7月7日，戴德梁行針對2020年上半年蘇州寫字樓及商辦土地市場、蘇州資產(chǎn)證券化市場進行了多維度的解讀，并對各市場的發(fā)展趨勢進行了展望和預(yù)測。受疫情影響，蘇州寫字樓市場一季度表現(xiàn)欠佳，二季度表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，短期內(nèi)仍處于持續(xù)去庫存階段。公募REITs即將迎來全國試點，蘇州市場優(yōu)質(zhì)標的一如既往積極參與部署。
寫字樓租賃市場：市場需求在二季度釋放，整體空置率回落
2020年一季度受疫情影響明顯，吸納量大幅下跌，企業(yè)選址需求減少及延遲，全市甲級寫字樓凈吸納量僅約2000平米，導(dǎo)致空置率持續(xù)攀升。進入二季度，市場逐漸恢復(fù)，企業(yè)需求開始釋放，盡管有部分企業(yè)受大環(huán)境影響出現(xiàn)退租現(xiàn)象，但全市整體甲級寫字樓表現(xiàn)良好，凈吸納量達到33144平方米，其中以園區(qū)成交最多。在未有新增供應(yīng)的情況下，市場持續(xù)去化存量，因此空置率在保持了較長時間上漲后出現(xiàn)回落，二季度全市平均空置率為30.57%。
蘇州甲級寫字樓整體市場分析
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部
但受整體存量較大的影響，客戶競爭依然十分激烈，因此上半年整體租金報價持續(xù)小幅下跌，截至2020年6月，全市甲級寫字樓平均租金報價均價為74.49元/平方米/月，工業(yè)園區(qū)下跌幅度最大。少量空置較高的項目報價有明顯下跌，大部分項目繼續(xù)以價格微調(diào)維持穩(wěn)定為主要方針，同時繼續(xù)以免租期、停車位等優(yōu)惠，降低實際租金，爭奪客戶。新舊項目的租金差價進一步縮小，也促進了客戶搬遷，二季度搬遷比較活躍。同時受疫情影響，聯(lián)合辦公、精裝辦公的需求升級，同樣在這類產(chǎn)品與標準辦公產(chǎn)品租金差價縮小的情況下，聯(lián)合辦公、精裝辦公的成交表現(xiàn)良好。
蘇州甲級寫字樓各區(qū)歷年租金均價走勢（報價）
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部
專業(yè)服務(wù)、電子信息科技、金融仍為主要成交行業(yè)，其中人力資源、法律咨詢服務(wù)公司需求活躍。部分樓宇有政府機構(gòu)、國資單位的入駐，也支撐了二季度成交量的回暖。客戶選址時，對高品質(zhì)地標項目偏好明顯，中海財富中心、蘇州中心等項目表現(xiàn)良好，整體成交活躍。
寫字樓銷售市場
銷售市場與租賃市場類似，2020年一季度成交低迷，二季度也出現(xiàn)回暖。上半年共有3個新增項目，均在二季度上市，分別是位于吳江太湖新城板塊的綠地云景、高鐵新城板塊的芯城匯及吳韻青秀華庭，新增供應(yīng)量達到93309平方米。2020年上半年全市辦公產(chǎn)品成交面積達到106572平米，其中二季度占比約75%。一季度主要成交項目為九龍倉國金中心，拉高了全市成交均價，達到18776元/平方米。二季度成交項目集中在新上市的芯城匯及同樣位于高鐵新城板塊的啟迪大廈，由于該板塊成交均價不高，因此也造成整體成交均價的回落，二季度全市辦公產(chǎn)品成交均價13233元/平方米。
蘇州辦公物業(yè)供求量價（2017-2020.Q2）
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫
商辦土地市場
商辦土地市場方面，2020年上半年，全市共成交25宗，仍然集中在二季度。其中吳中區(qū)與相城區(qū)成交最多，分別為11和5宗。以零售商業(yè)、商服用地為主，辦公用地稀少。工業(yè)園區(qū)受土地供應(yīng)稀缺的影響，僅在一季度有2宗土地成交。
戴德梁行蘇州公司副總經(jīng)理楊婕認為，2020年初新冠肺炎疫情為全國寫字樓市場帶來了巨大影響，蘇州寫字樓市場在經(jīng)過一季度的低迷后，正在從疫情的影響中復(fù)蘇，二季度的表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，但短期內(nèi)仍然處于持續(xù)去庫存階段。二季度，蘇州未來第一高樓中南中心開建，建成后將和新鴻基湖東項目、萬科左岸項目、中海湖東項目等多個專業(yè)開發(fā)商的高品質(zhì)項目一起，帶動整體寫字樓市場提升，但大體量的供應(yīng)也將進一步加劇市場競爭，尤其是工業(yè)園區(qū)市場。從城市發(fā)展來看，上半年蘇州積極推進長三角一體化政策的逐步落實，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級也在積極展開，持續(xù)為蘇州寫字樓市場帶來利好。未來，一方面，核心地段高品質(zhì)寫字樓項目將持續(xù)具有競爭力，另一方面，在疫情影響還會持續(xù)一段時間的背景下，寫字樓用戶的需求也發(fā)生改變，對樓宇健康管理、應(yīng)急事件的反應(yīng)處理等運營管理服務(wù)帶來新的要求。
公募REITs試點即將展開，蘇州市場積極參與部署
2020年4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，通過公募基金+ABS 的方式調(diào)動民間投資積極性，盤活存量資產(chǎn)，撬動社會資本。雖國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs尚未有產(chǎn)品發(fā)行，但基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)已在國內(nèi)私募類REITs、CMBS 市場中有所嘗試。來自戴德梁行估價部數(shù)據(jù)顯示，截至2020年4月30日國內(nèi)已發(fā)行的工業(yè)物流資產(chǎn)證券化項目共計15單，占市場存續(xù)產(chǎn)品總數(shù)的7.5%，發(fā)行主體包含國內(nèi)一線物流品牌運營商，如菜鳥網(wǎng)絡(luò)、順豐、宇培、寶灣物流等。
國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品（截止2020年4月30日）
基建投資增長作為我國投資增長最重要的動力源之一，2018年以后，投資增速有所放緩。通過發(fā)行公募REITs可以將缺乏流動性的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性強的金融產(chǎn)品，盤活基建領(lǐng)域存量資產(chǎn)，拓寬基建融資渠道，構(gòu)建可持續(xù)的投融資生態(tài)體系。我國基建投資增速步入低增長階段，主要原因在于地方政府融資受限，REITs通過資產(chǎn)證券化方式把存量資產(chǎn)變成能夠流動的證券，能夠降低地方政府杠桿率，有效化解地方債務(wù)問題�；A(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，可降低民間資本進入基礎(chǔ)設(shè)施投資的準入門檻，有效彌補基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域民間資本參與度不足的短板，滿足各類金融市場投資者資產(chǎn)管理的多樣化需求。
蘇州的不動產(chǎn)證券化市場在過去的幾年中已經(jīng)涌現(xiàn)了多個代表性項目，如：全國首單社區(qū)商業(yè)物業(yè)類REITs產(chǎn)品“中聯(lián)東吳-新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項計劃”、蘇州首單CMBS產(chǎn)品“華福-蘇高新永旺夢樂城資產(chǎn)支持專項計劃”等。如今我國的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已初具雛形，以蘇州工業(yè)園區(qū)為代表的優(yōu)秀企業(yè)也正積極爭取首批試點。但在實操中，仍有四大難點值得關(guān)注：第一，試點項目要求的權(quán)屬清晰、具有3年以上持續(xù)、穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流和市場化運營能力等條件相對較為嚴苛，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)挖掘難度較高；第二，公募REITs試點明確要求采用“公募基金+ABS”的產(chǎn)品架構(gòu)，交易結(jié)構(gòu)過于復(fù)雜，產(chǎn)品設(shè)計成本較高；第三，細化了定價和披露等過程，公募基金項目管理能力面臨挑戰(zhàn)；最后，稅收優(yōu)惠是國外REITs市場得以快速發(fā)展的核心驅(qū)動力，而我國的稅收體系要復(fù)雜許多、稅費負擔也較高，暫缺配套的稅收優(yōu)惠政策。
戴德梁行蘇州估價及顧問服務(wù)部主管周涵之表示，戴德梁行從2014年開始服務(wù)國內(nèi)資產(chǎn)證券化市場，截止2020年6月，已為91單成功發(fā)行的類REITs、CMBS、CMBN產(chǎn)品提供物業(yè)價值評估、股權(quán)價值評估及市場調(diào)研工作。在未來基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行服務(wù)中，戴德梁行的房地產(chǎn)全生命周期服務(wù)可以為企業(yè)提供資產(chǎn)梳理、價值提升等服務(wù)，協(xié)助企業(yè)實現(xiàn)更高效的物業(yè)運營管理；亦可在REITs產(chǎn)品發(fā)行過程中提供物業(yè)評估、市場調(diào)研及建筑物盡職調(diào)查服務(wù)，在架構(gòu)設(shè)計、資產(chǎn)重組及收益分配等方面提供財務(wù)測算及稅務(wù)籌劃等服務(wù)，為發(fā)行人提出切實可行的方案，為每一位客戶實現(xiàn)價值最大化。
來源：戴德梁行
