近日，第一太平戴維斯2021年第三季度廣州媒體見面會在廣發(fā)證券大廈舉行，發(fā)布《2021年第三季度廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告。
寫字樓 —— 需求增長較上半年有所放緩，平均租金降至近四年最低水平
截至2021年第二季度，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長13.7%至人民幣13,101.89億元。扣除去年同期基數(shù)較低影響，2019年至今，全市經(jīng)濟(jì)兩年年均增速為5.2%，經(jīng)濟(jì)增勢保持平穩(wěn)。
2021年第三季度，位于琶洲的環(huán)球夢大廈交付入市，為市場帶來4.9萬平方米甲級寫字樓面積。隨著新項(xiàng)目的入市，琶洲子市場存量在全市總存量中的占比已超20%。截至季末，廣州甲級寫字樓物業(yè)市場總存量上升至581.4萬平方米。
與上半年相較，第三季度廣州甲級寫字樓租賃需求增長有所放緩，各子市場凈吸納量均有回落，且環(huán)比降幅均超過40%，全市凈吸納量僅錄得2.4萬平方米，為第一、第二季度的15.4%、21.3%。季內(nèi)，市場租賃需求主要源自房地產(chǎn)、信息技術(shù)、金融等行業(yè)。
第三季度，受市場租賃需求有所放緩及新項(xiàng)目入駐率較低的雙重影響，全市空置率小幅上升。截至季末，廣州甲級寫字樓物業(yè)市場空置率環(huán)比上升0.4個百分點(diǎn)至8.6%。
季內(nèi)，租賃市場較上半年稍顯平靜，項(xiàng)目間競爭進(jìn)而加劇，多數(shù)業(yè)主因此延續(xù)以價換量租賃策略，全市租金水平因此延續(xù)下行趨勢。季末，全市租金指數(shù)環(huán)比下降0.5%，平均租金錄得人民幣每平方米每月162.4元，為近四年最低。
展望
2021年第四季度市場或?qū)⒂瓉砉⿷?yīng)高峰。如各在建項(xiàng)目均可如期完工交付，則預(yù)計(jì)有71.2萬平方米新增供應(yīng)將于第四季度入市，至年底全市總存量預(yù)計(jì)將同比擴(kuò)張18.5%至652.6萬平方米，租賃市場競爭預(yù)計(jì)顯著加劇。
第四季度，源自金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)的租賃需求預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定。此外，源自信息技術(shù)、零售與貿(mào)易企業(yè)的租賃需求亦將助力市場去化。盡管如此，但考慮到大量新增供應(yīng)將于第四季度集中入市，預(yù)計(jì)全市空置率會有所上升。
租賃市場競爭的加劇預(yù)計(jì)對業(yè)主租金預(yù)期產(chǎn)生較大沖擊，全市租金水平預(yù)計(jì)繼續(xù)下調(diào)。
零售 —— 零售商租賃需求保持平穩(wěn)，核心商圈租金水平因部分項(xiàng)目進(jìn)行品牌調(diào)整略有下調(diào)
2021年前七月，廣州市社會消費(fèi)品零售總額同比增長16.8%，累計(jì)至人民幣5,812.93億元。其中，因受六月份本地疫情小規(guī)模爆發(fā)沖擊，全市當(dāng)月社零同比增速錄得負(fù)增長（-1.4%），但迅速于隨后的七月份回正（4.3%），這彰顯出廣州消費(fèi)市場的穩(wěn)固基礎(chǔ)及增長潛力，并為本地零售物業(yè)市場發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
2021年第三季度，位于國際金融城的美林M.LIVE天地（二期）及位于天河路的ICC環(huán)貿(mào)天地開業(yè)入市，兩項(xiàng)目共為市場帶來16.5萬平方米新增供應(yīng)，全市零售物業(yè)市場總存量因此上升至669.2萬平方米。
整體而言，零售商擴(kuò)張需求基本保持平穩(wěn)，餐飲、新能源汽車品牌仍為租賃需求的主要支撐。得益于新項(xiàng)目開業(yè)入駐率相對較高，本季全市凈吸納量錄得14.7萬平方米，高于過去五年季度平均水平。
季內(nèi)，鑒于租賃需求相對平穩(wěn)，各零售商圈空置率僅小幅波動，全市空置率環(huán)比微降0.1個百分點(diǎn)至12.9%。
第三季度，核心商圈部分項(xiàng)目因品牌調(diào)整微降租金。此外，新項(xiàng)目入市租金亦低于其所處商圈的既有平均水平。在上述因素共同影響下，季內(nèi)天河路、越秀兩核心商圈租金指數(shù)呈環(huán)比下降，進(jìn)而導(dǎo)致全市租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%，平均租金錄得人民幣每平方米每月684.8元。
展望
2021年第四季度，全市將迎來兩個購物中心，預(yù)計(jì)為市場帶來26.0萬平方米新增供應(yīng)，兩項(xiàng)目分別位于白云、黃埔子市場。
短期而言，零售商擴(kuò)張情緒預(yù)計(jì)整體保持平穩(wěn)，源自餐飲業(yè)態(tài)的租賃需求料將維持活躍。全市空置率料將繼續(xù)下降。
2021年第四季度，受次核心商圈新增供應(yīng)影響，全市平均租金預(yù)計(jì)延續(xù)下降趨勢。
住宅 —— 政策調(diào)控下成交均價環(huán)比下降，季內(nèi)購房者觀望情緒漸濃
第三季度，因受備案指導(dǎo)價格政策及住房銷售價不得高于備案價等政策調(diào)控，部分開發(fā)商采取大盤集中推盤策略以保障項(xiàng)目價格處于相對穩(wěn)定狀態(tài)。受此影響，全市一手住宅供應(yīng)面積繼續(xù)上升，截至9月18日，廣州一手住宅市場供應(yīng)面積環(huán)比上升0.6%至171.5萬平方米。
在房貸利率上調(diào)、等待放款時間延長、限價政策等的共同影響下，本季度一手住宅市場購房者觀望情緒較濃，成交量較上季度有所下降。截至2021年9月18日，全市一手住宅成交面積環(huán)比下降40.3%，至128.8萬平方米。
季內(nèi)，鑒于政策針對住宅項(xiàng)目備案價及網(wǎng)簽成交價加大調(diào)控及管理力度，一手住宅市場成交均價有所回落，截至9月18日，全市一手住宅成交均價環(huán)比下降4.0%至人民幣每平方米38,358元。
展望
年內(nèi)，調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)升級，政府對住宅市場監(jiān)管力度將繼續(xù)加大。
根據(jù)廣州“十四五”規(guī)劃，在2021至2025年間，全市擬推出共計(jì)131萬套住房，解決300萬人的住房問題�？梢灶A(yù)見，未來市場供應(yīng)預(yù)計(jì)進(jìn)一步增加。
盡管政策調(diào)控下市場觀望情緒漸濃，但隨著市場參與者逐步理解適應(yīng)新政策，此前累積的觀望情緒有望轉(zhuǎn)化為需求并于年內(nèi)釋放。
在價格調(diào)控政策管控下，全市一手住宅成交均價預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
