隨著亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步恢復(fù)，各行各業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)界都開(kāi)始著眼于如何重返市場(chǎng)。只有當(dāng)人們真正重返到經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與工作場(chǎng)所的“舞臺(tái)”后，資本才能進(jìn)行配置和運(yùn)作，這一點(diǎn)有望在2020年下半年更趨穩(wěn)定。那么，房地產(chǎn)投資者應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)這樣的“后疫情時(shí)代”？疫情爆發(fā)之前顯現(xiàn)的趨勢(shì)現(xiàn)在是否正在加速？市場(chǎng)的短暫“停頓”又反而會(huì)帶來(lái)哪些機(jī)會(huì)？
投資者正密切關(guān)注亞太區(qū)各國(guó)、各行業(yè)的恢復(fù)情況。過(guò)去幾周，房地產(chǎn)交易剛剛開(kāi)始出現(xiàn)增長(zhǎng)的跡象。深入來(lái)看，個(gè)人資產(chǎn)出售于2月和3月停滯，如今已重新開(kāi)始。我們與投資者溝通后發(fā)現(xiàn)，實(shí)施新的資本配置之前，維護(hù)現(xiàn)有投資組合仍然是當(dāng)前要?jiǎng)?wù)。由于特定資產(chǎn)類別的收益下降，許多投資者開(kāi)始重視資產(chǎn)管理。盡管待投資金額達(dá)到約400億美元，大多數(shù)投資者仍保持觀望，希望價(jià)格能夠較新冠疫情爆發(fā)之前大幅下降，以吸引其立刻進(jìn)行交易。我們預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)一定程度的市場(chǎng)錯(cuò)位，但迄今為止，亞太區(qū)基本未出現(xiàn)蕭條跡象，許多業(yè)主資金充足，且設(shè)有中長(zhǎng)期投資目標(biāo)。
從目前情況來(lái)看，投資者很可能會(huì)根據(jù)以下戰(zhàn)略要點(diǎn)重新定位投資組合：
提高多元化程度。從市場(chǎng)信心變化的速度來(lái)看，此次疫情顯然屬于黑天鵝事件，這讓投資者明白，最好的防御是保持地域和業(yè)態(tài)兩方面的多元化。我們認(rèn)為，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，投資者很有可能提高房地產(chǎn)資產(chǎn)的多樣性，并考慮投資非自身專業(yè)領(lǐng)域會(huì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)指標(biāo)。
加強(qiáng)策略本地化。投資者越來(lái)越關(guān)注基金與合資企業(yè)，以實(shí)現(xiàn)策略的本地化。由于旅行限制增加了勘察新市場(chǎng)的難度，投資者重新攜手擁有實(shí)地經(jīng)驗(yàn)的投資經(jīng)理和擁有本地業(yè)績(jī)記錄的基金，共同助力本地市場(chǎng)的地理擴(kuò)張戰(zhàn)略。
應(yīng)用防御性策略。隨著區(qū)域性地逐漸重新開(kāi)放，防御性資產(chǎn)將成為重中之重。物流、教育、公寓和數(shù)據(jù)中心已成為投資者近期關(guān)注的焦點(diǎn)。過(guò)去2個(gè)月，物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心合資企業(yè)獲得了超過(guò)60億美元的資金。我們認(rèn)為這預(yù)示著未來(lái)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨勢(shì)。
可持續(xù)性與技術(shù)轉(zhuǎn)型。投資者將關(guān)注更穩(wěn)定和低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以實(shí)施企業(yè)的重返市場(chǎng)計(jì)劃。可持續(xù)性更強(qiáng)的資產(chǎn)、管理更好的城市以及更強(qiáng)勁的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力，都將展現(xiàn)出不凡的吸引力。例如，根據(jù)仲量聯(lián)行的排名，東京是亞太區(qū)最具創(chuàng)新能力的城市，將吸引大量投資者。此外值得注意的是，阿里巴巴最近在新加坡收購(gòu)了一項(xiàng)可供業(yè)主自用的資產(chǎn)，為自身在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展奠定了基礎(chǔ)。各方對(duì)租戶需求的未來(lái)短期變化意見(jiàn)不一，但合作的趨勢(shì)很可能會(huì)繼續(xù)，且科技行業(yè)將繼續(xù)主導(dǎo)辦公空間需求。
提高投資安全系數(shù)。近期市場(chǎng)上關(guān)于辦公樓前景的討論十分熱烈。雖然目前尚無(wú)法具體預(yù)測(cè)在未來(lái)5至10年，每100名員工是否需要更多辦公空間。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，投資者在選擇所要投資的市場(chǎng)時(shí)，可以考慮空置率較低且新增供應(yīng)較少的市場(chǎng)，來(lái)提高投資安全系數(shù)。
市場(chǎng)接納新型解決方案
面對(duì)目前這樣的市場(chǎng)情況，投資者需要積極采取戰(zhàn)術(shù)策略。我們預(yù)計(jì)，從下半年開(kāi)始將出現(xiàn)更多售后返租的交易類型。面對(duì)流動(dòng)性限制，全球企業(yè)將盡力處置密集持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)，從而獲得流動(dòng)資金以滿足營(yíng)運(yùn)需求。另一方面，售后返租結(jié)構(gòu)帶來(lái)的穩(wěn)定收入會(huì)吸引想要保障防御性收益的投資者。市場(chǎng)也已準(zhǔn)備就緒，可以接納更具創(chuàng)意的解決方案。投資者亦正在關(guān)注私有化與可轉(zhuǎn)換債券結(jié)構(gòu)，這可以幫助資金緊張的企業(yè)釋放資產(chǎn)。
全球經(jīng)濟(jì)尚處于長(zhǎng)期復(fù)蘇過(guò)程的初始階段。各個(gè)市場(chǎng)的人員逐漸復(fù)工，將按照自身情況重新開(kāi)放經(jīng)濟(jì)、復(fù)蘇房地產(chǎn)行業(yè)，相信重返市場(chǎng)的節(jié)奏各不相同。而房地產(chǎn)投資者普遍較耐心并注重長(zhǎng)期投資，因此會(huì)比較冷靜地觀望市場(chǎng)，但他們同時(shí)也是市場(chǎng)全面復(fù)蘇的重要基礎(chǔ)所在。好消息是，通過(guò)近期與亞太區(qū)投資者們的溝通，我們很高興地看到他們已經(jīng)開(kāi)始滿懷信心地重返市場(chǎng)。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
