7月12日，澎湃新聞從深圳證券交易所獲悉，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目已于7月11日獲深交所審核通過。這也是市場上首單通過的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。

　　今年5月27日，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，《通知》提出，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于盤活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)；有利于更好吸引社會(huì)資本參與，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源；有利于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。

　　上述《通知》亦明確嚴(yán)格規(guī)范回收資金用途，發(fā)起人（原始權(quán)益人）發(fā)行保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs的凈回收資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，如確無可投資的保障性租賃住房項(xiàng)目也可用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)。

　　《通知》發(fā)布當(dāng)日，首批兩只保障性租賃住房REITs率先上報(bào)，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金分別于上交所、深交所報(bào)送申請材料。

　　目前，上交所信息顯示，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金處于“已反饋”狀態(tài)。

　　按照深交所公開的信息，此次獲得通過的紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的主要原始權(quán)益人為深圳市人才安居集團(tuán)有限公司，基金管理人為紅土創(chuàng)新基金管理有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理（深圳）有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃名稱為“深創(chuàng)投-深圳人才安居保障性租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。

　　按照基金招募說明書，該基金初始設(shè)立時(shí)在扣除必要的預(yù)留資金后全部投資于“深創(chuàng)投-深圳人才安居保障性租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行的資產(chǎn)支持證券。專項(xiàng)計(jì)劃以安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目及鳳凰公館項(xiàng)目該等優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為投資標(biāo)的。

　　據(jù)了解，上述4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目均位于深圳，并分布于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)，4個(gè)項(xiàng)目建筑面積合計(jì)13.43萬平方米，共1830套保障性租賃住房。

　　按照關(guān)于《關(guān)于紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金上市和深創(chuàng)投-深圳人才安居保障性租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃掛牌條件確認(rèn)申請文件的審核問詢函》中的回復(fù)，安居百泉閣項(xiàng)目于2022年1月開始運(yùn)營，安居錦園項(xiàng)目于2021年11月開始運(yùn)營，保利香檳苑項(xiàng)目于2020年7月開始運(yùn)營，鳳凰公館項(xiàng)目于2020年11月開始運(yùn)營。4個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間雖然未滿3年，但已具備產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。

　　從出租率看，上述回復(fù)中提及，安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目均已達(dá)到較高的出租率，截至2022年3月31日，其保障性租賃住房的出租率分別為99%、99%、100%和98%，入住群體素質(zhì)和收入水平較高，租金支付能力較強(qiáng)，發(fā)生欠租等違約事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)較低。預(yù)計(jì)未來項(xiàng)目能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。從現(xiàn)有租約租賃期限看，4個(gè)項(xiàng)目租約期限較長，3年期租約的占比高達(dá)98%，且租約到期前承租人可以申請續(xù)簽，每次續(xù)簽時(shí)租約期限仍為3年，續(xù)簽政策能保持租約持續(xù)穩(wěn)定。此外，4個(gè)項(xiàng)目均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房，租金僅為同區(qū)位同品質(zhì)市場住房租金的六折左右，與市場化租賃住房相比具有顯著的競爭優(yōu)勢。

　　從投資回報(bào)測算情況看，根據(jù)《可供分配金額測算報(bào)告及審核報(bào)告》，在相關(guān)假設(shè)前提下，預(yù)計(jì)2022年7-12月及2023年度基金的可供分配金額分別為24533021.75元和49183507.88元，以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的評(píng)估值11.58億元作為募集資金規(guī)模測算，投資人凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可供分配金額/公募基金募集規(guī)模）分別為4.24%和4.25%。因此，在定價(jià)合理的情況下，底層資產(chǎn)能夠?yàn)橥顿Y者提供良好的回報(bào)。

　　來源：澎湃新聞

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