房訊網(wǎng)訊 2020年12月25日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過500位嘉賓出席論壇，聚焦運營管理、市場趨勢、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)升級、數(shù)字商辦五大核心議題，熱議構(gòu)建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住，重塑商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新未來。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，從宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場出發(fā)，著眼于科技地產(chǎn)與運維管理、產(chǎn)業(yè)升級與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū)，探討商辦的未來和未來的商辦。年會采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財經(jīng)等專業(yè)媒體，對本次會議進行了直播和報道，101萬人次在線觀看了年會直播。
以下是論壇直播實錄（三）：
主持人：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、大家下午好。歡迎大家回到論壇現(xiàn)場。
我們下午的議程邀請五位重要嘉賓針對產(chǎn)業(yè)升級與城市更新、數(shù)字辦公與智慧園區(qū)和中國寫字樓市場回顧與展望進行主題演講，還安排了一場精彩的圓桌對話，對話主題是：商辦的未來與未來的商辦。
首先請向大家介紹下午到場的主要領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓
全聯(lián)房地產(chǎn)商會 秘書長 趙正挺先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會 副秘書長 秦 晶女士
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長、房訊網(wǎng)董事長 劉 凱先生
商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)委員會 主任 張 毅先生
商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)委員會 秘書長孫鵬陽女士
高力國際華北區(qū) 總經(jīng)理 嚴(yán)區(qū)海先生
鐵獅門公司資產(chǎn)管理高級總監(jiān)、北京首獅昌泰 總經(jīng)理關(guān)為泓女士
CBRE世邦魏理仕項目管理部 董事 吳清舟先生
廣聯(lián)達(dá)數(shù)字城市事業(yè)部 總經(jīng)理 楊相傳先生
實創(chuàng)億達(dá)科技發(fā)展有限公司 總經(jīng)理 官蘭蘭女士
大悅城控股北京大區(qū)寫字樓與產(chǎn)業(yè)管理中心 負(fù)責(zé)人兼中糧置地廣場 常務(wù)副總經(jīng)理 馬佳音女士
北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司 副總經(jīng)理 張存理女士
戴德梁行中國資本市場 總經(jīng)理 劉 兵先生
IPG中國區(qū) 首席經(jīng)濟學(xué)家 柏文喜先生
遠(yuǎn)洋國際中心二期 副總經(jīng)理 李丹陽女士
嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司 董事長 汪 浩先生
萬商俱樂部 創(chuàng)始人 楊澤軒先生
大家保險不動產(chǎn)管理 運營總監(jiān) 黃志達(dá)先生
下面我們繼續(xù)進入論壇的第四部分：主題演講環(huán)節(jié)。第一位演講嘉賓來自高力國際。高力國際總部位于美國華盛頓州西雅圖市，在全球63個國家擁有485家分公司，致力為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在中國，高力國際在上海、北京、廣州、成都、南京、杭州設(shè)有10家分公司，駐場辦事處覆蓋全國超過65個城市，旗下?lián)碛?000位專業(yè)人士，物業(yè)管理面積超過4,900萬平方米。
掌聲有請: 高力國際華北區(qū) 董事總經(jīng)理 嚴(yán)區(qū)海先生。演講題目是：2020年北京商業(yè)地產(chǎn)回顧與2021年展望。
嚴(yán)區(qū)海：大家好，我們回顧以下整個北京商辦市場，包括甲級寫字樓，乙級寫字樓和商務(wù)園區(qū)，首先講一個概念，北京的寫字樓甲乙級全部存量，一共1873萬平方米，各占一半的比例。
今年我們問一個問題，需求怎么樣？看一下全年的數(shù)據(jù)，整個需求去預(yù)租情影響只有7.6萬平方米，還有一些企業(yè)自用，真實的數(shù)據(jù)大概只有3萬平方米，凈吸納量，你可以視為一個客戶的新增需求量，在北京這么大的市場，甲級寫字類新增的凈吸納量只有3萬平米，2002年到現(xiàn)在18年，我們公司的所有的數(shù)據(jù)這是最低的一年。
第二個，今年到底誰有需求呢，特別簡單直接的一個回答，互聯(lián)網(wǎng)公司是繼續(xù)拉動整個市場。
第三個，供應(yīng)方面，受疫情影響，大概只有60萬平米。但是明年是非�？鋸埖臄�(shù)字，未來的供應(yīng)量157萬平方米，現(xiàn)存量甲級一千萬，再增加157萬平米，這個比例非常大。
空置率是現(xiàn)在達(dá)到全市平均值的19.4%，也是過去十年最高的一個值。當(dāng)然了，大家可能有問題，明年的空置率會繼續(xù)增加么，我們的判斷應(yīng)該是在25%左右。
整個租金表現(xiàn)，人民幣是350塊錢每月每平米，這個值比2017年第二季度北京的歷史最高值400每平米每月降低了13%左右，可以視為兩年跌了13%。好消息是中國大部分地區(qū)，平均甲級寫字樓最高的城市還是北京。
同比2019年的一年，降了8.4%，也是按照年計算的話，也是十年最大的降幅。
這是各個商圈的表現(xiàn)，我想我們挑幾個特別有意思的商圈，一個是麗澤，今年下半年有非常大的起色，我們看到一個數(shù)據(jù)，麗澤的租金一個季度上漲了5.9%，這個是比較少見的�？赡芤灿信笥芽吹禁悵傻目罩寐世^續(xù)在上升，因為這個季度新增的項目大部分都在麗澤，所以空置率在上升。
麗澤最近的成交，一個金融企業(yè)租了4萬平米，還有一個中國領(lǐng)頭的高科技公司，租賃了5.7萬平米，這兩個交易提升了整個市場的信心。
我們再看另外一個商圈，亞奧，整個去化不錯，租金在比較高的情況下，去化還是可以的。我們再說望京酒仙橋，租金略漲，空置率一個季度下降了5.2%，也是來自于一個互聯(lián)網(wǎng)公司，租了三四萬平米。
比較嚴(yán)重的一個商圈是燕莎，租金在一年下降了11.8%，因為燕莎的商圈沒有特別主力的產(chǎn)業(yè)，是以德國企業(yè)聚集的。
大家看供應(yīng)量會發(fā)現(xiàn)16到19年相比，2020年供應(yīng)量并不是特別夸張，60萬平米，但是灰色的部分是凈吸納量，第二季度負(fù)的，第一季度幾乎為零，整體來講今年的凈吸納量非常的不好，這是第一個想講的。
第二個，我們看右邊的圖，比較好的商圈有幾個，麗澤、亞奧和望京前三，其他的商圈都不好，包括CBD都表現(xiàn)的不好。
大家可以看到這張明確的是一個供應(yīng)量和凈吸納量之間的反差，之前基本是交錯，有供應(yīng)，有吸納，但是今年是有供應(yīng)，吸納非常不好。
這個圖是表明了供應(yīng)和吸納的兩個比例，可以看到過去的十年，幾乎是有供應(yīng)、有吸納，比值是1或者2的比例，但是今年非常嚇人，今年是1：5，形勢非常嚴(yán)峻。
租金圖走勢，2018年第二季度達(dá)到了404元，19年開始直線下降，到350元人民幣每平米，我們看空置率也是在2018年年底之后繼續(xù)攀升，一直攀升到19.4%。
我們對整個市場規(guī)模的判斷，可以看到通過甲級、乙級和商務(wù)園區(qū)存量租金的比值計算出一個理論的北京市作為商業(yè)辦公的形態(tài)，市場規(guī)模有多大，我們計算是893億人民幣。也就是說我們的行業(yè)一年吸納的租金理論規(guī)模是893億，但是我們的實際值有729億，為什么100多億沒有了，是因為空置造成
的，所以看到藍(lán)色和深藍(lán)色之間的差距會變得更大。
這是我們對整個"十四五"期間的分析，2021年到2024年，市場的量是54萬平方米，受到2020年疫情的影響，部分項目延遲，保持2021年單量的供應(yīng)量達(dá)到157萬平方米，主要的供應(yīng)量來自于麗澤區(qū)，59萬平方米。
需求方面講，我們認(rèn)為2020年下半年開始，疫情的壓抑的需求也是在釋放。第二點，北京的需求主要來自于金融和互聯(lián)網(wǎng)。我們對2021年的看法是什么呢，我們覺得市場對存量租戶的競爭將越來越激烈，這種激烈不僅存在與市場和市場之間，也存在于不同級別的，甲乙級別以及產(chǎn)業(yè)園之間的競爭。
我們對未來做了一個展望，首先是空置率預(yù)測，我們認(rèn)為2021年北京的空置率會到頂，目前放的是25%，我們預(yù)測2021年到頂之后，空置率呈現(xiàn)下降的趨勢。
甲乙級的辦公市場趨勢非常接近，但是我們今年看到一個現(xiàn)象，上半年的時候大量的甲級客戶向乙級流動，下半年的時候，因為甲級的租金不斷的下降，我們發(fā)現(xiàn)部分乙級的客戶希望在這個時候升級自己的辦公樓，又有一部分需求從乙級搬遷到甲級。
這是北京的產(chǎn)業(yè)園的數(shù)據(jù)，首先看北京的產(chǎn)業(yè)園有多大的存量，我們只統(tǒng)計了成熟的產(chǎn)業(yè)園，有一定規(guī)模的，有一定歷史的，北京現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園1442萬平方米，是第一個概念。
我們可以看到整個空置率是將近21%，在這個產(chǎn)業(yè)園里面兩個商圈，包括望京，這幾個商圈展現(xiàn)了非常不同尋常的市場吸納量的情況，最震驚的是上地，一個季度整個的租金還是在上漲的，第三季度167，第四季度171。第二個空置率三季度是9.9%，四季度是7.3%。
上地是在我看來如果把甲級和乙級以及產(chǎn)業(yè)園都放進去，上地是吸納驚人的，如果是一個新樓，剛剛建好就全部滿足了，而且租金非常不錯。望京稍微差一些，但是相對整個北京其他的市場還是好的，所以一個大概的規(guī)律就是北京的北邊，整體來講表現(xiàn)都不錯，西北、東北都不錯，其他的地區(qū)，比如說豐臺會表現(xiàn)不是很好。
這個市場2021年誰去化了辦公樓的面積，我們按照面積計算，不是租賃個數(shù)計算，數(shù)據(jù)非常明確，互聯(lián)網(wǎng)公司占了今年的42.1%，教育培訓(xùn)占9.5%，如果都算在一起，互聯(lián)網(wǎng)的吸納量50%左右。
第二個是支柱性行業(yè)，金融，金融占了18%，這兩個行業(yè)全部加起來占了70%的比例，非常高。
這個對我們的啟示是什么呢，將來我們的辦公樓服務(wù)也好，很多的建筑也好，我們覺得這兩個行業(yè)對我們來說是很重要的，金融和互聯(lián)網(wǎng)的想法。
這是我們整體的回顧，"十三五"期間北京的寫字樓經(jīng)歷了市場的平穩(wěn)期，平穩(wěn)過渡，五年的時間空置率水平上漲了10個百分點。同時受到經(jīng)濟下行、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和疫情防控三期疊加的影響，市場租金也出現(xiàn)了大幅度的下降。第三點，我們認(rèn)為當(dāng)前的市場租金調(diào)整在合理的范圍，租金的合理的回調(diào)有利于北京城市競爭力的進一步的提升。
我們再看"十四五"期間的研判，2021年作為"十四五"的開局之年，北京的寫字樓市場肯定是迎來供應(yīng)高峰，單年新增量會達(dá)到歷史峰值，157萬平方米。
第二點，高供應(yīng)量的推動市場的空置率水平進一步的提升，租金下降、空置率達(dá)到頂點。
2022年開始，北京寫字樓市場進入了三到四年的去化周期，同樣來說，最后的結(jié)論是目前過去的兩個月，整體市場是非常明確的回暖，租賃的交易是比較活躍的，所以整體來講，北京也迎來了很重要的利好，就是我們的服務(wù)業(yè)擴大開放和自貿(mào)區(qū)，兩區(qū)建設(shè)，所以在這種情況下我們對整個北京未來的去化，對整個市場的繁榮還是有非常強的信心的。
謝謝大家！
主持人：感謝嚴(yán)區(qū)海先生的精彩演講。經(jīng)濟在快速恢復(fù)，寫字樓市場也在快速恢復(fù)。 第二位演講嘉賓擁有商業(yè)地產(chǎn)及資產(chǎn)管理領(lǐng)域近20年的國內(nèi)國際經(jīng)驗，曾在皇庭商管集團、凱丹置地、中景恒基商管公司世邦魏理仕購物中心，世貿(mào)天階購物中心等任高層領(lǐng)導(dǎo)，2020年4月加入美國鐵獅門，全面負(fù)責(zé)位于世界在建的最大城市復(fù)興地標(biāo)項目首鋼園六工匯的開發(fā)、建設(shè)、招商、推廣、運營及物業(yè)管理等全面的房地產(chǎn)開發(fā)及資產(chǎn)管理工作。
掌聲有請:鐵獅門公司資產(chǎn)管理 高級總監(jiān)、北京首獅昌泰總經(jīng)理關(guān)為泓博士。演講題目:"城市更新"的價值機遇與實踐路徑。
關(guān)為泓：尊敬的趙秘書長，劉秘書長，各位嘉賓，同行們大家下午好！非常高興參加中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展論壇，第十七屆，有幸跟大家分享一下城市更新的價值機遇與實踐路徑的主題研討。
我分享的內(nèi)容以下四個部分：
第一個，簡單的論述一下城市更新對地產(chǎn)行業(yè)帶來的機遇和價值的思索。
第二個，北京首鋼園是如何由工業(yè)遺存到城市復(fù)興的轉(zhuǎn)變。
第三個，首鋼園的城市更新明星項目，六工匯。
最后，探尋城市更新的新未來。
首先第一部分，什么是城市更新？我們時常會在一些論壇里面提到城市更新和城市復(fù)興的概念，可以說城市的發(fā)展從不間斷的新陳代謝的過程，城市更新作為城市的自我調(diào)解的機制，始終存在與城市發(fā)展的整體的全過程。可以說城市經(jīng)過最初的重建，然后經(jīng)由城市更新再經(jīng)過城市的再開發(fā)，最后能夠?qū)崿F(xiàn)的是城市復(fù)興的最終的結(jié)果。
下面跟大家分享一下城市更新在各個形態(tài)中的特色的案例，首先是在資源重組方面，我們找到的是持久知名的東京六本木的項目，這個項目早在1960年以商業(yè)街區(qū)的形式開業(yè)了，經(jīng)過20年的運營，衰敗了，后來又經(jīng)過20年的修繕，2000年4月重新籌備對外營業(yè)，可以說經(jīng)過這么多年的城市舊改和資源組合的過程，最后六本木項目建成集住宅、辦公、城市花園、商業(yè)、會展中心于一體的城中城的巨無霸的概念，所以我們說它是運用資源重組的城市更新的典型案例。
第二個案例，大阪難波公園，是非常具有獨特特色的城市更新的項目，總的占地面積大約25萬平方米，將城際列車、交通樞紐、辦公住宅融合在一起，將自然成功的搬進了城市，是在生態(tài)優(yōu)化方面極具城市特色的案例。
世界范圍內(nèi)有很多工業(yè)遺存的項目，德國魯爾工業(yè)區(qū)，美國的西亞煤氣工廠公園，北京的798，還有北京的首鋼園。
著重跟大家說兩個特色的案例，作為工業(yè)遺存的典型代表，也是世界范圍內(nèi)跟中國的首鋼園直接對標(biāo)的兩個項目，一個是美國的伯利恒，位于濱州，原來是鋼廠，經(jīng)過改造之后形成了藝術(shù)文化的園區(qū)，集音樂、文化，大型的文娛場所，平均每年召開一千多場的音樂會，大量的引進人才，創(chuàng)造非常好的就業(yè)機會，并且成功的把很多的客流轉(zhuǎn)移為當(dāng)?shù)氐木频甑娜胱�，所以說帶來了大量的營收收入，對當(dāng)?shù)氐恼矌砹舜罅康亩愂铡?/P>
另外一個案例是德國的魯爾工業(yè)園區(qū)，它是在德國范圍，乃至全世界范圍內(nèi)非常知名的工業(yè)園區(qū)，經(jīng)過成功的工業(yè)遺存的改造過程，目前已經(jīng)成為歐洲工業(yè)文化旅游的新名片，2001年魯爾工業(yè)新區(qū)也被聯(lián)合國科教文組織收入世界文化遺產(chǎn)名錄，也是非常知名的工業(yè)遺存改造案例。
通過以上的城市更新的案例，可以得出城市更新早已不在是對物理空間推倒重建的簡單的概念，而是對經(jīng)濟、民生、科技、文化、生態(tài)的系統(tǒng)的提升，今天上午清華大學(xué)的劉教授也在城市更新的方面非常精準(zhǔn)的研究，我們有研討了他的專業(yè)的理論，這個結(jié)論也是跟劉教授的理論不謀而合。
第二部分分享一下北京首鋼園前世今生。北京首鋼建于1919年，截止到去年正好完成了百年華誕，百年的首鋼如何涅槃重生邁向 城市更新的步伐呢，我們可以看到它跟整個歷史的發(fā)展三個節(jié)點緊密相連，第一個是在1919年建廠，目前已經(jīng)成為全中國十大鋼廠之一，第二個節(jié)點是2001年的時候申辦奧運會成功，為迎來2008年在北京奧運會的開幕，國家決定將首鋼的鋼廠從北京石景山區(qū)移到河北的曹妃甸。第三個時間點，2015年的時候中國重新申請冬奧會成功，首鋼園作為冬奧組委辦公場地之一，同時作為北京唯一能夠產(chǎn)生四塊奧運金牌的舉辦地，以城市更新的新的形態(tài)回歸到大眾的視野中。
從此可以說首鋼園完成和工業(yè)性到城市性的蛻變。
首鋼園作為世界級工業(yè)遺產(chǎn)的成功的改造典范，目前可以說華麗轉(zhuǎn)身，與冬奧緊密相連。首鋼園總占地面積8.63平方公里，是目前世界在建的最大的城市更新項目，可以說從工業(yè)遺存經(jīng)歷了有機更新，最終邁向了城市復(fù)興的階段和步伐。
第三部分，首鋼園林的城市更新的明珠項目六工匯，是由美國鐵獅門和首鋼基金聯(lián)合打造投資建造運營的，項目位于首鋼園區(qū)的北區(qū)最核心的地塊，項目的名稱六工來源于禮記，也是對各行各業(yè)的工種的統(tǒng)稱，各行各業(yè)的聚集，slogan也來自于鋼廠火花四濺的典故，寓意著項目未來熠熠生輝。
六工匯位于世界最大的城市更新項目之內(nèi)，沿襲了百年首鋼的工業(yè)文明，首發(fā)2022年冬奧會期間開業(yè)，匯聚了多功能空間和大型的室外廣場與一體的世界級的都市的社區(qū)。整個體量占地22.5萬平方米，11棟辦公產(chǎn)業(yè)和11棟獨棟的旗艦商業(yè)和購物中心組成，容積率1.2，項目的時間節(jié)點預(yù)計2021年6月工程竣工驗收交付，預(yù)計在一年之后圣誕試營業(yè)，然后在2022年2月與冬奧會同期開放。
可以說六工匯具有非常特殊的意義，第一個是政治意義，首鋼園的六工匯作為北京市的重點項目之一，同時也是北京未來城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重要的組成部分，冬奧的意義是它位于首鋼冬奧廣場的最核心的地塊，與冬奧會同期面世，并且產(chǎn)生了四塊冬奧金牌的北京的唯一誕生地。另外城市更新的意義，首鋼園六工匯不僅是首鋼城市升級的先行者，同時引領(lǐng)石景山政府對于石景山區(qū)域商業(yè)和產(chǎn)業(yè)升級的期許，同時將為北京工業(yè)遺產(chǎn)的改造升級作出前所未有的顛覆與改變。
六工匯的亮點，經(jīng)常有客戶和企業(yè)跟我們咨詢，我們總結(jié)了以下六大亮點：第一個，匯戰(zhàn)略，美國鐵獅門和首鋼基金強強聯(lián)手，共同投資，并且組建了國際化、專業(yè)化的資產(chǎn)運營管理團隊，從項目最初的策劃、投資、設(shè)計、建造到定位、招商、市場運營，推廣、物業(yè)管理，我們會進行全產(chǎn)業(yè)鏈的全程的資產(chǎn)管理工作。
第二個亮點，匯生活。它有兩大特色，生態(tài)的特色，第一個是絕無僅有的自然生態(tài)特色，可以成為北京城市的后花園。第二個是百年工業(yè)遺址，獨一無二的DNA，成功入選了大量的國內(nèi)國外的生態(tài)的獎項。
第二個特色，匯創(chuàng)新。位于石景山現(xiàn)在極具競爭力和經(jīng)濟不是很樂觀的前提下，怎么把產(chǎn)品做出差異化也是非常具有挑戰(zhàn)性的，經(jīng)過大量的市調(diào)和分析，我們將商業(yè)傳承百年首鋼工業(yè)遺址，打造具有時尚工業(yè)風(fēng)的京西商業(yè)新地標(biāo)。
產(chǎn)業(yè)辦公方面，我們將吸引來自高科技、互聯(lián)網(wǎng)、體育之金融、教育、文娛頭部企業(yè)，打造低密度具有非常好的生態(tài)感受和辦公環(huán)境的高品質(zhì)辦公社區(qū)。
第三個特點，匯生活。我們的項目一半是辦公，一半是商業(yè)，辦公方面我們提出了六工匯工作的概念，重新定義一個多元化和新潮的工作與生活、消費的環(huán)境，周邊大家入住以來看到的都是百年工業(yè)遺址高爐的自然景觀，充分的享受周邊獨一無二的生態(tài)和低密度的環(huán)境。
另外，我們重新定義了微度假的概念，我們希望在北京能夠給所有的在住的京西，全北京提供一個距離天安門16公里，集觀光、旅游、文化、娛樂、運動等于一體的一站式的全家庭的體驗。
最后一個亮點是匯人氣。因為六工匯將與冬奧會同期開業(yè)，我們勢必享受到冬奧帶來的開業(yè)的超高的曝光率和對外的國際化的關(guān)注度，同時我們將通過長期的國際化、職業(yè)化的專業(yè)化的運營，形成商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、度假、生態(tài)鏈的整體的資源的整合，相互賦能，相互聯(lián)動，廣聚人氣。
可以說延續(xù)了城市更新的脈絡(luò)和鑄就了工業(yè)遺產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，我們致力于將六工匯打造成為未來北京城市的新地標(biāo)，成為北京城市的新名片。
最后探尋一下城市更新的新未來和新形態(tài)。城市更新是城市發(fā)展到一定階段的必然的訴求，目前我國正處于一個從城市擴張向城市更新轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵的時期，可以說探尋城市更新的新思路、新形態(tài)和新未來，掀起了目前特色城市建設(shè)的新風(fēng)潮。
城市更新，第一我們認(rèn)為它會為解決地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化提供一些新的思路，因為大家都是在商業(yè)地產(chǎn)的同行，我們非常能夠嚴(yán)重的意識到全國范圍內(nèi)所有的地產(chǎn)形態(tài)的產(chǎn)品存在著嚴(yán)重的同質(zhì)化和競爭性，城市更新可以作為新的產(chǎn)品凸顯歷史文化的底蘊，借助自己獨特的DNA，將綠色、生態(tài)和資源重新整合，通過梳理城市與項目的歷史建筑和城市的文脈，空間結(jié)構(gòu)的肌理，賦予城市特色項目的美學(xué)和新概念，突破同質(zhì)化的瓶頸。
第二點，城市更新可以擴大城市的內(nèi)需空間，構(gòu)建新發(fā)展、新格局�？梢哉f城市更新是適應(yīng)城市發(fā)展的新趨勢，它也是推動城市高品質(zhì)、高質(zhì)量發(fā)展的必然的要求。
城市更新可以形成整個城市和特色項目的新的經(jīng)濟的增長點，培育發(fā)展新動能，暢通國內(nèi)大循環(huán)和國際國內(nèi)雙循環(huán)，同時促進我國經(jīng)濟長期持續(xù)的健康發(fā)展。
第三點，城市更新可以打破存量市場的現(xiàn)狀，可以滿足需求端的新的要求�？梢哉f城市發(fā)展進入到目前城市更新的重要時期，也可以解決大量大規(guī)模的增量建設(shè)轉(zhuǎn)化為存量趨勢的改造和增量的結(jié)構(gòu)。其實我們將對城市所有的產(chǎn)品和項目，目前的衡量是從有沒有轉(zhuǎn)向好不好的評估。
同時滿足未來需求端的新趨勢都包括什么呢，一個是融合化，我們將提供更好的產(chǎn)品滿足到需求端對個性化、融合化的要求。體驗化方面我們將增加城市更新的主題氛圍，形成一體化的主題生態(tài)。最后是數(shù)字化，可以在線上線下的全端提供服務(wù)和支持，滿足消費者的最高，最新的需求。
第四點，我們認(rèn)為城市更新未來在環(huán)境、運營、服務(wù)和人文交流方面還存在著很多未盡的探索，我們簡單的拋磚引玉，城市更新項目可以強化歷史文化的保護，能夠塑造城市的新的風(fēng)貌，在運營方面，可以將一些特色地產(chǎn)的改造運營融入到城市更新的項目中，服務(wù)方面我們需要滿足消費者的多樣化的需求，將商業(yè)、辦公綜合體的運營與物業(yè)還有客戶的服務(wù)整個的鏈接起來，在人文方面將歷史文化和現(xiàn)代潮流相結(jié)合，保留原有的人文的情感的交流，最后升級成城市的互動的體驗。
我們希望通過六工匯項目自身的摸索、建造和未來的運營，將六工匯項目作為國內(nèi)城市更新的新典范案例，對未來在國內(nèi)外探尋城市更新的新未來、新形態(tài)拋磚引玉。
今年經(jīng)過了疫情的時代，今年是非常復(fù)雜和變化的一年，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是辦公地產(chǎn)都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，當(dāng)然了也有機遇。但是我們相信通過我們的不斷的突破和摸索，通過對城市更新的新理念的新的想法和實踐，我們也是希望六工匯項目和城市更新一樣，會切合到我們的slogan，我們相信火花定會閃耀。
最后跟大家分享一下六工匯項目的視頻，將比較形象和生動的展示出一個城市更新項目過去的幾年，未來如何我們利用工業(yè)遺存在人文方面、生態(tài)方面，產(chǎn)業(yè)和辦公的定位和建筑以及運營方面我們的有機的融合。也非常歡迎各位嘉賓和同行們能夠有時間來首鋼園六工匯參觀指導(dǎo)，謝謝大家！
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主持人：感謝關(guān)總的精彩演講，期待六工匯新一代園區(qū)辦公生態(tài)樣板點亮首鋼，點亮北京，點亮中國！下面演講嘉賓在房地產(chǎn)領(lǐng)域有14年的工作經(jīng)驗，工作地點遍及歐洲，非洲及亞洲。他于2012年加入世邦魏理仕，迄今為止服務(wù)了諸多國內(nèi)國際企業(yè)，如谷歌，愛彼迎，思科，麥肯錫，德國中心，大眾，電通安吉斯，麥格理銀行，嘉實基金，趣家，明略科技等。
掌聲有請：CBRE世邦魏理仕項目管理部董事吳清舟先生。演講題目：辦公場所裝修趨勢及智能化運用。
吳清舟：大家好，首先感謝主辦方的邀請。很高興見到大家。今天看了很多樓宇、工業(yè)園區(qū)、大型地產(chǎn)的開發(fā)案介紹，下面利用CBRE在今年比較難過的一年，從市場一線搜集到的關(guān)于室內(nèi)部分的趨勢和數(shù)據(jù)的分享，希望對大家未來的工作有所幫助，市場上別的企業(yè)做什么，大家花多少錢，別人的辦公室為什么那么好看，提了很多問題。
我們先列舉了今年在北京市場上商業(yè)化的內(nèi)裝項目，我們做了59個，也是行業(yè)這塊的一手?jǐn)?shù)據(jù)。2020年我們節(jié)選了一些企業(yè)，像字節(jié)跳動已經(jīng)在全國150萬平米的總體量，包括快手今年應(yīng)該達(dá)到了20萬，我們一直在重復(fù)這些項目。
從國家的類別看，還是中國和美國現(xiàn)在是世界上兩大巨頭。企業(yè)的分布來看，中資今年也回應(yīng)了剛剛說到的租賃市場的情況，還是集中在互聯(lián)網(wǎng)和高科技，包括基金公司、投行。
中國的互聯(lián)網(wǎng)，獨角獸企業(yè)和超級獨角獸企業(yè)今年表現(xiàn)的也非常好，不受疫情太大的影響，很多人窩在家里玩游戲，所以游戲的控制特別火。
美國這塊，很多是因為19年做了財年的計劃，今年的項目還是正常往前推進，明顯看到北京加州地區(qū)過來的高科技企業(yè)，也是占到了大部分的主流。
另外投行，摩根大通、瑞銀、高盛、摩根史丹利也有一個項目在北京做，醫(yī)藥的企業(yè)，強生、輝瑞都非常火，他們也在大連和北京做了不少的辦公室的裝修項目。體育用品類，阿迪、耐克包括NB，能源類的少一些，歐洲和日本的企業(yè)在中國也有一定的活躍度。
我們的數(shù)據(jù)主要從這邊取材，大家看項目的分布圖，也回應(yīng)了剛剛說的租賃的情況，東三環(huán)或者CBD國貿(mào)地區(qū)還是集中了大部分的項目，有高科技、投行、能源企業(yè)，醫(yī)藥企業(yè)，體育企業(yè)。西城區(qū)基本上是清一色的投資企業(yè)，包括高盛、高華。東北區(qū)域有一些德資和日企，燕莎一帶，望京的北擴區(qū)有不少的IT企業(yè)，包括阿里的園區(qū)，還有蘋果。另外一大片在西北區(qū)域，西北旺，上地，海淀科技園，字節(jié)跳動、快手，便利蜂，美團都扎堆在那里，這是今年進入到市場化的裝修企業(yè)的項目分布。
說到成本，也是三個方面，一個是錢，一個是時間，一個是高科技，明年是怎樣的趨勢，全球的裝修成本情況來看，我們是以倫敦作為基準(zhǔn)點，全球最貴的裝修城市是法蘭克福，德國不管是工人還是材料都是最貴的。最便宜的是印度，在孟買。上海和香港基本上也是全球的中高端，首先租賃的成本很高，裝修成本也比較高，北京相對于上海來說，裝修的成本更高，上海有得天獨厚的優(yōu)勢，上海也算是中國這邊基準(zhǔn)的參考點。
另外裝修成本，十年前外資開始大量進入中國以來，到現(xiàn)在一直都是下降的趨勢，包括我們有大量的材料廠商的本土化，我們不需要太多的進口材料，這塊今年趨勢還在持續(xù)當(dāng)中，今年的裝修成本比去年進一步的下降，大家看到下面，裝修的施工成本，我們一般說裝修和機電，在今年有明顯的提升，主要是說今年的疫情，防疫方面，工人的成本提高，施工的成本提高。地毯、活動家具、系統(tǒng)家具、老板桌這些都沒有什么太大的變化，另外很多的企業(yè)投入了大量的錢做高科技的東西，搬遷的成本也比較高，另外我們說一些設(shè)計、機電和項目管理的費用也處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)。
首先裝修這塊，行政會問老板，我要錢，要裝修，老本會問多少錢，很多老板認(rèn)為裝修就是施工加上機電，我們說的是整個項目的涵蓋的，當(dāng)時我們說設(shè)計費用，管理費用，另外一些最基本的裝修機電、地產(chǎn)家具，弱電那邊沒有太大的概念，但是機房的建設(shè)，包括室內(nèi)辦公空間的路線，包括音視頻系統(tǒng)，投影、電視、安防系統(tǒng)，我們是根據(jù)全盤的概念，北京和上海，還有廣州提供了這樣的比較，高檔裝修這塊集中的企業(yè)還是外資互聯(lián)網(wǎng)或者外資金融，他們的預(yù)算整體偏高，Google最高達(dá)到1.2萬一平米。大部分的企業(yè)基礎(chǔ)裝修會往下走，一般1500元到2000塊錢一平米，這個我裝修不含家具、地毯、弱電智能化的東西。
配比也想說一下，今年和明年總體的趨勢，機電工程和建筑工程這塊一直往低處走，23%和29%的占比，家具中國的量產(chǎn)比較厲害，占16%，軟成本在10%，安防和音視頻還是維持比較穩(wěn)定的狀態(tài)，大概占22%左右。
說到周期，也有比較大的不同，我們也是統(tǒng)計了今年大概5000平米的室內(nèi)裝修，像北京大家知道，審批的時間越來越長，包括施工許可證的申請，前后大概占兩個月的時間，另外包括設(shè)計的時間、施工的時間，互聯(lián)網(wǎng)這塊，中資互聯(lián)網(wǎng)依然非常的激進，可能三四個月要交出來，他沒有時間等，包括武漢或者成都，開一個點3000多人在樓下等著入住，互聯(lián)網(wǎng)給大家的壓迫感比較強，時間長、成本低。
中資的金融企業(yè)，像中信、保險類的，他們的裝修都在六到七個月，他們愿意花更多的時間給到施工，金融那邊總體來說時間的壓力沒有那么大。
另外像美資來看，我們說時間節(jié)點相對比較理智一些，設(shè)計和施工分開，或者把整體的施工期加長，報審期間也不會刻意的壓縮，渣打銀行的周期可能會達(dá)到1年到1.5年，他們的運營系統(tǒng)貨期非常長，亞馬遜他們的IT的機柜從美國運過來就需要六個月，所以他們不會特別激進的時間周期。
我不太想特別多聊智能化的具體的某一項，因為太多了，什么都有，各種智能化，各種工位預(yù)定，人臉識別、機器人，我主要是做了簡單的總結(jié)，取材主要是市場上幾種類型的公司，像Google，代表的是美資互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，戴姆繳是歐洲的制造企業(yè)，HP美資的互聯(lián)網(wǎng)等等。我們可以看到基礎(chǔ)的智能化的東西使用還是比較常見的，但是人臉可以看到中資企業(yè)對人臉比較鐘愛，外資很少用臉部，因為這個涉及到個人的隱私的東西，可以看到剩下的幾家美資的不采用人臉，云打印、訪客管理系統(tǒng)都屬于常規(guī)的智能化的手段，一卡通，Google的卡可以全球通，對信息的安全標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，會議預(yù)定大家都有，一鍵控制，控制燈、空調(diào)等等系統(tǒng)都有做，無線投屏，涉及到行政管理的資產(chǎn)管理，通過一些APP保修，這幾年在企業(yè)里面還是比較常見的。
我們也想說下一步室內(nèi)裝修會朝哪一個方向發(fā)展，我們近兩年會分成兩種類型，關(guān)于舊資產(chǎn)的升級改造，像我們剛剛完成的貴賓樓的改造，長安街邊上，我們可以讓大家看到變更的結(jié)合，很多是先把模型建起來，VR探訪，3D的展示，貴賓樓把樓宇的消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)都依托在1：1的3D模型里面進行管理。
簡單一個例子，樓宇智控系統(tǒng)，幕墻西邊會有一個攝像頭，但是并的管理下，離幕墻往左多少厘米會有一個攝像頭，哪一個廠家的，什么時候裝的，這是關(guān)于樓宇的改造部分。
室內(nèi)裝修這塊大量的應(yīng)用建筑信息建模，避免機電打架的情況，這是貴賓樓做的BIM系統(tǒng)，大家可能會說這個模型我們見過，這個模型是通過3D的機器人的掃描，大概1.5的直徑這塊，都是通過掃描完全1：1復(fù)原這個建筑，精準(zhǔn)度和一般的3D情況有本質(zhì)性的需求，電梯可以時時的監(jiān)控到里面幾個人坐，承重多少，哪一個品牌廠家的，所有的照明、燈光，消防系統(tǒng)大概是什么樣的情況，可以在后臺了解到每個智能化相關(guān)系統(tǒng)，只要是兼容的話，運行的狀況和報修，都可以通過這個平臺管理完成。
另外室內(nèi)裝修，我們也看到很多客戶也是希望說在完成之后，可以把建筑信息建模帶到運營中，各種大項目上面指導(dǎo)設(shè)計+施工，一定會運用到BIM，室內(nèi)裝修今年了應(yīng)用看到了比較大的趨勢，大家開始使用，這個里面的家具、系統(tǒng)隔斷都是1：1用材料廠商提供的模型，放到這個空間中，包括那些弧形之間的距離和現(xiàn)場完全是1：1復(fù)制的，這個對管理來說，就比較容易進行后期運營方面的改進。
總結(jié)下來，裝修這塊在2021年還是有很多的更新的科技的應(yīng)用，包括我們的裝修成本一直在下降，這個趨勢也是不可逆轉(zhuǎn)的，施工的周期來講，大部分的企業(yè)都比較理性化了，另外1：1模型運用，明年的市場應(yīng)該會見的比較多一些。感謝大家！
