復工復產(chǎn)有序推進，寫字樓恢復常規(guī)辦公狀態(tài)，但疫情仍然讓商辦市場備受考驗，租戶的需求期待正在發(fā)生變化。線上辦公的廣泛推行等不確定性讓寫字樓運營者壓力增加，房企需要有新的商業(yè)模式去迎合未來消費者的需求。面對消費升級的新需求，甲級寫字樓將面臨挑戰(zhàn)，需要業(yè)主能提供核心傳統(tǒng)空間搭配靈活空間辦公方式組合解決方案，“未來辦公”模式、健康物業(yè)、綠色建筑將成新風尚，混合社區(qū)或將興起，辦公和居住混合的戶型等有望改寫傳統(tǒng)篇章。
商業(yè)地產(chǎn)機遇悄然而至
疫情突發(fā)令商業(yè)地產(chǎn)市場面臨極大挑戰(zhàn)，經(jīng)濟活動放緩，人工、資金等要素流動性亦暫時下降。然而，市場發(fā)展機遇卻悄然醞釀。
仲量聯(lián)行研究數(shù)據(jù)顯示，未來2~3個月將從甲級寫字樓搬到乙級寫字樓的企業(yè)主要分布在金融、商務服務、科技等行業(yè)。下調(diào)租金的寫字樓主要租戶分布行業(yè)也集中在金融、商務服務業(yè)、科技、教育、零售餐飲等。
寫字樓因擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較低的運營難度，近年成為越來越多機構投資者資產(chǎn)配置的首選。不少機構大的投資策略沒有變化，但在小的投資價值判斷上有調(diào)整。有投資機構負責人預計，今年會出現(xiàn)投資窗口期，可以把握特殊時機的投資機會。
第一太平戴維斯投資部對百個海內(nèi)外投資機構、開發(fā)商和業(yè)主的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，盡管市場暫時放緩，但64%的受訪者對疫情后經(jīng)濟復蘇持樂觀態(tài)度，且對廣州等城市尤為看好。約31%的受訪者持觀望態(tài)度，這在外資投資機構中尤為明顯，大部分國資背景的投資機構則表示將維持高度關注。有74%的受訪者視廣州、深圳為物業(yè)投資首選地。廣州市場供需相對平衡，風險抵御能力較高，在各地區(qū)政府政策支持下，區(qū)域市場或將在疫情后出現(xiàn)反彈。
記者走訪廣州招租寫字樓時了解到，疫情導致實地看房、租賃協(xié)議簽訂、裝修施工等受限，市場信心亦受影響，不少業(yè)主租賃策略更謹慎。但仍有部分行業(yè)將會在疫情后受益于加速釋放的新增需求，或將促進行業(yè)的新一輪發(fā)展機遇，也會轉化為對于甲級辦公樓的升級或擴張需求，如保險、線上娛樂、傳媒、教育、醫(yī)療健康等行業(yè)。
對綠色建筑需求更強
具可持續(xù)性和健康特性的綠色建筑將會迎來長期的需求，尤其是在室內(nèi)空氣質量、通風系統(tǒng)、排水系統(tǒng)和其他室內(nèi)環(huán)境相關方面更具優(yōu)勢，可以改善員工舒適度的建筑更受關注，這可能會加速LEED和WELL認證的發(fā)展。截至2020年，亞太區(qū)共有700座經(jīng)過WELL認證或注冊的商業(yè)建筑，其中超過四成在中國內(nèi)地。疫情將促使企業(yè)重新評估業(yè)務連續(xù)性規(guī)劃（BCP），特別是需要將重點業(yè)務和重要員工分散在各地的企業(yè)。部分企業(yè)可能會考慮在未來突發(fā)狀況時，在不同時間和地點安排員工輪班工作。物業(yè)管理將更加重要，管理公司加強現(xiàn)有的衛(wèi)生政策確保租戶及其員工的安全，特別是設有咖啡館、零售和靈活辦公室等共享設施的物業(yè)。寫字樓業(yè)主也可以參考零售業(yè)主的做法，通過租戶服務平臺APP和社交媒體提供醫(yī)療資訊和交流，讓租戶了解最新情況。
疫情或將加速帶動相關產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新和研發(fā)。疫情期間，許多樓宇都采用前沿管理手段和設備，如熱成像儀、數(shù)字樓宇防控系統(tǒng)等；虛擬看房也有利于解決招租問題。長期來看，引入數(shù)字化平臺及利用區(qū)塊鏈等科技探討線上交易的可能性，是推動房地產(chǎn)升級進入實質性階段的關鍵。
探索 “未來辦公”模式
仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰分析，面對疫情對需求的改變，市場格局也將發(fā)生趨勢性變化。雖然“在家辦公”“遠程辦公”是在特定環(huán)境下新的嘗試，但疫情過后有望得到更廣泛的應用與升級，企業(yè)將更多探索 “未來辦公”模式，最終融入到人文健康維度。
世邦魏理仕分析認為，疫情后寫字樓市場將迎來升級，租戶和辦公樓業(yè)主將思考選擇更安全健康的辦公物業(yè)，以及如何優(yōu)化和提升樓宇的硬件設施及物業(yè)管理水平。未來樓宇健康及危機管理將成為業(yè)主在設計、改造和管理樓宇項目時著重考量的要素。
彈性辦公和共享辦公空間比例需增加
李文杰表示，不少市場短期措施和影響可能很快會過去，但市場一些結構性變化會對未來市場供應、招租策略等產(chǎn)生影響。
因疫情的影響，即使是大型企業(yè)控制基礎成本的需求也在提升，需要增加彈性辦公空間和共享辦公空間的比例，削減預算辦公面積，增加共享辦公空間比例，將成為主流做法，如何使租賃成本下降而辦公空間又能滿足員工辦公的需求，不少受訪企業(yè)表示，希望能尋找有大量靈活辦公空間的寫字樓，可以將部分部門，例如后勤、營銷銷售前線部門放在靈活辦公空間，從而削減傳統(tǒng)辦公空間的面積。這種核心傳統(tǒng)空間搭配靈活空間的辦公方式就被稱為Core&Flex辦公方式，對于企業(yè)而言更希望發(fā)展商能提供租賃綜合解決方案，既能交付傳統(tǒng)的辦公室，也能有靈活辦公工位滿足短期需求，甚至還有定制裝修，綜合解決方案將是未來市場的機會。
【廣州甲級寫字樓租金數(shù)據(jù)】
2019年：下降4.6%
2020年一季度：下降1.9%
數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行
分析：仲量聯(lián)行華南區(qū)研究總監(jiān)曾麗表示，這個數(shù)據(jù)還是相當溫和的，要好于市場預期。這與廣州市場總體空置率較低有關。
【疫情后投資者信心調(diào)查】
64%的受訪者對疫情后經(jīng)濟復蘇和前景持樂觀態(tài)度，且對廣州等城市尤為看好。
約31%的受訪者持觀望態(tài)度，這在外資投資機構中表現(xiàn)尤為明顯，大部分國資背景的投資機構則表示將維系高度關注。
有74%的受訪者視廣州、深圳為物業(yè)投資首選地。
數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯投資部
調(diào)查對象：對百個海內(nèi)外投資機構、開發(fā)商和業(yè)主進行調(diào)查。
【投資物業(yè)類型偏好調(diào)查】
22%的受訪者表示寫字樓為其投資標的首選，并對粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟持有長期信心。
21.6%的受訪者選擇房地產(chǎn)開發(fā)作為主要資金投資方向之一。
14.4%的受訪者希望獲得物流倉儲的投資機會。
8.6%的受訪者希望能投資數(shù)據(jù)中心。
數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯投資部
分析：因數(shù)字經(jīng)濟近年飛速發(fā)展疊加疫情對線上購物的促進作用，物流倉儲和數(shù)據(jù)中心則在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)同時呈現(xiàn)持續(xù)升溫的投資熱度。
來源：廣州日報
編輯：wangdc
