優(yōu)質寫字樓市場

　　寫字樓需求放緩 金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)仍在擴張

　　2022年上半年，廣州共有30萬平方米的新增供應交付使用，供應量同比下降11%。受疫情和行業(yè)監(jiān)管政策的影響，互聯(lián)網行業(yè)——尤其是游戲行業(yè)擴張放緩，房地產業(yè)的需求也在逐步收縮，寫字樓的租賃活動多為企業(yè)整合搬遷，不少租戶對市場保持觀望。新樓交付時平均進駐率不足三成，較2021年的平均值41%有所下降。上半年凈吸納量為7.4萬平方米，同比下降76%。吸納量回落，推升全市空置水平，季末報得14.0%，上半年空置率累計上升2.1個百分點。

　　需求動力受限，租金水平向下波動，全市平均租金面價上半年共計下調1.0%至每月每平方米157.7元，同比下調1.7%。其中甲級寫字樓市場上半年租金降幅為0.8%，比乙級市場更具穩(wěn)定性，后者降幅為1.4%。除推出租金優(yōu)惠外，多個業(yè)主為租戶提供裝修補貼或定制裝修服務。

　　行業(yè)表現(xiàn)方面，金融業(yè)、TMT、消費品制造業(yè)和專業(yè)服務業(yè)需求最為活躍。受期貨交易所帶動，金融業(yè)中的非銀金融——如基金及證券類均積極布局廣州；專業(yè)服務業(yè)中的律師事務所表現(xiàn)也較為突出。分區(qū)域來看，珠江新城迎來多個承租能力較好的金融和專業(yè)服務業(yè)租戶；琶洲則因可租面積充裕及價格有競爭力而錄得多宗大面積租賃成交，租戶行業(yè)囊括金融、TMT和消費品制造業(yè)等需求主力。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務部|辦公樓負責人程志文表示，未來半年，預計全市將有37萬平方米的供應入市。全年供應量為67萬平方米，同比減少28%，來自供應端的壓力稍有緩解。同時多個區(qū)域推出促進產業(yè)發(fā)展的措施，如海珠區(qū)提出對游戲行業(yè)提供獎勵和補助。再加上二十大召開在即，相信國家穩(wěn)經濟政策將得到進一步落實，有助于進一步提振市場信心。預計下半年，租賃活躍度將有所提升，吸納量有望得到改善。

　　展望未來三年，琶洲、金融城和魚珠等新區(qū)陸續(xù)迎來新項目落成，市場可租面積增多，預計租金可談判空間將有所加大，租賃條款也將變得更為靈活，將是企業(yè)擴張和搬遷的好時機。屆時，受疫情影響而壓抑的需求也有望得到釋放。

　　優(yōu)質零售物業(yè)市場

　　零售市場再面疫情打擊 核心商圈表現(xiàn)更為堅韌

　　廣州四月初疫情出現(xiàn)反復，干擾零售市場第一季度的上行趨勢，新租有所放緩，空置面積增加。但在廣州政府對疫情的快速有效控制之下，管控區(qū)范圍外的商場除了少數(shù)店鋪或商場出現(xiàn)短暫停業(yè)，大部分商場及購物中心都照常營業(yè)。疫情告一段落后，政府出臺一系列對小微企業(yè)的幫扶及紓困措施，并發(fā)放了多輪消費券，帶動五月的消費數(shù)據(jù)趨向好轉。

　　上半年廣州錄得一個購物中心開業(yè)。該商場位于黃埔區(qū)，商業(yè)面積超過3萬平方米。盡管上半年廣州供應量較少，且新商場開業(yè)率理想，但空置率仍然比2021年末上升0.5個百分點，至第二季度末的9.0%。空置率走高的原因一部分來自疫情波動，另一方面，商場在調改過程中，對主力租戶的調整也是造成空置面積在短時間內增加的因素。隨著空置壓力上升，全市首層租金較去年末下降0.5%至二季度末的每天每平方米27.7元。

　　從成交來看，2022年上半年的餐飲新租表現(xiàn)突出，占全部新租賃成交的42.2%，幾乎能與零售業(yè)態(tài)（42.9%）分庭抗禮。此現(xiàn)象主要歸因于部分業(yè)主把大餐飲店鋪改為多家小餐飲店鋪的租戶調整策略，導致新租餐飲店鋪的數(shù)量得以增加。另外，輕食軟飲（占比19.6%）憑借相對較強的承租力及迎合年輕消費者的裝修風格，也受到部分業(yè)主的青睞。其中，咖啡茶飲品牌M Stand和.jpg較為活躍，九毛九孵化的慫火鍋，也開始走出天河區(qū)，擴張至其他商圈。零售業(yè)態(tài)方面，首進廣州的國內外品牌仍然青睞天河路，包括巴黎世家、Thom Browne、Breitling和Harmay話梅等。珠江新城則迎來國際化妝品牌在天河路以外的落址。最后，在體驗類業(yè)態(tài)方面，學科類教育業(yè)態(tài)出現(xiàn)收縮，而新能源汽車的展廳則持續(xù)快速擴張，包括恒馳和沙龍汽車首店開張，以及沃爾沃、凱迪拉克和Smart開出新店或圍板。

　　未來半年，廣州將有四個項目、約31萬平方米的新增優(yōu)質商業(yè)物業(yè)投入市場，其中包括大悅城和益田首進廣州的輕資產項目。

　　CBRE中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部|商業(yè)咨詢負責人鐘廉軍表示，隨著城市發(fā)展重心東移，包括金融城和魚珠片區(qū)在內的廣州第二CBD的商業(yè)發(fā)展機會顯著增加。宜家家居和山姆會員店的相繼開業(yè)，也增強了片區(qū)對零售商的吸引力。另外，金融城片區(qū)可預見的高端社區(qū)氛圍，也有利于吸引消費力較高的群體，及隨之而來的高端商業(yè)需求。中短期內，第二CBD主要供應將集中在金融城起步區(qū)，包括君超廣場、交通樞紐商場、金融方城地下空間和珠江邊的天德MINI項目。而財富翠島上的超高層建筑根據(jù)規(guī)劃也將擁有相當大的商業(yè)面積。廣州其實并不缺少商場供應，包括金融城起步區(qū)等布局較為集中的商業(yè)項目，如果能夠運營得當，將有望成為廣州東部未來極受矚目的商圈。

　　物流倉儲市場

　　核心區(qū)可租面積增加

　　2022年上半年，廣州共錄得39宗、共117萬平方米的工業(yè)土地出讓，錄得的成交面積同比下降44%。其中，黃埔、增城和南沙錄得最多工業(yè)用地出讓。另外，上半年共有六宗出讓工業(yè)地塊的使用年限不足50年，占比為15.4%。

　　從物流市場來看，上半年黃埔區(qū)北部新增一個非保稅項目，為市場帶來共4萬平方米的高標倉儲面積。聚焦吸納表現(xiàn)，受到疫情對零售的影響，1月至5月廣州社會消費品零售總額同比下降0.3%，抑制零售商擴張，令新租放緩。除此以外，上半年幾宗大面積租戶出于租約到期等原因，令廣州倉儲核心區(qū)域的空置率有所上升，推升全市空置水平至8.8%，較2021年末上升了4.8個百分點。行業(yè)方面，制造業(yè)、跨境電商和第三方物流在廣州及周邊城市都錄得成交。比如某跨境電商將在位于廣州北部的清遠定制租賃一個大型倉儲園區(qū)。

　　2021年旺盛的吸納表現(xiàn)帶來的租金上漲延續(xù)至2022年，全市上半年錄得4.5%的漲幅至第二季度末的每月每平方米40.1元。但就區(qū)域而言，租金表現(xiàn)仍有分化：臨近市區(qū)的非保稅物業(yè)租金更為堅挺；而北部供應量較大的保稅板塊，租賃條件有所松動。

　　未來半年，廣州將有約98萬平方米的新增高標物流倉庫投入使用，其中53%的面積位于南沙，以非保稅倉為主，余下的面積位于廣州北部的白云和花都，其中27萬平方米是保稅面積。預料供應的快速增加，將帶動空置率進一步上行。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務部產業(yè)地產負責人鄧偉表示，隨著新增供應入市及空置率的上升，一方面令租戶對租金預期發(fā)生改變，租金快速上漲的態(tài)勢有望在下半年得到抑制；而另一方面，核心區(qū)域可租倉儲面積的釋出，給租戶進駐該區(qū)域、擴租和調整租賃位置帶來機遇。隨著上半年疫情對供應鏈的影響逐步消除，以汽車、電子、醫(yī)藥為代表的制造業(yè)在廣州復蘇態(tài)勢明顯，線上消費回暖，現(xiàn)代物流服務增勢較為理想，預計下半年倉儲需求將持續(xù)增長，對廣州高標倉儲物流市場帶來有力支撐。

　　投資市場

　　寫字樓成交占主導 產業(yè)地產受關注

　　廣州2022年上半年共錄得12單大宗投資成交，總成交金額約86億元人民幣，已達2021年全年成交總額的71%。其中85%的成交金額來自六宗寫字樓成交，分布在琶洲、珠江新城、金融城、天河智慧城和思科智慧城等主要商務片區(qū)。其中，第二季度天河智慧城成交的商務園區(qū)帶著現(xiàn)金流出售。另外，海印集團在上半年公告出售番禺總統(tǒng)大酒店及商業(yè)裙樓，總金額約為4.2億元。除此以外，還錄得一個資產包的成交，包括一家位于天河的酒店和北京路的商鋪等多宗物業(yè)。最后，上半年還錄得四宗商鋪和裙樓商業(yè)的成交，其中三宗都屬于開發(fā)商處置的非核心物業(yè)。從買家構成來看，占成交宗數(shù)42%的買家來自公司、開發(fā)商、地產基金和機構投資者等商業(yè)機構，33%則為本地的個人投資者�；乜�2021年成交紀錄，當時個人投資者買家占比并不高，由此可見廣州個人投資者的投資活動趨于活躍。

　　2022年上半年的大宗物業(yè)投資市場延續(xù)了2021年的態(tài)勢，機構投資者對產業(yè)地產的投資需求依然旺盛，積極尋找大灣區(qū)內可出售的物流資產。另外，上半年還錄得一宗另類資產成交，是吉寶收購江門兩棟數(shù)據(jù)中心。同時，可被列為公募REITs基礎資產的物業(yè)也受到投資者的追捧，比如科學城和天河智慧城等傳統(tǒng)的商務園區(qū)物業(yè)，日益受到市場關注。不過，自四月開始的上海疫情在一定程度上延后了來自長三角地區(qū)投資人的決策進度，一定程度上壓抑了機構投資者的需求。

　　CBRE廣州分公司副總經理兼廣州投資及資本市場部負責人蘇儉婷表示，廣州作為中國四個一線城市之一及大灣區(qū)核心城市，服務業(yè)發(fā)達，擁有堅實的寫字樓需求基礎。盡管當前廣州迎來供應高峰，短時間內傳統(tǒng)商務區(qū)面臨空置上行壓力，但長期而言，廣州商務核心區(qū)的寫字樓仍將是國內優(yōu)質核心投資標的。

　　來源：世邦魏理仕

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