2021年第三季度，杭州辦公樓市場租賃成交表現(xiàn)活躍度持續(xù)增加，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及金融行業(yè)需求占主導，帶動市場空置率環(huán)比小幅下降，甲級辦公樓租金同比小幅上升。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總體維持平穩(wěn)，餐飲和時尚業(yè)態(tài)仍是主要的需求驅(qū)動力，零售物業(yè)市場平均空置率有所下降。
仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢總經(jīng)理辛毅表示：“在‘擁江’時代的發(fā)展背景下，杭州今年將推動建設(shè)國際金融科技中心再上新臺階，在政策紅利的推動下，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將持續(xù)成為租賃需求的重要來源。亞運會也進入最后建造階段，利好杭州商辦市場前景，對商圈板塊經(jīng)濟提升作用也將更加顯著。”
優(yōu)質(zhì)辦公樓
科技互聯(lián)網(wǎng)和金融行業(yè)主導市場需求。三季度，除新入市項目外，杭州存量優(yōu)質(zhì)辦公樓市場的凈吸納量達7萬平方米，租賃問詢及成交活躍度均有明顯提升。7月之后，企業(yè)搬遷需求開始集中釋放，三季度搬遷交易占市場總成交75%以上，主要集中在錢江新城商務(wù)區(qū)，虹吸眾多金融行業(yè)公司，其中大面積成交客戶居多，不乏一些頭部企業(yè)擴張，如中金證券在來福士中心擴租1900平方米。同時，小微企業(yè)升級搬遷需求也逐漸增多。行業(yè)細分來看，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、以基金為代表的金融行業(yè)成為三季度成交的中堅力量，占比分別達到35%和20%，承租能力進一步增強。
2021年三季度共有兩個辦公樓項目入市，總計體量7萬平方米，市場整體空置率未受顯著影響。項目之一是為位于未來科技城的奧克斯未來中心，總體量 4萬平方米，該項目是目前未來科技城建成交付的辦公樓中的第一高樓，對其板塊商務(wù)氛圍以及競爭力提升至關(guān)重要；另一棟為8月交付使用的朝龍匯，總體量約為 3.7萬平方米。三季度，杭州甲級和乙級辦公樓項目總體量約509萬平方米，其中甲級辦公樓為230.4萬平方米，乙級辦公樓為278.9萬平方米�？罩寐史矫妫准夀k公樓空置率為19.3%，環(huán)比下降3.1個百分點；由于受新增供應(yīng)影響，乙級辦公樓空置率環(huán)比上升 1.9 個百分點至約 16.3%。土拍方面，杭州字節(jié)跳動科技有限公司以70,679萬元的底價摘得77號地塊，總建筑面積超過14萬平方米，將有望建成字節(jié)跳動杭州研發(fā)中心。
三季度甲級辦公樓市場租金保持平穩(wěn)。截至9月底，甲級辦公樓凈有效租金為4.4元每平方米每天，環(huán)比保持不變。乙級辦公樓凈租金為3.4元每平方米每天，環(huán)比下降0.3%。大宗交易市場表現(xiàn)亮眼，香港興業(yè)國際集團成功收購杭州金沙印象城辦公樓項目，面積達21,802平方米，總交易額約4.14億元人民幣。
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：今年第四季度，預(yù)計將有3個甲級辦公樓項目入市，分別為中國人壽、萬象世界中心及英藍國際金融中心項目，共計超38萬平方米的新增體量。由于亞運會將在2022年在杭州舉辦，眾多項目將持續(xù)趕工以期能夠在節(jié)點之前完工，由此在2022年亞運會前預(yù)計將有供應(yīng)高位出現(xiàn)，未來甲級辦公樓租金預(yù)計將承壓上升。仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“杭州作為未來的國際金融科技中心，政府與各方都致力于深化國際金融科技中心建設(shè)，金融行業(yè)以及科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的租賃需求將會繼續(xù)增長，我們對市場前景抱有信心�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
三季度餐飲、時尚業(yè)態(tài)租賃需求表現(xiàn)亮眼，電競產(chǎn)業(yè)線下消費場景興起。從業(yè)態(tài)表現(xiàn)來看，開業(yè)店鋪中餐飲占比39%，小面積標準化簡餐及茶飲品牌成為入駐主流，網(wǎng)紅銅鑼燒品牌澤田本家首進杭州。時尚業(yè)態(tài)方面，新增開業(yè)比例達27%，Acqua di Parma進軍杭州，其首家香氛精品店落戶萬象城； Byredo進入杭州，其首家香水精品店落戶In77湖濱銀泰；美妝品牌Laura Mercier入駐銀泰百貨-武林，為浙江首店。三季度觀察到越來越多的娛樂、休閑和社交場所，如酒吧、密室逃脫和游戲品牌在杭州擴張，預(yù)計這些品牌或?qū)⒊蔀槲磥硇铝闶勰Ｊ降男聵藴剩壪M者的購物消費體驗。例如，全國首家騰訊電競體驗館落戶杭州解百，電競產(chǎn)業(yè)線下消費場景或成為市場發(fā)展的趨勢。
三季度新增兩個零售項目入市，季度凈吸納量超29萬平方米。作為錢江世紀城板塊亞運會前唯一開業(yè)的大型購物中心，奧體印象城正式成為“首個智能亞運一站通的綜合體體驗點”，于三季度末入市，帶來超15萬平方米的新增零售體量，招商率高達99%，成為杭城全新商業(yè)地標之一。9月19日，布局城東板塊的龍湖杭州江東天街以招商率100%、開業(yè)率100%的亮眼數(shù)據(jù)正式開業(yè)。作為體量11萬平方米的城東CBD核心位置的重點TOD項目，該項目在推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化、帶動城市功能板塊之間良性循環(huán)的形成、加速激活城東高質(zhì)量發(fā)展?jié)摿ι习l(fā)揮重要作用。朝龍匯·美素中心推遲至第四季度入市。截至三季度末，存量項目的租賃進展帶來超2.5萬平方米的凈吸納量，總吸納量約為29萬平方米。整體空置率環(huán)比下降0.9個百分點至 7.9%。
零售物業(yè)市場租金走勢小幅下降。三季度，受新增項目以及線上零售擠壓影響，全市零售項目凈有效租金環(huán)比下降3.3個百分點至18.5元每平方米每天；核心商圈零售商業(yè)市場韌性凸顯，凈有效租金達30.1元/平方米/天，保持平穩(wěn)。隨著商業(yè)品牌的不斷迭代升級，首層店鋪的業(yè)態(tài)比例不斷調(diào)整，購物中心通過優(yōu)惠策略換取了更多承租面積大、吸引人流量強的主力品牌入駐，打破了首層傳統(tǒng)單一業(yè)態(tài)的模式，實體零售市場回暖趨勢明顯。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望：預(yù)計第四季度將有三個新項目入市，分別為丁橋龍湖天街、朝龍匯·美素廣場和濱江銀泰，體量總計超過20萬平方米；未來四年，共有超110萬平方米的零售項目入市，其中超六成項目將位于非核心商圈。隨著2022年亞運會的到來，屆時將會把杭州整體的體育商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展帶到一個新的高度。長期來看，預(yù)計2025年將有近60萬平方米的高端項目進入市場，豐富杭州商業(yè)布局，顯著提升板塊的零售商業(yè)氛圍。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
