后疫情時(shí)代，各行各業(yè)開啟復(fù)工、復(fù)產(chǎn)、復(fù)市的步伐，市場(chǎng)活力重現(xiàn)，新賽道紛紛崛起。高力國際以專家視角，從樓宇經(jīng)濟(jì)、物流市場(chǎng)、資本發(fā)展、元宇宙應(yīng)用趨勢(shì)等方面進(jìn)行深入解讀，洞悉行業(yè)新風(fēng)向，展望行業(yè)“疫”后新模式。
開場(chǎng)致辭 穩(wěn)中求進(jìn)開新局（鄧懿君 高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理）
中國經(jīng)濟(jì)二季度經(jīng)歷疫情考驗(yàn)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，開辟新局
國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份我國的CPI同比上漲2.5%，PPI同比漲幅連續(xù)6個(gè)月回落。相比之下，歐美經(jīng)濟(jì)目前都在面臨增速放緩和通脹高企的“滯漲”局面，美國5月CPI同比上漲8.6%；根據(jù)一項(xiàng)初步估算，歐元區(qū)19個(gè)國家6月年化CPI同樣達(dá)到了8.6%。相對(duì)較小的通脹壓力也為中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長(zhǎng)贏得較大政策空間和回旋余地。
可喜的是，通過觀察前瞻性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，我們已經(jīng)看到PMI制造業(yè)和非制造業(yè)在疫情結(jié)束后已經(jīng)快速回歸到50的榮枯線以上，再次說明中國經(jīng)濟(jì)自身沒有問題，當(dāng)全社會(huì)回到生產(chǎn)生活的正常狀態(tài)后，經(jīng)濟(jì)的活力立刻就被釋放出來了。
近半年的一系列宏觀政策凸顯了中國經(jīng)濟(jì)在復(fù)雜環(huán)境下的主動(dòng)作為，整體政策既兼顧了短期穩(wěn)增長(zhǎng)，也蘊(yùn)含了中長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)。疫情結(jié)束后，國務(wù)院及時(shí)發(fā)布了《扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的一攬子政策》，政策的著力點(diǎn)精準(zhǔn)，意在打通產(chǎn)業(yè)鏈的堵點(diǎn)和痛點(diǎn)，通過促進(jìn)投資和消費(fèi)，創(chuàng)造更多需求，保障就業(yè)和民生。
隨著碳中和、新型城鎮(zhèn)化、生物醫(yī)藥、新基建、數(shù)字化轉(zhuǎn)型及消費(fèi)復(fù)蘇等活躍產(chǎn)業(yè)板塊為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新活力，我們認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)增速在三季度將快速反彈，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的底蘊(yùn)和韌性充滿信心。
乘風(fēng)破浪 中國樓宇經(jīng)濟(jì)展望（嚴(yán)區(qū)海 高力國際辦公樓服務(wù)部中國區(qū)董事總經(jīng)理）
穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是寫字樓市場(chǎng)需求復(fù)蘇的保障
截至二季度末，全國重點(diǎn)20個(gè)城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量約7,700萬平方米。市場(chǎng)平均空置率維持在19.6%，平均凈有效租金為174.4元每月每平方米。當(dāng)前，僅北京和上海同時(shí)有著較高的租金水平和較為合理的空置率。
一季度，全國重點(diǎn)城市寫字樓租賃需求相對(duì)穩(wěn)定，但相較于去年同期水平均有所放緩。二季度受到疫情的影響，上海、北京等城市市場(chǎng)活躍度顯著降低。受到本地疫情影響較弱的城市如廣州、深圳等市場(chǎng)需求較一季度有所上漲。
從需求來源來看，上半年新增需求集中在金融、互聯(lián)網(wǎng)科技和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)。其中，金融類企業(yè)由于其較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)性在今年上半年的需求中有所提升。在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，我們預(yù)計(jì)被壓抑的市場(chǎng)需求在下半年有望得到釋放。上海、深圳、廣州和成都在2022年已經(jīng)進(jìn)入高供應(yīng)期，供給側(cè)的壓力預(yù)計(jì)使得市場(chǎng)空置率和租金承壓。
北京甲級(jí)寫字樓2022年上半年市場(chǎng)新增需求主要來源于金融類企業(yè)及國企。二季度受到疫情的影響，市場(chǎng)活躍度明顯下降，頭部互聯(lián)網(wǎng)公司的擴(kuò)張速度明顯放緩，空置率出現(xiàn)了環(huán)比小幅上漲。二季度受到需求放緩的影響，整體市場(chǎng)租金出現(xiàn)小幅下滑。
受二季度疫情影響， 2022上半年上海辦公樓市場(chǎng)凈吸納量同比去年同期下降36%。第二季度，上海辦公樓市場(chǎng)成交活躍度大幅放緩，空置率微幅下降，租金持平。上海國有企業(yè)為小微企業(yè)和個(gè)體工商戶提供租金減免，企業(yè)對(duì)新辦公空間的選擇表現(xiàn)謹(jǐn)慎。
2022年上半年，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體去化已基本回歸至疫情前水平。除了傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)外，互聯(lián)網(wǎng)科技是市場(chǎng)主要需求來源，上半年完成多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)科技類大宗租賃成交。廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入新一輪供應(yīng)高峰，部分區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。
深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求在二季度陸續(xù)釋放，市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。二季度度租金水平延續(xù)了自去年以來的平穩(wěn)走勢(shì)，空置率環(huán)比小幅下降。上半年大宗的租賃成交多來自于受疫情影響較小及寬松政策利好的傳統(tǒng)金融業(yè)。
2022年上半年，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)受國內(nèi)疫情反復(fù)和國際環(huán)境影響，市場(chǎng)需求放緩。第二季度全市迎來供應(yīng)高峰，多個(gè)高品質(zhì)甲級(jí)寫字樓入市，市場(chǎng)空置率上升，平均租金錄得環(huán)比微降。金融、互聯(lián)網(wǎng)科技及專業(yè)服務(wù)是前三大租賃需求主力。
2022年上半年，西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)活躍度降低，整體需求放緩，市場(chǎng)無新增供應(yīng)，空置率較上年度末環(huán)比小幅下降，平均凈有效租金環(huán)比微降�；ヂ�(lián)網(wǎng)科技、專業(yè)服務(wù)及房地產(chǎn)和建筑依然是三大租賃需求主力。
聚智謀遠(yuǎn) 中國物流市場(chǎng)的“疫”后新格局（王少華 高力國際產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)中國區(qū)高級(jí)董事）
“新變革、新形勢(shì)、新賽道”
后疫情時(shí)代，總體物流地產(chǎn)需求呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)，物流地產(chǎn)市場(chǎng)格局隨著行業(yè)的發(fā)展而變化。
需求結(jié)構(gòu)方面，電商、第三方物流、零售、制造業(yè)為主要需求來源。多渠道電商平臺(tái)的崛起擴(kuò)張、高附加值產(chǎn)品市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，以及高技術(shù)制造業(yè)占比的提升，使得高標(biāo)倉與冷庫的需求均呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，具備極大的發(fā)展空間。
市場(chǎng)環(huán)境方面，整體物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，物流地產(chǎn)入局玩家漸趨多元，“物流+產(chǎn)業(yè)”成新發(fā)展趨勢(shì)。物流地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)出更加多元化的競(jìng)爭(zhēng)格局，除了傳統(tǒng)的內(nèi)外資物流地產(chǎn)開發(fā)商，更多的電商及寄遞企業(yè)也開始布局自建倉儲(chǔ)。
資本投資方面，基于進(jìn)一步增長(zhǎng)的市場(chǎng)租賃需求以及有限的市場(chǎng)供應(yīng)，物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定，首批倉儲(chǔ)設(shè)施公募REITs表現(xiàn)趨好，資本流通性不斷加強(qiáng)，物流地產(chǎn)受到越來越多產(chǎn)業(yè)資本和投資基金的關(guān)注，冷鏈成為新的投資熱點(diǎn)。
新經(jīng)濟(jì) 新動(dòng)能 聚焦資本發(fā)展新趨勢(shì)（顧立宇 高力國際資本市場(chǎng)及投資服務(wù)中國區(qū)副董事總經(jīng)理）
2022年上半年全國大宗交易市場(chǎng)依然活躍
2022年1-6月全國大宗交易成交總金額756億元。資產(chǎn)類別中包含物流、產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)的“新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)”成為境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資人的首選；公募REIT的成功發(fā)行及未來的擴(kuò)容、擴(kuò)募進(jìn)一步加強(qiáng)了這一趨勢(shì)。
長(zhǎng)租公寓結(jié)合國家的稅收優(yōu)惠政策，對(duì)投資人吸引力會(huì)進(jìn)一步增加。已有投資人開始布局保障性住房、改造類項(xiàng)目及R4用地開發(fā)類項(xiàng)目。
寫字樓方面，自用買家為當(dāng)前寫字樓大宗交易市場(chǎng)注入了活力，主要涉及金融、能源及服裝紡織類行業(yè)。
元宇宙系列之從上海官宣元宇宙戰(zhàn)略說起（王政 高力國際咨詢服務(wù)中國區(qū)董事總經(jīng)理）
數(shù)字化轉(zhuǎn)型賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)全面升級(jí)
作為數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵載體，元宇宙已逐步進(jìn)入頂層規(guī)劃的視野。截至2022年6月，全國已有7省17市地方政府發(fā)布元宇宙建設(shè)規(guī)劃，上海也將元宇宙列入重點(diǎn)切入的四個(gè)“新賽道”之首。
漕河涇元?jiǎng)?chuàng)、張江數(shù)鏈?zhǔn)巧虾ＨΥ蛟斓膬蓚�(gè)元宇宙特色園區(qū)；數(shù)智南大、G60松江信創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園定位數(shù)字經(jīng)濟(jì)特色園區(qū)。
未來，元宇宙將更廣泛地應(yīng)用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)場(chǎng)景，從數(shù)智城市、賦能文旅和感知場(chǎng)景三個(gè)維度，自宏觀到微觀地全面滲透到入城市生活；這將不僅推動(dòng)未來社會(huì)的高質(zhì)量發(fā)展，也賦予物業(yè)市場(chǎng)重要的創(chuàng)新契機(jī)。
各類地方、企業(yè)、園區(qū)、資產(chǎn)業(yè)主，如何抓準(zhǔn)元宇宙賽道的切入點(diǎn)，在產(chǎn)品打造、營(yíng)銷創(chuàng)新和服務(wù)升級(jí)等方面上創(chuàng)新，將成為能否成功轉(zhuǎn)型，提質(zhì)增量發(fā)展的重要影響因素之一。
來源：高力國際
編輯：wangdc
