近期房地產(chǎn)融資政策“三道紅線”引發(fā)了行業(yè)的極大關(guān)注。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，嚴(yán)控負(fù)債率，有利于化解企業(yè)運營風(fēng)險。而對住戶部門來說，同樣需要控制杠桿率。因為居民杠桿率過快上漲，不僅會造成對消費的擠壓效應(yīng)，也容易帶來相應(yīng)的金融風(fēng)險。
那么，我國哪些城市的居民杠桿率較高呢？目前“杠桿率”的統(tǒng)計存在較多口徑，其中比較常用的有兩種：一是住戶貸款余額/GDP，即住戶部門杠桿率；另一種是住戶貸款余額/住戶存款余額，即住戶存貸比或居民資金杠桿率。
第一財經(jīng)記者通過對23座重點城市的居民資金杠桿率和住戶部門杠桿率兩個指標(biāo)的統(tǒng)計測算發(fā)現(xiàn)，廈門、杭州、南京、深圳這幾個來自東南沿海的副省級城市的杠桿率名列前茅，其中在居民資金杠桿率方面，廈門位列第一；在住戶部門杠桿率方面，杭州名列榜首。總體上，我國城市居民杠桿率呈現(xiàn)南高北低的格局。
需要說明的是，部分重點城市如武漢、天津等的住戶貸款余額具體數(shù)據(jù)未公布，在此沒有納入統(tǒng)計。
廈門房價比肩北上深
在居民資金杠桿率方面，納入統(tǒng)計的23城中，有7個城市超過了100%，分別是廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州和廣州，位居首位的廈門達(dá)到161.7%。
這幾個城市的居民資金杠桿率高，與房價水平較高、居民投資氛圍較濃有關(guān)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)記者分析，資金杠桿率高主要受房貸影響，房價是影響房貸水平的重要因素，房價高的城市一般居民平均新增貸款的數(shù)量也會偏高。但同時也需要關(guān)注住戶存款和貸款成數(shù)兩個指標(biāo)，如果居民整體收入水平較高，住戶的存款往往也會高于全國平均水平，而貸款成數(shù)尤其是二套房貸的成數(shù)高也會明顯提升居民資金的杠桿率。
廈門161.7%的居民資金杠桿率比第二名的杭州高出近23個百分點，但作為一個二線城市，廈門的經(jīng)濟、人口指標(biāo)并不靠前。數(shù)據(jù)顯示，2019年，廈門實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5995.04億元，位列全國城市第33位；2018年廈門城區(qū)人口349.98萬人，位列第27位，離特大城市還有較大距離。
但在房價方面，廈門卻可以比肩北上深這類一線城市。根據(jù)中國房價行情平臺的數(shù)據(jù)，8月廈門平均單價達(dá)到了每平方米48285元，僅次于深圳、北京和上海，超過一線城市廣州，位居全國第4。
“我常說，外地人比廈門人更愛廈門�！睆B門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎對第一財經(jīng)記者分析，廈門在城市建設(shè)、教育等公共產(chǎn)品的供給方面都是福建最好的，作為區(qū)域中心城市，廈門房地產(chǎn)市場對周邊地區(qū)有很強的“海綿效應(yīng)”，把周邊泉州、漳州等地的資金、購買力都吸引了過來。
在資金、購買力涌入而土地供應(yīng)又十分有限的情況下，廈門房價水漲船高，但當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)機會、收入水平卻和一線城市以及杭州這樣的二線龍頭城市有明顯差距，因此居民使用杠桿的比例也會比較高。
相比之下，毗鄰廈門的泉州是福建經(jīng)濟第一大市和福建民營經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的城市，GDP總量已經(jīng)逼近萬億元門檻，但泉州的房價與廈門有很大差距。泉州市區(qū)目前單價大致在每平方米1.3萬到1.5萬元左右，泉州下轄的縣級市晉江位居中國百強縣第4，但房價在每平方米9000元左右�！叭葸@十年房價漲幅不大。同樣時間點在廈門買一套房和在泉州買一套房，廈門的升值效應(yīng)要強很多�！蓖跗檎f。
值得注意的是，近兩年，在嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控下，廈門的樓市相對較為平穩(wěn)，居民資金杠桿率也有所下降。2017年廈門的居民資金杠桿率達(dá)到了181.3%，2018年為172.2%，2019年為161.7%，但總體上仍處于高位。
杭州、南京、深圳投資氛圍濃厚
杭州以138.8%的居民資金杠桿率位居第二，處于高水平。值得注意的是，杭州的住戶部門杠桿率達(dá)到107.4%，在23城中位居第一。
近幾年，杭州的住戶貸款余額增速也明顯快于住戶存款余額增速，因此居民資金杠桿率快速升高。2015年到2018年，杭州的居民資金杠桿率分別為76.9%、91.8%、111.3%、136.7%，2019年進(jìn)一步升至138.8%。
與居民資金杠桿率節(jié)節(jié)升高相對應(yīng)的，是杭州的土地出讓金。從近年的情況看，2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元；2018年達(dá)2501億元，開始在全國各城市中領(lǐng)跑；2019年達(dá)2836億元，繼續(xù)領(lǐng)跑。
長三角的另一個特大城市、副省級省會城市南京與杭州的房價位居新一線城市前兩名，居民資金杠桿率也是逐年走高。第一財經(jīng)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2015年，南京居民資金杠桿率為72.2%，但在南京房價快速上漲的2016年，其貸款余額超過存款余額，當(dāng)年居民資金杠桿率升至107.2%，此后的2017和2018年分別為124.2%和128.6%，2019年進(jìn)一步上升至137.9%。
一線城市深圳2019年的居民資金杠桿率雖略有降低，但也達(dá)到了137.2%，與南京相當(dāng)。另外，如果考慮到深圳濃厚的投資氛圍，此前有部分經(jīng)營貸資金流入樓市，則實際的居民資金杠桿率會更高。
數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳的住戶存款余額為16327億元，不到北京和上海的一半，也低于廣州和重慶，僅位列第5，但深圳的住戶貸款余額高達(dá)22408億元，位居全國第二。
再從住戶部門杠桿率來看，杭州、溫州、廈門、深圳、南京位居前五。結(jié)合居民資金杠桿率和住戶部門杠桿率，廈門、杭州、深圳、南京這幾個來自東南沿海地區(qū)的副省級城市杠桿率都處于高位，這些城市的房價較高，投資氛圍較濃。
張波分析，從房地產(chǎn)市場整體供應(yīng)來看，東南沿海區(qū)域的城市也有著更多的房源供給，加之人口流動方向也主要流向此類城市，因此居民資金杠桿率會偏高。
相較之下，不少北方城市的居民資金杠桿率要低不少，比如大連僅為48.2%，哈爾濱為55.9%，另外無錫、泉州這些制造業(yè)大市的杠桿率也相對較低。
張波說，泉州、無錫的房價相比于周邊二線城市依然處于較低水平，同時存在大量的本地改善需求，改善型首付比例較高，也在一定程度上壓制了杠桿率提升。
熱點城市升級調(diào)控
房價過高、居民杠桿率過高容易對消費形成擠出效應(yīng)，人們的幸福感也會下降。不僅如此，杠桿率過高也容易帶來相應(yīng)的金融風(fēng)險。要讓居民杠桿率保持在合理的水平，關(guān)鍵在于要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中央高層和相關(guān)部委近期連續(xù)召開三場會議，三度重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，強調(diào)堅持問題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題。這三場會議至少涉及央行、住建部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等六大部委，以及十幾個熱點城市以及多家大型房地產(chǎn)企業(yè)。
在部分城市樓市熱度高、房價上漲明顯、出現(xiàn)了炒作氛圍的情況下，為了保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，今年下半年以來，包括東莞、杭州、寧波、深圳、南京、無錫、沈陽等多個熱點城市紛紛出臺了房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策。
比如，7月15日，深圳市住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，主要核心內(nèi)容涉及到六大方面：入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數(shù)；首付比例包括無房無貸首付30%，無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%等；轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變5年免；豪宅線增加了總價750萬元的限制；新房抽簽要優(yōu)先無房、個稅或者社保年限長的。
9月4日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。其中，在無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，杭州明確30周歲以上未婚單身且在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄的購房人、離異單身滿3年且在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年的購房人，可認(rèn)定為無房家庭。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說，本輪樓市發(fā)展是很不均衡的，區(qū)域分化十分明顯，樓市過熱需要收緊調(diào)控的城市主要是一二線城市和部分熱點三線城市，主要針對購買多套房的假離婚、假落戶等增加調(diào)控。預(yù)計這一波調(diào)控收緊的城市將達(dá)到30個左右。
熱點城市要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，不僅需要收緊政策，而且也需要增加供應(yīng)，以保持供需平衡。
8月28日，深圳市住房和建設(shè)局黨組書記、局長張學(xué)凡在深圳房地產(chǎn)盛典暨行業(yè)綜合評價發(fā)布會上提到，新加坡是深圳學(xué)習(xí)榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。由此，深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式”，再次引發(fā)深圳下一步樓市調(diào)控方向的熱議。
近幾年廈門的土地供應(yīng)一直偏緊。王崎認(rèn)為，廈門要平抑房價，降低居民資金杠桿率，很重要的一點是要增加土地供應(yīng)。從成交量上廈門屬于“小板塊”，常住人口也不多，一旦增加供應(yīng)量，就會很明顯抑制高房價，而且會把杠桿降下來，讓更多人可以買房子，但是價格更合理，走量多價平的方式，而不是量少價高。
來源：第一財經(jīng)
編輯：wangdc
