房訊網(wǎng)訊 2022年1月6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個十年"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇，深刻解讀新時代寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的變局，探索高質(zhì)量發(fā)展要求下行業(yè)破局之道，共同開啟中國商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展模式下的"下一個十年"。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財經(jīng)等專業(yè)媒體，對本次會議進(jìn)行了直播和報道，100余萬人次在線觀看了年會直播。
商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)委員會秘書長孫鵬陽在論壇上介紹了《商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)測評指標(biāo)體系》，該體系涵蓋了商業(yè)辦公建筑從孕育、出生、成長、成熟到退出的全部生命周期，包括6個大項指標(biāo)和30個分項指標(biāo)及若干子項指標(biāo)，安全、健康、科技、可持續(xù)貫穿整個體系，對標(biāo)國際標(biāo)準(zhǔn)，為中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了指引和指標(biāo)。
以下是孫鵬陽演講實錄整理：
測評指標(biāo)體系建立背景
商業(yè)辦公建筑是伴隨著改革開放的足跡發(fā)展起來的，代表著中國改革前沿的北上廣深，第一批真正的商業(yè)辦公建筑、真正的寫字樓都是在1982-1992年之間建成的，例如北京的國家中心、上海的國貿(mào)中心、廣州的世界貿(mào)易中心等等。深圳的電子大廈是深圳的第一棟寫字樓，是1979年立項，1982年建成的。如果從深圳的第一個寫字樓開始算起，到今年2022年，中國的寫字樓已經(jīng)走過了40年的歷史。
在這個過程中，寫字樓行業(yè)也出現(xiàn)了很多評價的標(biāo)準(zhǔn)，包括LEED、WELL、BREEAM等在全球推廣的標(biāo)準(zhǔn)。中國也有綠建，在2019年重新修訂的版本中，有六大評價范疇。中國也有健康建筑評價標(biāo)準(zhǔn)，有七大評價范疇。
但是這些評價標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，都是圍繞著辦公建筑的環(huán)保和健康角度發(fā)布的評價標(biāo)準(zhǔn)，集中關(guān)注在它的運營階段。作為房地產(chǎn)行業(yè)的商會，我們有責(zé)任也有義務(wù)，建立一套從商業(yè)辦公建筑立項開始到運營、再到最終退出全過程的測評指標(biāo)體系，這也是源自于我們的使命感。
該測評指標(biāo)體系是在《商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)》的基礎(chǔ)上建立的，這個標(biāo)準(zhǔn)是我國首個商業(yè)辦公領(lǐng)域綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、北京建筑設(shè)計院、清華大學(xué)、仲量聯(lián)行等單位聯(lián)合編制，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會組織實施，歷時三年多時間，有100多位業(yè)內(nèi)同仁和專家參與整個過程。測評指標(biāo)體系的編制工作則是自2020年11月開啟的，經(jīng)過近一年的努力，目前已經(jīng)完成了體系整體架構(gòu)以及一級二級指標(biāo)體系的建立。
六大評價范疇
整個測評指標(biāo)體系有六大評價范疇，30個分項指標(biāo)。
第一項評價范疇是建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計，包括五個分項的指標(biāo)，分別是建筑規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、智慧化系統(tǒng)、裝修系統(tǒng)。
第二項評價范疇是設(shè)備能源與綠色低碳，包括空調(diào)、電梯和電力系統(tǒng)，節(jié)水、節(jié)電節(jié)能與照明系統(tǒng)，能源利用和管理、建筑質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量、雙碳系統(tǒng)應(yīng)用與管理等五個分項指標(biāo)。
第三個項評價范疇是公共設(shè)施與健康安全，包括樓宇自控與通訊系統(tǒng)、建筑規(guī)模與配套設(shè)施、建筑健康與安全、交通組織、停車管理系統(tǒng)。
前面這三項評價范疇基本上涵蓋了項目從策劃、規(guī)劃到設(shè)計的全部過程，這個設(shè)計也包括了建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計、給排水設(shè)計、弱電強電設(shè)計、交通組織的設(shè)計等，所有這些都包括在前三項評價指標(biāo)范疇里面。
第四項評價范疇是建設(shè)管理與工程管理，包括五個分項指標(biāo)。首先是工程啟動前期管理，工程啟動前比如說工程管理模式的選擇、設(shè)計管理等都包括在這里面。第二個和第三個分項指標(biāo)是成本管理、合約管理，指的是在施工過程中的管理。第四個分項指標(biāo)是工程施工管理，包括工程的進(jìn)度管理、質(zhì)量管理和文明施工等都包含在這里。最后一個分項指標(biāo)是BIM應(yīng)用，實際上BIM應(yīng)用涵蓋了整個過程，從設(shè)計一直到最后的運營全部的內(nèi)容都可以涵蓋在里面，但是因為目前行業(yè)內(nèi)只在設(shè)計和施工階段BIM應(yīng)用相對成熟，所以把它放到這個模塊下邊。
第五項評價范疇是物業(yè)管理與資產(chǎn)運營，也有五個分項指標(biāo)。前兩個是租賃管理、物業(yè)管理。第三個是升級改造與城市更新，目前很多寫字樓樓齡超過十年以上就面臨著更新和改造了，項目的升級改造是和城市更新緊密相連的，所以需要把升級改造和城市更新作為一項測評的分項指標(biāo)。再就是資產(chǎn)運營維護和管理，這項是站在資產(chǎn)的整體層面來看的，里面會包括資產(chǎn)管理計劃、資產(chǎn)預(yù)算、資產(chǎn)財務(wù)，還有最終資產(chǎn)的退出，都會在這個分項指標(biāo)項做評價。最后是融資管理，資產(chǎn)管理的融資管理給投資人或業(yè)主方提供了一個新的融資渠道，包括杠桿融資或者融資租賃等，它也能提高整個資金的使用效率，所以融資管理是資產(chǎn)管理的一項很重要的內(nèi)容。
第六項評價范疇是社會貢獻(xiàn)與可持續(xù)性。設(shè)立這個評價范疇有兩方面的考慮，一個是當(dāng)下商業(yè)辦公樓宇的社會性越來越受到關(guān)注，都說企業(yè)是社會公民，其實商業(yè)樓宇也是一樣的，在20世紀(jì)80年代的時候，大家已經(jīng)開始提到ESG，就是環(huán)境、社會與管理，除了評價傳統(tǒng)的指標(biāo)之外，還會評價這個項目在社會貢獻(xiàn)方面的指標(biāo)，所以社會貢獻(xiàn)和可持續(xù)性已經(jīng)成為對商業(yè)辦公項目評價不可或缺的方面。另外一個方面的考慮，在于項目社會價值和經(jīng)濟價值其實是相互融合的，例如一個商業(yè)辦公建筑對社會的貢獻(xiàn)越大，知名度越高，那么就會有企業(yè)愿意花高一點的租金或者代價來租賃這個樓，它帶來的經(jīng)濟價值一般就會越高。
四大特色
下面介紹一下整個測評指標(biāo)體系的特色。
第一個特點，全流程、全產(chǎn)業(yè)鏈、全生命周期。全流程是指通過六大評價范疇和30個分項指標(biāo)，它涵蓋了商業(yè)辦公建筑從項目策劃一直到設(shè)計、施工、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等整個流程。全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)侵杆鼤婕暗秸麄�產(chǎn)業(yè)鏈上各個環(huán)節(jié)的企業(yè)，比如對策劃咨詢的要求，對部品部件規(guī)劃設(shè)計方的要求，對施工方、項目管理方、物業(yè)管理方、租賃方、投資方、資產(chǎn)管理方的要求都會在這個指標(biāo)里有體現(xiàn)，它貫穿了整個產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)上的各個參與方。全生命周期也就是它商業(yè)辦公建筑從孕育、出生、成長、成熟到退出的全部生命歷程。
第二個特點，國際化視角和對標(biāo)全球的最佳實踐。中國的崛起在全世界都是有共識的，這也是毋庸置疑的。正是基于這樣的想法，整個測評指標(biāo)體系在制定過程中，我們從國際化的視角來編制每一個評價指標(biāo)。例如在建筑的碳排放、城市更新、城市影響力、以及綠色建筑智慧化等這些評價指標(biāo)方面，都會參考全球的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和最好的實踐。
第三個特點是安全、健康、科技、可持續(xù)貫穿整個測評指標(biāo)體系�，F(xiàn)在人們對商業(yè)辦公的要求已經(jīng)發(fā)生了改變，安全、健康、科技、可持續(xù)以及空間的靈活性成為了普遍的需求�；谶@樣的認(rèn)識，在測評指標(biāo)體系里面，把安全、健康、科技和可持續(xù)性貫穿在整個體系當(dāng)中。有幾個層面的體現(xiàn)，第一是在整個體系里，單獨設(shè)立了這些內(nèi)容的分項指標(biāo)。第二是把安全健康和科技等理念或者要求貫穿在每個分項指標(biāo)體系當(dāng)中，比如在施工管理中有綠色施工要求，在物業(yè)管理中會有科技化物業(yè)或數(shù)字化的物業(yè)管理要求。第三是把原來耳熟能詳?shù)囊恍┲笜?biāo)，從樓宇的健康、安全、低碳和智慧這些角度給出新的定義。
第四個特點是關(guān)注商業(yè)辦公建筑樓宇的經(jīng)濟及社會價值。整個測評指標(biāo)體系里不僅僅有資產(chǎn)物理性能表現(xiàn)和運營管理方面的評價，還包含了經(jīng)濟和社會價值的評價指標(biāo)，比如租金溢價、現(xiàn)金流、投資收益等體現(xiàn)經(jīng)濟價值的指標(biāo)，以及在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)就業(yè)方面的貢獻(xiàn)、增加稅收方面的貢獻(xiàn)、社會的融合度和凝聚力方面的貢獻(xiàn)等體現(xiàn)社會價值的指標(biāo)，這是這個體系相當(dāng)大的一個特點。
工作計劃
關(guān)于后續(xù)的工作計劃，預(yù)計在3月底完成全部測評指標(biāo)體系的建立，之后將會同行業(yè)專家、會員單位以及行業(yè)同仁一起討論、修改，預(yù)計6月底將之完善并審核通過，希望能在7月1號正式實施，在全國范圍內(nèi)開始分級評定和授牌的工作。
我們的初心和使命是通過該測評指標(biāo)體系創(chuàng)立商業(yè)辦公建筑的內(nèi)涵與定義，創(chuàng)建商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)體系，進(jìn)行基于實證研究的探索創(chuàng)新，是對樓宇經(jīng)濟發(fā)展的定向、對標(biāo)準(zhǔn)強國的支撐、對標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略的拓展。希望成為未來樓宇經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的主旋律，未來能夠以適當(dāng)?shù)姆绞桨l(fā)展成為國際標(biāo)準(zhǔn)。謝謝大家！
來源：房訊網(wǎng)
