“這場(chǎng)全球性的災(zāi)難，影響是全要素、全生態(tài)和全鏈條的，最近，北京疫情又有反復(fù)，影響的‘長(zhǎng)尾效應(yīng)’還在繼續(xù)�！睂�(duì)于未來(lái)，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬并不諱言他的擔(dān)憂。

　　在他看來(lái)，疫情對(duì)全產(chǎn)業(yè)鏈都造成了較大沖擊，土地供應(yīng)側(cè)，土拍延期或出讓暫停而出現(xiàn)斷層；生產(chǎn)供給側(cè)，商品房的持續(xù)開(kāi)發(fā)和上市無(wú)法保障；市場(chǎng)消費(fèi)側(cè)，銷(xiāo)售周期紊亂導(dǎo)致最嚴(yán)重的時(shí)候，購(gòu)房的消費(fèi)行為幾近暫停；企業(yè)經(jīng)營(yíng)側(cè)，現(xiàn)金回款受阻而運(yùn)轉(zhuǎn)降速。但他也堅(jiān)信，當(dāng)代置業(yè)經(jīng)歷20年的發(fā)展，已經(jīng)形成了足夠的韌性，去應(yīng)對(duì)短期的不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年的信心如何？你認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下半年面臨的最大挑戰(zhàn)是什么？

　　張鵬：關(guān)于房地產(chǎn)接下來(lái)的趨勢(shì)，總結(jié)起來(lái)就是短期很艱辛，中期樹(shù)信心，長(zhǎng)期看創(chuàng)新。具體說(shuō)，第一，短期有艱辛。疫情對(duì)房地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)短期沖擊較大，在土地供應(yīng)、項(xiàng)目供應(yīng)、市場(chǎng)消費(fèi)信心、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等都面臨著較大的壓力，短期發(fā)展較為艱辛。第二，中期樹(shù)信心。本次疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊是有限的，從時(shí)間維度看更多影響短期市場(chǎng)；從空間維度來(lái)看影響更多集中在湖北等疫情較為嚴(yán)重的區(qū)域。目前房地產(chǎn)行業(yè)依然是經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定器，相信隨著疫情的結(jié)束以及適度寬松政策的釋放，房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期依然會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。目前看，很多地方已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)發(fā)展，回歸常態(tài)。我們相信只要是戰(zhàn)略明確、模式清晰、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)，特別是具備差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，在市場(chǎng)逐漸恢復(fù)之后也勢(shì)必將更加快速的恢復(fù)，穩(wěn)健的發(fā)展。第三，長(zhǎng)期看創(chuàng)新。本次疫情勢(shì)必會(huì)催生出一系列新的創(chuàng)新機(jī)遇，在“房住不炒”和“三穩(wěn)”基調(diào)下，在行業(yè)集中度持續(xù)提高、增量市場(chǎng)向存量轉(zhuǎn)變等趨勢(shì)下，我覺(jué)得在數(shù)字化創(chuàng)新、產(chǎn)品、商業(yè)模式等維度的創(chuàng)新可能需要整個(gè)行業(yè)去深度思考，創(chuàng)新才是發(fā)展的可持續(xù)生命力。

　　下半年最大的挑戰(zhàn)是受疫情影響下的回款不足導(dǎo)致全年業(yè)績(jī)目標(biāo)受損，再加上行業(yè)融資環(huán)境的不穩(wěn)定因素，可能會(huì)催生行業(yè)進(jìn)一步洗牌。但對(duì)當(dāng)代而言，這次危機(jī)卻可能是機(jī)遇，經(jīng)歷此次疫情后，客戶一定會(huì)更加注重建筑和社區(qū)的舒適健康和安全防疫，未來(lái)綠色健康建筑和綠色健康社區(qū)必將受到客戶青睞。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：今年疫情給所有行業(yè)都帶來(lái)了沖擊，當(dāng)代置業(yè)在銷(xiāo)售和拿地方面是否有調(diào)整？

　　張鵬：此次疫情沖擊將覆蓋全行業(yè)絕大多數(shù)企業(yè)。疫情之初，需求受抑、復(fù)工延期、線下售樓處關(guān)閉等因素疊加，整個(gè)行業(yè)的銷(xiāo)售受到了一定程度影響，出現(xiàn)了一定程度的下滑，但是這種影響是暫時(shí)的、有限的、可控的，具體原因體現(xiàn)在四個(gè)方面。第一，疫情影響具有時(shí)空的局限性；第二，扶持政策頻出有效加速了市場(chǎng)回暖；第三，企業(yè)線上線下聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)及時(shí)對(duì)沖了疫情影響；第四，綠色健康產(chǎn)品更受客戶青睞，成為新的剛需，將迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。

　　在銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)置方面，年初整個(gè)行業(yè)的銷(xiāo)售受疫情和客戶需求延遲的影響，會(huì)有小幅回落，但公司及時(shí)采取了多重措施如調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏、強(qiáng)化線上線下互動(dòng)、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手法等措施對(duì)沖影響。隨著各地政策的出臺(tái)以及市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)，銷(xiāo)售狀況恢復(fù)明顯，我們有信心，所以全年銷(xiāo)售目標(biāo)不會(huì)受影響。

　　在拿地策略方面，我們將繼續(xù)圍繞著長(zhǎng)三角城市群、粵港澳大灣區(qū)、京津冀城市群、長(zhǎng)江中游城市群、成渝城市群等五大城市群，以及西安、太原、重慶、合肥、武漢、長(zhǎng)沙、青島、成都等具有投資潛力的二線城市進(jìn)行布局，保持既有布局城市的深耕，并機(jī)會(huì)性進(jìn)入經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面好、人口基數(shù)大、產(chǎn)業(yè)發(fā)展有潛力的城市。

　　今年的拿地計(jì)劃預(yù)計(jì)在600億元貨值左右，具體看市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行安排。根據(jù)疫情的影響情況，我們對(duì)疫情影響嚴(yán)重的區(qū)域，比如湖北省，拿地計(jì)劃會(huì)適當(dāng)調(diào)減，其他受疫情影響不明顯的大灣區(qū)、華東城市群，以及當(dāng)代置業(yè)深耕的城市，預(yù)計(jì)會(huì)有適當(dāng)增加。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于完成今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是否感到有壓力？

　　張鵬：企業(yè)的韌性是穿越周期的關(guān)鍵，此次疫情，企業(yè)的韌性的意義就在于充分利用下半年的策略組合和時(shí)空騰挪，把上半年失去的業(yè)績(jī)補(bǔ)上來(lái)，保證全年的目標(biāo)不動(dòng)搖。今年我們的核心工作就是聚焦穩(wěn)健的現(xiàn)金流和強(qiáng)化差異化的產(chǎn)品力，保證全年業(yè)績(jī)的如期完成。

　　在投資方面，堅(jiān)持聚焦都市圈和核心一二線城市，機(jī)會(huì)進(jìn)入三四線城市，拿好地，拿快地，產(chǎn)業(yè)協(xié)同獲地、招拍掛、收并購(gòu)、股權(quán)投資、小股操盤(pán)等多種形式齊頭并進(jìn)，加速擴(kuò)大公司土儲(chǔ)規(guī)模。

　　在操盤(pán)方面，我們針對(duì)不同的項(xiàng)目資質(zhì)，確保項(xiàng)目又好又快推進(jìn)，樁基開(kāi)工、大區(qū)開(kāi)工、出正負(fù)零、結(jié)構(gòu)封頂、竣工備案、交付入伙等按照結(jié)點(diǎn)完成。在營(yíng)銷(xiāo)方面，加強(qiáng)線上體驗(yàn)中心，出臺(tái)新的營(yíng)銷(xiāo)策略等，為疫情恢復(fù)后銷(xiāo)售的回暖奠定了基礎(chǔ)，目前正在逐步轉(zhuǎn)化為來(lái)客量和成交量。在管理方面，進(jìn)一步優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)化流程與運(yùn)營(yíng)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你認(rèn)為今年房企的融資環(huán)境如何？由于全球疫情影響，海外發(fā)債也受影響，當(dāng)代置業(yè)未來(lái)會(huì)從哪些方面拓寬融資渠道？

　　張鵬：我們認(rèn)為，今年兩會(huì)提出“靈活適度”，是在之前“松緊適度”的基礎(chǔ)之上的進(jìn)階，強(qiáng)調(diào)了靈活化、個(gè)性化、定制化貨幣政策的重要價(jià)值，一方面是貨幣手段的多元化釋放，另一方面是針對(duì)不同行業(yè)、不同區(qū)域的定制化釋放。這是在當(dāng)前這種經(jīng)貿(mào)形勢(shì)不穩(wěn)定的情況下的創(chuàng)新之舉，有利于充分利用貨幣杠桿，有效發(fā)揮經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展有形之手的價(jià)值。

　　值得說(shuō)明的是，此次政府報(bào)告特意提出創(chuàng)新直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣政策工具，是對(duì)前期政策的一個(gè)“補(bǔ)丁”，避免過(guò)多資金流向“房地產(chǎn)”等領(lǐng)域，喪失對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效扶持，從而推高熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)。6月18日召開(kāi)的陸家嘴論壇，釋放出了很多最新的政策風(fēng)向，其中特別強(qiáng)調(diào)了要積極探索金融、科技和產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與三角互動(dòng)方面進(jìn)行新探索，引領(lǐng)未來(lái)策發(fā)展。我們預(yù)計(jì)，未來(lái)的資金監(jiān)管將基本維持目前水平，準(zhǔn)入門(mén)檻和資金發(fā)放機(jī)制將趨完善，房地產(chǎn)的資金政策將繼續(xù)平穩(wěn)推進(jìn)，適度偏緊的主基調(diào)并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。

　　對(duì)于當(dāng)代置業(yè)而言，主要在以下方面做了大量的工作。首先，打通融資的經(jīng)脈。搭建多層次、全方位、立體化的融資體系，信貸、境內(nèi)外債券、信托、股權(quán)、夾層融資、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈融資、銷(xiāo)售回款等能融盡融。第二，優(yōu)化資金規(guī)劃。要立足長(zhǎng)期發(fā)展，通盤(pán)資金配置，杜絕出現(xiàn)三個(gè)錯(cuò)配——資本錯(cuò)配、資源錯(cuò)配、資產(chǎn)錯(cuò)配。第三，保持安全裕度。融資規(guī)模、融資成本的控制要量力而行，行情好、擴(kuò)張規(guī)模的階段適當(dāng)提高杠桿，而市場(chǎng)下行、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)時(shí)期要降低負(fù)債，核心在于把握現(xiàn)金流、利潤(rùn)率、負(fù)債率鐵三角平衡。

　　2020年，公司先后成功發(fā)行了兩筆綠色優(yōu)先票據(jù)，利率較2019年同期大幅下降，也表明了市場(chǎng)投資者對(duì)公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況及綠色科技發(fā)展前景持續(xù)看好。我們相信，公司的融資環(huán)境和融資能力將持續(xù)改善和提升。

　　來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

編輯：wangdc