最近，10月份金融數(shù)據(jù)發(fā)布。乍一看，情況不容樂觀：10月社會(huì)融資規(guī)模增量為1.42萬億元，和9月份的3.4萬億元相比，可謂斷崖式下降。不過每年10月全社會(huì)的融資都會(huì)季節(jié)性滑落，因?yàn)橐己酥笜?biāo)，就要把資產(chǎn)的分母做大了，貸款項(xiàng)目要趕快放。今年也是如此。
值得注意的是，10月份，居民中長(zhǎng)期貸款(大部分是房貸)新增4059億元，比去年同期的3500億元還要高500多億。今年1-10月居民中長(zhǎng)貸新增額已突破5萬億元，比去年同期增長(zhǎng)了11%。
看來，今年商品房市場(chǎng)有超預(yù)期的表現(xiàn)。綜合各方預(yù)測(cè)，今年全年新房銷售面積預(yù)計(jì)將與去年持平，銷售額上漲5%以上，核心原因不得不談資金。不過，房貸政策也在逐漸收緊。從貸款新增量來看，居民中長(zhǎng)期貸款多增的部分，已由7月的1650億元回落到10月的472億元，這就是壓降房貸的結(jié)果。但是新增量的減少，并不改變新增貸款創(chuàng)新高的事實(shí)。對(duì)樓市而言，這已經(jīng)是非常大的推力，疫情后又便宜、又多的這一波貸款潮，已經(jīng)將樓市的熱情推起來。6月份，全國(guó)新房均價(jià)每平米首次“破萬元”，達(dá)到了10113元。7-9月份，新房?jī)r(jià)格繼續(xù)在“萬元”大關(guān)上方，每平米分別達(dá)到10263元、10539元和10191元。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年前三季度，全國(guó)商品住房均價(jià)達(dá)到9988元，離“萬元大關(guān)”只有一步之遙。2020年是個(gè)值得紀(jì)念的年份，全國(guó)房?jī)r(jià)“萬元時(shí)代”開啟。
1999-2020年全國(guó)新建商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖
房?jī)r(jià)，明顯在上漲
居民中長(zhǎng)期貸款刷新記錄，自然與房?jī)r(jià)和銷售面積的增長(zhǎng)密切相關(guān)。今年前三季度，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積11.71億平米，同比下降1.8%，降幅連續(xù)7個(gè)月收窄，年底增速轉(zhuǎn)正基本沒有懸念。疫情下不許集聚，售樓處關(guān)閉了近半年，但是商品房銷售面積居然要硬生生“轉(zhuǎn)正”了，只能說房地產(chǎn)韌性太強(qiáng)。要知道，疫情后商品房市場(chǎng)受到的沖擊，比普通居民消費(fèi)受到的沖擊大得多。一季度，商品房銷售面積同比下跌26.3%，而社會(huì)消費(fèi)品零售總額下跌了19%。但是，5月份開始，二者的走勢(shì)開始分化了，到了9月份，商品房銷售馬上浮出“水面”了，而全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比下跌仍達(dá)7.2%。
商品房銷售面積同比、社會(huì)消費(fèi)品零售同比增速圖
如果看全國(guó)商品房銷售額，8月份就轉(zhuǎn)正了，1-8月份全國(guó)新房銷售額9.69萬億元，接近“10萬億元”大關(guān)，也創(chuàng)下歷史新高，同比增長(zhǎng)1.6%。1-9月份，全國(guó)商品房銷售額達(dá)到11.6萬億元，同比漲幅擴(kuò)大至3.7%。從4月開始，銷售金額與銷售面積出現(xiàn)增幅“剪刀差”，二者之差從4月份的0.7%擴(kuò)大到9月份的5.5%，金額漲幅大于面積漲幅。從數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)在明顯上漲。原因主要有幾個(gè)方面：首先，現(xiàn)在賣的項(xiàng)目，多數(shù)是前兩年拿的地，那時(shí)正是地價(jià)高企、地王頻出的年代。根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，2019年100個(gè)城市出讓地塊的樓面均價(jià)首次突破3000元/平方米，達(dá)到3087元/平方米，房?jī)r(jià)也順勢(shì)走高。
其次，疫情后，部分限價(jià)政策松了一些，這自然會(huì)結(jié)構(gòu)性地推高房?jī)r(jià)。當(dāng)然，也不是所有城市房?jī)r(jià)都在漲，主要是重點(diǎn)一、二線城市。疫情后，國(guó)家重視都市圈建設(shè)，規(guī)劃利好多，加上因疫情延后的潛在需求，持續(xù)釋放的時(shí)間拉得很長(zhǎng)，這些城市的商品房?jī)r(jià)格高，銷售占比增加，銷售規(guī)模擴(kuò)大后，自然會(huì)推高全國(guó)均價(jià)。10月份，4個(gè)一線城市成交同比增長(zhǎng)34%，廣州、深圳、上海市場(chǎng)很火。以深圳為例，“7·15”樓市調(diào)控以后，二手房成交量下跌40%，需求立馬轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，新房成交量同比增長(zhǎng)60%-70%；上海更明顯，5月份以來，新房、二手房市場(chǎng)都在高位運(yùn)行，8、9月份二手房成交量突破3萬套，10月份盡管成交量降至2.8萬套，但同比增長(zhǎng)了76.8%，在高位上穩(wěn)定住了。
大環(huán)境不樂觀，市場(chǎng)大概率見頂回落
整個(gè)9月份，由于“三道紅線”、開發(fā)貸款排隊(duì)的問題，開發(fā)商營(yíng)銷戰(zhàn)打得很激烈。畢竟，銷售回款占資金來源的60%，這部分拿回來，資金面就大為好轉(zhuǎn)了。筆者所在的珠三角，除了廣州、深圳、東莞這三個(gè)城市外，其他5個(gè)城市開發(fā)商降價(jià)促銷愈演愈烈。第三季度這些城市新房銷售面積的增速，基本上實(shí)現(xiàn)了“由負(fù)轉(zhuǎn)正”，全年也不會(huì)太差。
到了10月份，市場(chǎng)高位回落。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年10月份，66個(gè)城市新房市場(chǎng)合計(jì)成交套數(shù)環(huán)比下滑13.7%，成交面積環(huán)比下滑12.9%。近期，筆者和很多業(yè)內(nèi)人士交流，大家普遍的一個(gè)觀點(diǎn)是，樓市政策基本面和資金基本面都不樂觀，市場(chǎng)會(huì)像往常那樣周期性地見頂回落。
7月份以來，“冒頭即打”的調(diào)控思路很清晰，20多個(gè)城市強(qiáng)力調(diào)控，甚至類似海鹽這樣的縣級(jí)市也一樣，說明調(diào)控已經(jīng)常態(tài)化了。資金面也是一樣。8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)后，馬上出臺(tái)了“三道紅線”，9月份開始房企融資明顯減少，特別是對(duì)信托等非標(biāo)的打擊，非常嚴(yán)厲。
所以，雖然1-10月商品房銷售額明顯增長(zhǎng)、創(chuàng)下新高，推動(dòng)居民中長(zhǎng)貸款創(chuàng)新高，但增加的額度在減少，部分貸款確實(shí)延后了。同時(shí)，也釋放了一個(gè)信號(hào)，這一輪“信貸潮”的頂點(diǎn)該到了。此外，10月份，全國(guó)首套房貸平均利率九連降趨勢(shì)結(jié)束。從融360監(jiān)測(cè)的全國(guó)首套房貸款平均利率為5.24%，與上月持平，同比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。從過去數(shù)據(jù)看，房貸利率和銷售面積趨勢(shì)剛好相反，前者領(lǐng)先3-6個(gè)月。
因此，樓市的動(dòng)力可能真的減弱了。
商品房銷售面積同比增速、首套房貸利率圖
不必悲觀，熱點(diǎn)城市需求仍然旺盛
不過，市場(chǎng)的韌性遠(yuǎn)比我們想象的要強(qiáng)大。數(shù)據(jù)顯示，11月1-9日，35個(gè)城市新房銷量增速顯著改善，需求改善也帶動(dòng)庫(kù)存去化。根據(jù)方正證券的統(tǒng)計(jì)，截至11月8日，16個(gè)城市新房庫(kù)存105.2萬套，比上周環(huán)比下降0.4%，去化周期為10.4個(gè)月，環(huán)比下降0.2個(gè)月，遠(yuǎn)低于18個(gè)月的警戒線。因此，隨著2015-2018年快速“去庫(kù)存”，目前熱點(diǎn)城市在售庫(kù)存并不大，庫(kù)存對(duì)需求的壓制不明顯。
目前來看，熱點(diǎn)城市需求的潛力和范圍，遠(yuǎn)比我們想象的樂觀。比如老舊小區(qū)改造、換房的人很多。根據(jù)貝殼發(fā)布的最新一期二手房供給月報(bào)，重點(diǎn)18城市鏈家二手房在售房源中，樓齡超過10年的房源占比63.2%，其中樓齡超過20年的房源占比24.8%，樓齡小于5年的次新房占比13.6%。另外，房企啟動(dòng)全渠道促銷后，廣告效應(yīng)疊加降價(jià)效應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)需求的帶動(dòng)和轉(zhuǎn)化，還是比較明顯的。畢竟，熱點(diǎn)城市外來人口多，想買房的人多。深圳限購(gòu)強(qiáng)化以后，很多人轉(zhuǎn)向惠州、東莞，甚至購(gòu)買公寓等。
同時(shí)，盡管資金面收緊，但并不是像過去“嚴(yán)調(diào)控”式的收緊，而是有所為有所不為。畢竟，樓市強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)字當(dāng)頭”。值得注意的是，除個(gè)別中心城市及核心區(qū)域之外，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)面臨的不是上漲壓力，而是潛在下行壓力，比如山東、河南、天津等地，近期不斷傳出房?jī)r(jià)下跌的消息。從前瞻性指標(biāo)——帶看認(rèn)購(gòu)指數(shù)來看，根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，市場(chǎng)熱度仍在高位，10月，熱點(diǎn)城市帶看認(rèn)購(gòu)指數(shù)環(huán)比分別增長(zhǎng)21%和22%，達(dá)到年內(nèi)最高值。這意味著，核心一、二線城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，隨著供應(yīng)持續(xù)放量，成交大概率將有所回升，部分城市更將出現(xiàn)年末的“翹尾”行情。全國(guó)數(shù)據(jù)看，今年依舊是在高位徘徊。
最真誠(chéng)的買房建議
對(duì)于剛需來說，年底是一個(gè)買房的好時(shí)節(jié)。
開發(fā)商年末業(yè)績(jī)壓力大，優(yōu)惠也比較多，新房可挑可選。從現(xiàn)在起到春節(jié)前后，都是選房時(shí)機(jī)。當(dāng)下，各個(gè)片區(qū)基本不缺新盤，軌道交通也四通八達(dá)，選擇范圍也廣了。
多去現(xiàn)場(chǎng)看看、多比較幾個(gè)項(xiàng)目、多去已入伙社區(qū)或周邊社區(qū)打聽打聽，多聽聽論壇里的聲音，多看看前期銷售情況、老業(yè)主的評(píng)價(jià)。這樣，你就知道開發(fā)商的宣傳靠不靠譜了。
另外，熱點(diǎn)城市的限價(jià)又啟動(dòng)了，各種“精裝”變“驚裝”的亂象，可能又會(huì)出現(xiàn)，建議選品牌房企的項(xiàng)目，地拿得早的項(xiàng)目，優(yōu)惠會(huì)實(shí)在一些；高地價(jià)項(xiàng)目，必須要謹(jǐn)防“提價(jià)后折扣”“捆綁銷售”“裝修縮水”等口惠而實(shí)不至的偽優(yōu)惠。
對(duì)于部分庫(kù)存大、已開啟降價(jià)的省份，比如河南、山東、天津等，建議暫緩。如果急需買房，如婚房、換房、學(xué)區(qū)房等，也建議仔細(xì)甄別，能撈到性價(jià)比最高的。
二手房被新房壓制著，業(yè)主降價(jià)空間也慢慢打開了，特別是對(duì)于換房業(yè)主，交易周期和貸款周期拉長(zhǎng)，急賣的有比較大的議價(jià)空間，能對(duì)沖稅費(fèi)和中介成本，而且買了以后馬上能入住。
總之，現(xiàn)在到春節(jié)前，還有接近4個(gè)月，當(dāng)下的樓市基本是買方市場(chǎng)，不建議著急入市，希望大家都能買到自己中意的房子。
�。ㄗ髡� 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員
來源：中新經(jīng)緯
編輯：wangdc
