，高空置率將繼續(xù)為業(yè)主施壓。預(yù)計(jì)2023年末租金水平將進(jìn)一步下探 。長期來看，上半年北京經(jīng)濟(jì)已呈現(xiàn)恢復(fù)向好趨勢，預(yù)計(jì)未來兩年 ，隨著新增供應(yīng)的減少、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益逐步好轉(zhuǎn)，以及業(yè)主做出的更多租賃策略調(diào)整將共同推動北京寫字樓市場逐步回暖。

　　三 2023年北京寫字樓市場展望

　　市場何時(shí)走出谷底是基于優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目的出租情況：目前世樺嘉潤所有檢測的66座優(yōu)質(zhì)辦公樓的總體空置面積為931,062平方米，空置率為18.1%，優(yōu)質(zhì)空間面積有效去化之前或者這些優(yōu)質(zhì)面積空置增多的情況下，租金就還沒有走出谷底甚至是谷底還沒有形成。因此盡管在2024年和2025年的市場供應(yīng)斷供的情況下， 市場出現(xiàn)拐點(diǎn)的基礎(chǔ)是優(yōu)質(zhì)辦公樓的總體空置面積降至60萬平方米的。所以要去化30萬平方米的優(yōu)質(zhì)和高租金水平的面積，至少需要2年的爬坡過程，租金的水平方可回到疫情前的水平。比較整體市場目前接近300萬平方米的空置面積看，乙級辦公樓和非優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目空間的去化對租金變化的影響和占比30%的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目空間的租金變化的影響相對較更小。從目前的凈吸納數(shù)據(jù)看，是否可以在2025年初出現(xiàn)拐點(diǎn)的預(yù)判，現(xiàn)在看起來為時(shí)尚早。

　　第四季度將有中關(guān)村麗金置地中心入市，給中關(guān)村的實(shí)力企業(yè)帶來升級換代的項(xiàng)目機(jī)遇；除此之外，上地、望京、亞奧、麗澤商圈均有新項(xiàng)目四季度，市場供應(yīng)將以城市更新項(xiàng)目為主，帶來超過50萬平方米的辦公面積。和第三季度新入市項(xiàng)目不同，相比而言這些項(xiàng)目預(yù)租情況表現(xiàn)一般，所以無法引發(fā)有效的凈吸納將進(jìn)一步拉升空置率，將極有可能導(dǎo)致第四季度的空置率再次拉升。

　　預(yù)計(jì)2024年第一季度租金降幅可能會超過2023年全年水平。明年較低的租金環(huán)境以及租賃政策將引發(fā)租戶可以采取更主動方式接觸市場探尋進(jìn)一步降本增效的可能，無論是續(xù)租和擴(kuò)租都有機(jī)會獲得意外收獲。

  來 源： 世樺嘉潤C(jī)CRA

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