今年以來，公募REITs價格有所回落、逐步回歸理性，長期價值凸顯。
數(shù)據(jù)顯示，截至上周五收盤（4月21日），今年以來REITs能源板塊上漲3.1%，保障性租賃住房板塊上漲0.7%，高速公路板塊下跌4.6%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊下跌2.8%；生態(tài)板塊下跌2.1%；倉儲物流下跌0.9%。
“REITs價格回落在一定程度上受到了此前理財贖回風(fēng)波以及近期股票市場疲軟的影響，但另一方面，隨著價格逐步回歸理性，產(chǎn)品分派率亦將相應(yīng)上升。”業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，以上周五收盤價來計，產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品和特許經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品的平均分派率分別為3.71%和5.84%，較以2022年末收盤價計算的分派率分別高出約0.13個百分點(diǎn)和0.37個百分點(diǎn)，這兩類產(chǎn)品分派率差異明顯，主要是因為經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品的分派中含本金攤還。
產(chǎn)業(yè)園板塊市場空間大
基礎(chǔ)資產(chǎn)基本面有望修復(fù)
市場人士認(rèn)為，隨著2023年經(jīng)濟(jì)活動穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身質(zhì)地優(yōu)良，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復(fù)蘇，而且產(chǎn)品價格因近期市場下探現(xiàn)已處在價值洼地區(qū)間，產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力。隨著后續(xù)業(yè)績逐步修復(fù)，REITs市場有望迎來上升動力。
以今年以來下跌幅度較大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊為例來看，園區(qū)類基礎(chǔ)資產(chǎn)的基本面有望修復(fù)。
市場人士表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)集合了政府配套鼓勵扶持政策、區(qū)域配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、專業(yè)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)等內(nèi)容和主體，經(jīng)濟(jì)活動較為復(fù)雜，其對產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)行為的傳導(dǎo)還需要一定時間消化和反饋。2022年底及2023年一季度數(shù)據(jù)主要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、修復(fù)前的結(jié)果。企業(yè)在訂單提升、預(yù)期逐漸向好的預(yù)期下，方能進(jìn)行新的預(yù)算、擴(kuò)租等計劃，從確定租賃計劃，到招商、帶看、招租、談判條款、簽署合同等一般尚有數(shù)個月的時間流程，或?qū)蠓从辰?jīng)濟(jì)活動修復(fù)。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)為我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)創(chuàng)新、人才流動提供重要的物理空間和平臺，長期來看與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢一致，韌性較強(qiáng)，建議關(guān)注長期續(xù)航能力。產(chǎn)業(yè)園REITs的租金收入主要來自市場化定價，會受周期性波動影響，但產(chǎn)業(yè)園REITs具有未來盈利增長彈性大、股性較強(qiáng)等特點(diǎn)，后續(xù)伴隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和租賃市場回暖，將產(chǎn)生更大的市場空間。
據(jù)悉，在一季報公布后，建信中關(guān)村REIT及華安張江REIT受續(xù)租率不及預(yù)期影響，下跌幅度明顯。在一季報披露當(dāng)日，即上周五，建信中關(guān)村一度跌超6.9%，華安張江光大園REIT跌超4.1%，高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊當(dāng)日平均下跌幅度。
二季度北京產(chǎn)業(yè)園
租賃市場有望回暖
以建信中關(guān)村REIT為例，建信中關(guān)村REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所在的上地區(qū)域是北京市最大的商務(wù)園區(qū)之一，地理位置優(yōu)越、交通便捷，區(qū)域內(nèi)供需結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。總體上看，該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園租戶質(zhì)量、租戶穩(wěn)定性及承租能力均屬于較高水平。
市場人士認(rèn)為，北京產(chǎn)業(yè)園市場的商務(wù)活動在2022年有所影響，空置率全年緩慢爬升，預(yù)計2023年隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和扶持政策出臺并落地，經(jīng)濟(jì)活動將進(jìn)一步活躍，在二、三季度可以迎來租賃市場回暖。從2023年一季度的市場表現(xiàn)來看，產(chǎn)業(yè)園市場在一季度出現(xiàn)需求恢復(fù)，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬平方米。整體來看，市場有望在2023年下半年重新回到常規(guī)去化速度。
伴隨著2023年一季度帶看量和客戶意向需求量的明顯提升，預(yù)計二季度起，產(chǎn)業(yè)園租賃市場將迎來回暖。
戴德梁行北京公司副總經(jīng)理胡峰表示，截至2022年末，北京全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)總存量為2096萬平方米，上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量占比約11%。受經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等因素影響，當(dāng)前市場仍然處于階段性調(diào)整時期。上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)域的租賃客群主要為軟件和信息服務(wù)業(yè)等高科技企業(yè)，未來海淀區(qū)仍將重點(diǎn)推進(jìn)信息業(yè)、醫(yī)藥健康和科技服務(wù)三大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而帶動相關(guān)租賃需求回暖并保持該區(qū)域平穩(wěn)發(fā)展。未來在市場經(jīng)濟(jì)動力逐漸恢復(fù)的環(huán)境下，伴隨著不斷結(jié)構(gòu)化調(diào)整，市場將逐步開始回暖。
據(jù)了解，建信中關(guān)村REIT的運(yùn)營團(tuán)隊從項目空間提升、產(chǎn)業(yè)整合互聯(lián)，人性場景搭建等多方面進(jìn)行項目優(yōu)化及客戶組織工作，用好當(dāng)下復(fù)蘇前期的儲備周期，做好市場快速上升前的準(zhǔn)備工作，為后續(xù)長期高效運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。
建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部負(fù)責(zé)人表示，目前建信中關(guān)村REIT底層資產(chǎn)的出租率受市場環(huán)境影響有所下滑，REIT價格也有所下跌，但底層資產(chǎn)地理位置較好、歷史現(xiàn)金流長期穩(wěn)定、運(yùn)營團(tuán)隊經(jīng)驗豐富，隨著上述區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的不斷回暖，預(yù)計2023年二季度租賃狀況將逐步回升。建議投資者對市場環(huán)境抱有信心，關(guān)注資產(chǎn)狀態(tài)的變化。建信基金作為管理人也將積極做好運(yùn)營管理、增加分紅頻度，保護(hù)好投資人利益。
張江光大園運(yùn)營表現(xiàn)穩(wěn)健
租金水平逐步攀升
從華安張江REIT來看，所持有的張江光大園項目自2021年6月份上市以來運(yùn)營表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健，租金水平穩(wěn)步攀升。
該基金的定期報告顯示，項目整體租金水平自2021年三季度末的5.31元/平方米/天，提升至2023年一季度末的5.67元/平方米/天，增幅達(dá)6.8%。2021年末項目出租率為100%，2022年在復(fù)雜多變的環(huán)境中頂住外界壓力，始終堅持穩(wěn)健運(yùn)營，2022年度共完成續(xù)租/新租面積17819.08平方米，年末出租率保持在92.6%的水平。預(yù)計隨著2023年二季度的商業(yè)活動持續(xù)恢復(fù)以及在去年末及今年初保持觀望的部分租賃需求因政策明朗和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇等因素而逐漸入市，租賃進(jìn)程將逐步加快并超越一季度的相關(guān)表現(xiàn)。
“展望未來，盡管張江光大園項目的空置面積消化需要一定時間和過程，但租賃的變化和調(diào)整也為項目提供了優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、降低項目租戶集中度風(fēng)險的契機(jī)，有利于項目長期的經(jīng)營穩(wěn)定。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基金管理人在一季報中也表示，將敦促和協(xié)同外部管理機(jī)構(gòu)，在未來通過控制租戶的面積占比、豐富租戶面積結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整大租戶擴(kuò)租面積到期時間等合理租控措施，以避免較短時間周期內(nèi)集中產(chǎn)生到期面積和退租面積的情況發(fā)生，力爭維持基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營表現(xiàn)的穩(wěn)定，使華安張江REIT更具備長期持有和投資的價值。
根據(jù)4月基金管理人發(fā)布的相關(guān)公告，華安張江REIT擬通過擴(kuò)募方式購入張潤大廈項目，若持有人大會審議通過、擴(kuò)募項目實(shí)施完成，華安張江REIT將獲得新的穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)，補(bǔ)充基金的可分配收益，同時也將提高華安張江REIT的投資分散度，一定程度上降低經(jīng)營風(fēng)險，有利于基金獲得更加穩(wěn)健的運(yùn)營表現(xiàn)。
基金管理人表示，將持續(xù)積極監(jiān)督和協(xié)同運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)完成日常運(yùn)營管理工作，做好二級市場價格動態(tài)監(jiān)測、按期披露定期報告和臨時報告，推進(jìn)擴(kuò)募相關(guān)工作，與各機(jī)構(gòu)投資人與個人投資者展開定期和不定期交流，積極參與行業(yè)交流活動和投教活動，始終致力于我國公募REITs行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
來 源：證券日報
編 輯：liuy
