2022年第三季度寫字樓市場(chǎng)錄得兩個(gè)新項(xiàng)目交付，分別位于濱江和西溪板塊，共計(jì)13.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)140%。隨著上半年TMT等行業(yè)整頓告一段落，凈吸納量錄得4.1萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng)53%，同比下調(diào)72%，其中受新項(xiàng)目帶動(dòng)近六成。分級(jí)市場(chǎng)而言，錢江新城為首的核心商務(wù)區(qū)需求回暖相較明顯，各區(qū)惠企紓困的政策落實(shí)也為中小微企業(yè)較為集聚的新興子市場(chǎng)逐漸帶來(lái)新轉(zhuǎn)機(jī)。整體市場(chǎng)表現(xiàn)仍較去年同期平淡，空置率連續(xù)兩個(gè)季度上調(diào)，環(huán)比微升0.9百分點(diǎn)至18.8%。
行業(yè)需求方面，TMT活躍度有所回暖，位居季內(nèi)第一，電商直播、以人工智能、大數(shù)據(jù)為主新技術(shù)聚焦城西逐步恢復(fù)布局；其次，以證券、保險(xiǎn)、銀行為代表的金融業(yè)在錢江新城、武林等子市場(chǎng)擴(kuò)租搬遷，其中近五成來(lái)自于外資金融類公司擴(kuò)大辦公規(guī)模；而專業(yè)服務(wù)類律所和零售貿(mào)易類需求在核心區(qū)位表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。此外，受金融、專業(yè)服務(wù)及高端零售等推動(dòng)，季內(nèi)整體外資占比由年中的4%提升至9%，分布于錢江新城、城北及武林等區(qū)位。成交類型上看，全市逾八成來(lái)自于現(xiàn)有租戶搬遷擴(kuò)租，以同行政區(qū)內(nèi)流動(dòng)為主，2千平方米內(nèi)中小面積仍占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)。行業(yè)退租表現(xiàn)較上半年稍有緩和，但疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定之下仍錄有部分金融、地產(chǎn)、TMT、教育等企業(yè)在多板塊不同程度的調(diào)整更迭。
租金方面，受前期轉(zhuǎn)租公司及小業(yè)主較激進(jìn)的調(diào)價(jià)策略影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)，從核心及非核心區(qū)租金趨勢(shì)基本皆呈現(xiàn)更明顯的下調(diào)幅度以期激活市場(chǎng)加速回暖，至此，全市租金環(huán)比明顯下調(diào)2.0%至每月每平方米114.9元，此輪受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大或部分大租戶即將遷至自用樓宇的黃龍、未來(lái)科技城等子市場(chǎng)引領(lǐng)。
杭州顧問及交易服務(wù)部辦公樓負(fù)責(zé)人王曉晨表示
“2022年上半年TMT行業(yè)調(diào)整和經(jīng)貿(mào)活動(dòng)受阻，寫字樓市場(chǎng)活躍度略有下降，但在長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的大環(huán)境下，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)多元互補(bǔ)，第三季度外資對(duì)杭州關(guān)注度亦有上升。截至年底，約有19萬(wàn)左右新增供應(yīng)有望投放市場(chǎng)，分布濱江、武林及蔣村，為金融、科技、制藥等現(xiàn)代服務(wù)制造業(yè)拓址杭州與存量租戶煥新提供更多可選場(chǎng)所，隨著行業(yè)提質(zhì)增效政策的落實(shí)推行，杭城互聯(lián)網(wǎng)基因亦正向人工智能、XR數(shù)字內(nèi)容等新技術(shù)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變，即將成為未來(lái)辦公空間擴(kuò)張新生力量，租金下探空間有望縮小。”
2022年第三季度零售市場(chǎng)錄得一個(gè)新增項(xiàng)目入市，即位于城西的杭州科技城寶龍廣場(chǎng)，體量10萬(wàn)平方米，輻射范圍內(nèi)25-35歲為主的互聯(lián)網(wǎng)新青年、新家庭為核心客群，以“活力中心”為定位，聚焦沉浸式體驗(yàn)場(chǎng)景和當(dāng)下年輕人注重社交感、體驗(yàn)感等新銳消費(fèi)場(chǎng)所，引入大量休閑玩樂品牌并迎合時(shí)下科技主題元素多業(yè)態(tài)布局特色，包括Talking Tom & Friends全國(guó)首家太空主題形象店和奇境空間全國(guó)首店裸眼3D元宇宙體驗(yàn)館，集結(jié)林肯、華為、小鵬、極狐、零跑等10家新能源汽車，以此填補(bǔ)余杭區(qū)這一塊商業(yè)的空缺。受新供應(yīng)帶動(dòng)，凈吸納量錄得7.1萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比提升0.5百分點(diǎn)至3.1%。
新租需求上餐飲依舊主導(dǎo)市場(chǎng)，占比39%，包括中餐、休閑茶飲及烘焙甜品多樣品類布點(diǎn)持續(xù)，其中，松鶴樓擴(kuò)張開出3家新店，新式茶飲檸檬茶、酸奶等特色品類突出，如茉酸奶、王檸、五二蘭檸檬茶、Linlee手打檸檬茶等多區(qū)位積極布點(diǎn)，植物蛋白專家的椰夠夠在嘉里中心開出杭州首店；烘焙甜品類人氣法式風(fēng)味面包店Fascino和巧克力新銳品牌nama cocoa杭州萬(wàn)象城開出首店，B&C、虎頭局、Kumo kumo季內(nèi)亦持續(xù)擴(kuò)出新店。異國(guó)餐飲季內(nèi)明顯提升，占比8%，各類牛排和日料店突出，其中山葵家分別于萬(wàn)象城和濱江銀泰打圍新店；時(shí)尚服飾業(yè)態(tài)需求占比19%，潮流女裝和多賽道兒童服飾需求亮眼，其中國(guó)風(fēng)童裝代表品牌桃花調(diào)購(gòu)物中心全國(guó)首店入駐濱江寶龍城，Little Garden明星級(jí)兒童禮服在杭州大廈開出杭州首店；美妝個(gè)護(hù)占比9%，英國(guó)沙龍香氛品牌Penhaligon's在杭州萬(wàn)象城開設(shè)全國(guó)首家旗艦店，瑞典小眾香氛Byredo萬(wàn)象城擴(kuò)店。此外，金飾品牌持續(xù)受到追捧，老廟古韻和CRD克徠帝共開出四家新店。
雖然疫情陸續(xù)零星爆發(fā)，實(shí)體零售受挫出現(xiàn)大量空置門店，但也為杭州購(gòu)物中心業(yè)態(tài)煥新提供試驗(yàn)場(chǎng)——鞏固Z世代年輕消費(fèi)力，韓流粉絲經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)下，一直娛POP研究所定位Z世代娛樂電商代表性社區(qū)平臺(tái)，線上線下實(shí)體融合，開出北京之外華東首店，落址湖濱in77，BOTTLED JOY明星同款噸噸桶運(yùn)動(dòng)水壺健身杯也于此引入華東首店；此外，還有Z世代一站式潮流生活品牌杭州首店MUMU FAMILY選址龍湖紫荊天街，專注年輕時(shí)尚生活。關(guān)注生活美學(xué)、品牌稀缺性提升沉浸體驗(yàn)，休閑餐飲品牌GAGA在萬(wàn)象城開出杭州首店，集“茶飲+輕食+社交空間”于一體，以高低錯(cuò)落綠植烘托“城中綠洲”氛圍，加入移動(dòng)工位元素，打造閑暇和工作融合的all day chill新消費(fèi)模式。拓展以環(huán)保、科技及健康等元素為主題的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，譬如主打安全環(huán)保器材、潮流時(shí)尚設(shè)計(jì)的AP FUNLL室內(nèi)游樂場(chǎng)全國(guó)旗艦店落址龍湖吾角天街，同時(shí)AI私教瑜伽運(yùn)動(dòng)鏡FITURE在萬(wàn)象城開出杭州首店。
由此，當(dāng)季人流隨著暑期假期出行，政府消費(fèi)券發(fā)放以及商場(chǎng)會(huì)員積分膨脹系數(shù)階段性調(diào)高等多方面因素帶動(dòng)實(shí)質(zhì)引流和消費(fèi)增長(zhǎng)，整體零售租金維持平穩(wěn)走勢(shì)，報(bào)每天每平方米21.1元。
杭州分公司董事總經(jīng)理兼戰(zhàn)略顧問負(fù)責(zé)何達(dá)表示
“ 2022年截至目前已錄得多個(gè)優(yōu)質(zhì)區(qū)域型零售項(xiàng)目入市，多樣首店的引入以及貼合Z世代的主題設(shè)計(jì)為疫后市場(chǎng)重振注入更多新意。同時(shí)存量的調(diào)改不斷激發(fā)活力，時(shí)尚及奢侈品重裝升級(jí)，提升門店規(guī)格，而各類品牌多元布局本地化細(xì)分賽道，從不斷滿足消費(fèi)需求到創(chuàng)造消費(fèi)需求，杭州無(wú)疑是國(guó)際商業(yè)首店重點(diǎn)關(guān)注的城市。疫情零星爆發(fā)短期帶來(lái)壓力，但杭城靈活應(yīng)變的政策調(diào)整對(duì)商業(yè)市場(chǎng)來(lái)講填鋪速度好于長(zhǎng)時(shí)間封控城市，順應(yīng)新消費(fèi)與區(qū)域資源整合的網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)以及文旅、電影等消費(fèi)券持續(xù)發(fā)放有效激活消費(fèi)潛力，租金趨勢(shì)有望持穩(wěn)企升。”
來(lái) 源：CBRE世邦魏理仕
