7月12日，澎湃新聞從深圳證券交易所獲悉，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目已于7月11日獲深交所審核通過。這也是市場上首單通過的保障性租賃住房REITs項目。

　　今年5月27日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》，《通知》提出，保障性租賃住房發(fā)行基礎設施REITs有利于盤活存量資產，回收資金用于新的保障性租賃住房項目建設，促進形成投融資良性循環(huán)；有利于更好吸引社會資本參與，拓寬保障性租賃住房建設資金來源；有利于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，推動實現(xiàn)全體人民住有所居。

　　上述《通知》亦明確嚴格規(guī)范回收資金用途，發(fā)起人（原始權益人）發(fā)行保障性租賃住房基礎設施REITs的凈回收資金，應當優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設，如確無可投資的保障性租賃住房項目也可用于其他基礎設施補短板重點領域項目建設。

　　《通知》發(fā)布當日，首批兩只保障性租賃住房REITs率先上報，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金分別于上交所、深交所報送申請材料。

　　目前，上交所信息顯示，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金處于“已反饋”狀態(tài)。

　　按照深交所公開的信息，此次獲得通過的紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金的主要原始權益人為深圳市人才安居集團有限公司，基金管理人為紅土創(chuàng)新基金管理有限公司，專項計劃管理人為深創(chuàng)投紅土資產管理（深圳）有限公司，專項計劃名稱為“深創(chuàng)投-深圳人才安居保障性租賃住房資產支持專項計劃”。

　　按照基金招募說明書，該基金初始設立時在扣除必要的預留資金后全部投資于“深創(chuàng)投-深圳人才安居保障性租賃住房資產支持專項計劃”發(fā)行的資產支持證券。專項計劃以安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目及鳳凰公館項目該等優(yōu)質保障性租賃住房基礎設施項目為投資標的。

　　據(jù)了解，上述4個保障性租賃住房項目均位于深圳，并分布于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)，4個項目建筑面積合計13.43萬平方米，共1830套保障性租賃住房。

　　按照關于《關于紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金上市和深創(chuàng)投-深圳人才安居保障性租賃住房資產支持專項計劃掛牌條件確認申請文件的審核問詢函》中的回復，安居百泉閣項目于2022年1月開始運營，安居錦園項目于2021年11月開始運營，保利香檳苑項目于2020年7月開始運營，鳳凰公館項目于2020年11月開始運營。4個項目運營時間雖然未滿3年，但已具備產生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。

　　從出租率看，上述回復中提及，安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目均已達到較高的出租率，截至2022年3月31日，其保障性租賃住房的出租率分別為99%、99%、100%和98%，入住群體素質和收入水平較高，租金支付能力較強，發(fā)生欠租等違約事項的風險較低。預計未來項目能夠產生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。從現(xiàn)有租約租賃期限看，4個項目租約期限較長，3年期租約的占比高達98%，且租約到期前承租人可以申請續(xù)簽，每次續(xù)簽時租約期限仍為3年，續(xù)簽政策能保持租約持續(xù)穩(wěn)定。此外，4個項目均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房，租金僅為同區(qū)位同品質市場住房租金的六折左右，與市場化租賃住房相比具有顯著的競爭優(yōu)勢。

　　從投資回報測算情況看，根據(jù)《可供分配金額測算報告及審核報告》，在相關假設前提下，預計2022年7-12月及2023年度基金的可供分配金額分別為24533021.75元和49183507.88元，以基礎設施項目的評估值11.58億元作為募集資金規(guī)模測算，投資人凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可供分配金額/公募基金募集規(guī)模）分別為4.24%和4.25%。因此，在定價合理的情況下，底層資產能夠為投資者提供良好的回報。

　　來源：澎湃新聞

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