7月，因年中沖刺季剛過，樓市供求環(huán)比階段性回調(diào)，但同比已然由負(fù)轉(zhuǎn)正，延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢。受此影響，百城狹義庫存較上月基本持平，同比則穩(wěn)步增長13%，去化周期收窄至12個月。分能級來看，一線庫存量高位回落，環(huán)比微降1%，成交熱度延續(xù)帶動去化周期降至13個月；二三線庫存量基本與上月持平，去化周期較上月有了穩(wěn)步收窄。
商品房待售面積5.1億平方米，住宅回落顯著，商業(yè)、辦公降幅收窄
國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積50691萬平方米，比6月末減少390萬平方米。其中，住宅待售面積減少317萬平方米，辦公樓待售面積減少14萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少18萬平方米。
縱觀2020年待售面積數(shù)據(jù)變化，因新冠疫情影響，2020年1-2月有一輪跳增，此后隨著商品房成交面積的逐步恢復(fù)，整體庫存量也在緩步回落，重新步入下行區(qū)間，當(dāng)前總量已大體降至疫情前水平。分業(yè)態(tài)來看，住宅待售面積下降最為顯著，較6月末減少390萬平方米；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房待售面積亦延續(xù)了上月的回落趨勢，不過降幅有所收窄，考量到2020年整體經(jīng)濟(jì)下行壓力，依舊，商辦市場供過于求，去化速度放緩，租金、出租率皆降，未來去庫存道路依舊漫長，銷售風(fēng)險不容忽視。
狹義庫存：百城5.7億平方米高位波動，一線環(huán)比微降1%，二三線持平
據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年7月百城商品住宅庫存量達(dá)到了57998萬平方米，與上月大體持平，同比則增長13%，持續(xù)高位波動。一方面，年中沖刺季剛過，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測，本月供求環(huán)比均迎來小幅回落，同比已然轉(zhuǎn)正，成交復(fù)蘇動能略有不足；另一方面，從當(dāng)前政策走向來看，已由前期紓困逐步回歸“房住不炒”，“三穩(wěn)”預(yù)期，對于局部過熱的市場，諸如杭州、寧波、南京和東莞等相繼加碼調(diào)控，深圳政策力度最為嚴(yán)苛。不得不說，隨著政策的持續(xù)發(fā)酵，前期積壓的購房需求釋放殆盡，后期的成交增長也會略顯乏力。
分能級來看，各能級環(huán)比變動不大，基本與上月持平，一線得益于北京、上海成交的持續(xù)恢復(fù)，本月商品住宅庫存量環(huán)比微跌1%，二三線環(huán)比漲跌幅基本都在1%以內(nèi)；同比來看全線“飄紅”，二線同比上漲16%居首，其次為一線，漲幅達(dá)12%，三四線庫存增量有限，同比上揚10%。
具體來看，一線城市上海本月庫存量同環(huán)比齊跌，主要源于其市場成交熱度慣性延續(xù)，據(jù)CRIC監(jiān)測，本月上海共有15個項目開盤銷售，平均去化率升至67%，環(huán)比增加10個百分點。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)去化率達(dá)到80%，中外環(huán)近乎日光，郊環(huán)外去化率也明顯提升。中高端項目持續(xù)發(fā)力，網(wǎng)簽金額TOP10半數(shù)項目銷售均價超9萬元/平方米。與之形成鮮明對比的當(dāng)屬廣州，雖然成交也突破100萬平方米高位維持，但因其供應(yīng)放量顯著，月末庫存還是實現(xiàn)了同環(huán)比齊增。北京、深圳整體供求持穩(wěn)，庫存面積環(huán)比變動不大，不過仍顯著高于去年同期。
二線城市本月庫存量與上月基本持平，同比上漲16%，在不同能級城市中居首。其中天津、沈陽、太原、青島等城市7月末庫存量均突破2000萬平方米，處二線城市前列。環(huán)比來看，各城市漲跌參半，上漲城市以重慶、昆明、鄭州、蘭州為代表，漲幅基本都在10%以內(nèi)，下跌城市以寧波、南昌跌幅較為顯著，均超15%，主要得益于供應(yīng)的大幅縮量和成交的穩(wěn)步恢復(fù)。同比來看，2/3的城市庫存處在上升通道，蘭州、南寧、武漢、鄭州等同比增幅超50%。
三四線庫存量環(huán)比持平，同比小幅上行至10%，城市間分化則更為顯著：寶雞、梅州、溫州、肇慶、淄博 、臨沂、北海、洛陽、嘉興、防城港、紹興、日照等城市商品住宅庫存量同環(huán)比齊增，高位波動；而湖州、無錫、東莞、中山、莆田、珠海等東南沿海城市因前期需求透支嚴(yán)重，目前供求相對疲軟，7月庫存量均穩(wěn)步回落。
庫存消化周期：回落至12個月風(fēng)險可控，一線環(huán)比降幅居首達(dá)11%
從商品住宅去化周期來看，隨著國內(nèi)新冠疫情得到初步控制，樓市供求日漸恢復(fù)，整體去化周期也呈現(xiàn)出逐月下行態(tài)勢，7月已降至12個月，基本恢復(fù)到疫前水平。分能級來看，一線城市7月商品住宅去化周期達(dá)到了13個月，略高于百城平均，二三線基本維持在11-12個月，庫存風(fēng)險相對可控。而從變化情況來看，本月一線去化周期下降最為顯著，環(huán)比降幅在不同能級城市中居首，達(dá)到了11%，同比增幅為13%，顯著高于去年同期水平。
具體來看，一線城市中除北京外，上海、廣州、深圳的庫存消化周期均在1年左右，庫存風(fēng)險基本可控。上海因成交放量，同環(huán)比齊降，消化周期降至8個月。北京、廣州、深圳雖然環(huán)比均有了不同程度下降，但是同比較去年大幅攀升，仍處于階段性高位。北京雖然供應(yīng)縮減，成交略有回升，但是庫存消化周期依舊高達(dá)24個月。
30個二線城市中僅有4個城市庫存消化周期超過20個月，多數(shù)城市消化周期環(huán)比均有所縮短，但同比則漲跌參半，南昌、寧波、銀川、石家莊、廈門等降幅顯著，均超30%；而太原、呼和浩特、南寧、鄭州本月消化周期維持高位且同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險浮出水面。
三四線庫存消化周期環(huán)比持續(xù)回落，基本恢復(fù)至去年同期水平，同比小幅微增1%。不同城市分化持續(xù)加�。喝齺啞o州、桂林、防城港、臺州、寶雞、永泰去化周期均超20個月，且本月去化周期同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險持續(xù)加��；而東南沿海三四線城市，諸如珠海、東莞、溫州、中山等城市則同環(huán)比齊降，去庫存效果顯著，基本不存在庫存風(fēng)險。
廣義庫存：緩步上行至36億平，一線土地成交激增致其庫存同比增18%
而從廣義庫存的角度來看，自2019年8月以來，百城庫存量就一直保持緩步上行趨勢，至7月末，庫存量達(dá)到了356947萬平方米，環(huán)比小幅微增1%，較2019年8月增長5%。
其中，一線增長最為顯著，較2019年8月已增長18%，整體庫存壓力依舊較大。究其原因，主要與疫情之后政府加緊供地導(dǎo)致土地成交量激增密切相關(guān)。據(jù)CRIC監(jiān)測，2020年1-7月一線城市經(jīng)營性用地成交總建面積達(dá)到了3039萬平方米，同比上漲了47%，在不同能級城市中漲幅居首，這也直接導(dǎo)致了一線未開工地塊建面穩(wěn)步增加，預(yù)判下月，一線的廣義庫存量仍有望高位維持。
具體來看，廣州廣義庫存量最大，2020年7月末已達(dá)6419萬平方米，且同環(huán)比齊增，庫存壓力持續(xù)增大；北京、上海環(huán)比與上月基本持平，而深圳廣義庫存量較上月穩(wěn)步回調(diào)至474萬平方米，較去年8月下降了24%，庫存風(fēng)險相對較小。
二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、石家莊、唐山廣義庫存量遙遙領(lǐng)先，突破1億平方米，太原、滄州、煙臺、株洲、寶雞、蚌埠次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。
環(huán)比角度，多數(shù)城市廣義庫存量環(huán)比變動不大，漲跌幅基本不超過10%，太原、蘭州、珠海、柳州、江陰、洛陽、南通等城本月增長較為顯著，南通因上月基數(shù)較低，環(huán)比大幅增長了29%；而武漢因為成交持續(xù)恢復(fù)，廣義庫存較上月出現(xiàn)了穩(wěn)步回落，降幅達(dá)到了14%。
若與2019年8月對比，則呈現(xiàn)出漲多跌少：以廊坊、張家口、柳州、鄭州、洛陽為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加，漲幅超60%，而短期內(nèi)市場恢復(fù)良好的深圳成都等城市廣義庫存量則有了穩(wěn)步回落，目前的庫存風(fēng)險相對較低。
綜上，可以看出，2020年上半年因新冠疫情影響，整體庫存量經(jīng)歷了一輪跳升后，目前隨著樓市供求逐步恢復(fù)，狹義和廣義庫存量總量持穩(wěn)，不過相較于去年還是有了顯著增長，后期去庫存壓力依舊巨大。分能級來看，一線城市因短期成交火熱，庫存量環(huán)比下跌，去化周期居首，達(dá)到了13個月；廣義庫存因疫情之后政府加緊供地導(dǎo)致土地成交量激增，后期仍有望延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢；核心二線庫存風(fēng)險基本可控，去化周期低于百城平均；三四線庫存量高位波動，但分化加劇，以廊坊、張家口、柳州、鄭州、洛陽為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加，漲幅超60%，而短期內(nèi)市場恢復(fù)良好的深圳成都等城市廣義庫存量則有了穩(wěn)步回落，目前的庫存風(fēng)險相對較低。
預(yù)判未來，我們認(rèn)為，基于2020年疫情大背景下整體經(jīng)濟(jì)疲軟的艱難處境和當(dāng)前各地市場分化，后期地方政策出臺依舊是偏向?qū)捤�，而針對成都、杭州等短期頻現(xiàn)“萬人搖”的城市，調(diào)控政策不乏加碼可能。基于此，未來成交的復(fù)蘇動能略顯不足，整體供求以穩(wěn)為主，8月庫存規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有增態(tài)勢，庫存消化周期有望進(jìn)一步回落；而針對于部分項目扎堆，供過于求，當(dāng)前已然“涼涼”的中部三四線城市，庫存風(fēng)險也將逐步累積，市場整體承壓。
來源：克而瑞地產(chǎn)研究
