2020年開(kāi)年，一筆在市場(chǎng)上傳聞已久的收購(gòu)交易終于落地了。
今日下午，世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)在福州世茂洲際酒店舉辦品牌發(fā)布會(huì)，正式宣布雙方締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。
靴子已落地，這場(chǎng)“貌似”雙贏(yíng)的交易能否展開(kāi)萬(wàn)億想象？
一場(chǎng)言之無(wú)物的發(fā)布會(huì)
最近，房企發(fā)布會(huì)成為媒體圈熱議的話(huà)題，媒體老師們受夠了長(zhǎng)達(dá)兩小時(shí)、冗雜但毫無(wú)信息點(diǎn)的發(fā)布會(huì)，紛紛夸獎(jiǎng)起融創(chuàng)BOSS孫宏斌的單口相聲和高效但不精彩的恒大發(fā)布會(huì)。
令人大跌眼鏡的是，這場(chǎng)品牌發(fā)布會(huì)剛好撞在槍口上，且槽點(diǎn)滿(mǎn)滿(mǎn)。
雖集齊許世壇和潘偉明等一眾大咖，但這場(chǎng)發(fā)布會(huì)卻呈現(xiàn)了一場(chǎng)“反面教材”，差別對(duì)待、粉飾太平、毫無(wú)信息點(diǎn)也成為了媒體老師口誅筆伐的點(diǎn)。
奇點(diǎn)君剝絲抽繭，為這場(chǎng)發(fā)布會(huì)做了幾點(diǎn)總結(jié)：
1、一個(gè)新平臺(tái)。世茂和福晟兩家合作輸出的是世茂福晟新平臺(tái)。用許世壇的原話(huà)來(lái)說(shuō)：“這個(gè)合作不是誰(shuí)收購(gòu)誰(shuí)，而是兩個(gè)公司一起合作，強(qiáng)調(diào)的是1+1>2。首先是戰(zhàn)略合作，其次是全方位的，將在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工、舊城改造和物業(yè)生活方面展開(kāi)全方位的戰(zhàn)略合作�！�
這個(gè)平臺(tái)將交由世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、世茂海峽發(fā)展公司董事長(zhǎng)兼總裁呂翼來(lái)操盤(pán)。據(jù)悉，現(xiàn)年36歲的呂翼從畢業(yè)之后就加入世茂集團(tuán)做“管培生”，一路晉升，是許世壇非常器重的區(qū)域大將，其帶領(lǐng)的世茂海峽2019年的銷(xiāo)售額突破900億元。
2、三方股權(quán)比例為4：4：2。據(jù)市場(chǎng)消息，世茂、東方資產(chǎn)與福晟的股權(quán)比例大致為4：4：2。其中，世茂集團(tuán)和東方資產(chǎn)分別持股40%，福晟集團(tuán)留有20%的股權(quán)。交易的項(xiàng)目個(gè)數(shù)大約為70多個(gè)。
關(guān)于福晟旗下的不良資產(chǎn)，許世壇表示，世茂福晟會(huì)和金融機(jī)構(gòu)合作，在財(cái)務(wù)融資上的重組，讓企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力得到很大提升。許世壇還透露，“福晟是短期流動(dòng)性的問(wèn)題，即需要把短期的債，換成長(zhǎng)期的債，世茂會(huì)配合金融機(jī)構(gòu)做這個(gè)事” 。
3、舊改貨值近4千億。福晟在全國(guó)的舊改項(xiàng)目規(guī)模很大，未來(lái)發(fā)展?jié)摿艽�，在舊改方面是世茂的短板，但是福晟的優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，福晟在全國(guó)擁有很多舊改資源，估計(jì)有3000-4000億元規(guī)模貨值，其中僅大灣區(qū)就有1000多億的舊改規(guī)模。
從某種程度上來(lái)看，二者的合作確是“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”。福晟是一家全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的公司，在全國(guó)擁有很多優(yōu)質(zhì)的舊改資源，但是目前缺錢(qián)；世茂在今年瘋狂“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，收了很多并購(gòu)和舊改項(xiàng)目，建筑和舊改又恰巧是世茂的短板。
然而，世茂、東方資產(chǎn)與福晟之間股權(quán)比例、簽約項(xiàng)目數(shù)量，在這場(chǎng)發(fā)布會(huì)上均未有具體的回應(yīng)。
大魚(yú)吃小魚(yú)的兇猛
與融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)富力那場(chǎng)“世紀(jì)發(fā)布會(huì)”相比，世茂福晟品牌發(fā)布會(huì)有其相似性。
從許世壇上位后的表現(xiàn)來(lái)看，世茂想要極速擴(kuò)張的心思，根本藏不住。在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，許世壇也提到，行業(yè)規(guī)模在到十六萬(wàn)億元以后，規(guī)模很難再進(jìn)一步放大，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“大魚(yú)吃大魚(yú)”階段。
從世茂今年的表現(xiàn)來(lái)看，許世壇可能想當(dāng)?shù)牟皇谴篝~(yú)，而是“鯊魚(yú)”。
上半年，在不到三個(gè)月的時(shí)間里，世茂就斥資200億元拿下18個(gè)并購(gòu)項(xiàng)目，出讓方主要包括泰禾集團(tuán)、粵泰股份、萬(wàn)通地產(chǎn)等。世茂成為今年流動(dòng)性緊張的泰禾的“接盤(pán)俠”，上述收購(gòu)中對(duì)泰禾集團(tuán)項(xiàng)目的收購(gòu)就達(dá)7個(gè)， 交易對(duì)價(jià)約為77億 。
截至2019年6月30日，世茂房地產(chǎn)新增土儲(chǔ)1412萬(wàn)平方米。其中，從土儲(chǔ)貨值來(lái)看，收并購(gòu)項(xiàng)目約占60%；從土儲(chǔ)面積來(lái)看，收并購(gòu)方式獲取的項(xiàng)目占比則約70%。這意味著世茂僅在半年內(nèi)就基本完成了收并購(gòu)項(xiàng)目占比的全年目標(biāo)。
世茂還在繼續(xù)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，與福晟合作可以窺見(jiàn)一二。
在許世壇看來(lái)，現(xiàn)在是并購(gòu)的好時(shí)機(jī)。年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，許世壇就表示，世茂2019年70%以上的土儲(chǔ)都會(huì)來(lái)自并購(gòu)，將拿回款的50%買(mǎi)地。
同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，公開(kāi)市場(chǎng)很多成交地塊的利潤(rùn)空間壓縮到3%～4%，甚至是不賺錢(qián)的，而收并購(gòu)市場(chǎng)中，一些項(xiàng)目還能達(dá)到8%～10%凈利率，還是一個(gè)比較合理的利潤(rùn)空間。
但對(duì)于世茂來(lái)說(shuō)，抓住的是金元寶還是燙手山芋，還是個(gè)未知數(shù)。以世茂最近收購(gòu)粵泰股份的5個(gè)項(xiàng)目為例，部分含復(fù)雜債權(quán)和股權(quán)關(guān)系的項(xiàng)目充斥其中，這意味著對(duì)于世茂而言，將加大開(kāi)發(fā)難度和開(kāi)發(fā)時(shí)間，進(jìn)一步增加經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
奇點(diǎn)君進(jìn)一步梳理并購(gòu)項(xiàng)目得知，一些項(xiàng)目位于世茂從未開(kāi)發(fā)過(guò)的城市，對(duì)其品牌的認(rèn)可度不高，在啟動(dòng)工作中可能會(huì)遇到一些困難。
業(yè)內(nèi)人士告訴奇點(diǎn)君，可能這也是世茂選擇與福晟合作的原因之一，福晟在深圳、惠州、鎮(zhèn)江、鄭州等地有著豐富的舊改經(jīng)驗(yàn)。世茂收購(gòu)的難啃“舊改大骨頭”，二者可以立足于現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)資源，整合上下游產(chǎn)業(yè)。
難解“消化不良”之痛？
凡事都有兩面性，通過(guò)并購(gòu)使規(guī)模提升的同時(shí)，世茂房地產(chǎn)的負(fù)債率也在悄然走高。在福晟短期流動(dòng)性無(wú)法解決的前提下，雙方的合作能否“共茂晟”？
2019年上半年，世茂房地產(chǎn)負(fù)債總額約3047億元，同比增長(zhǎng)32.5%。其中，流動(dòng)負(fù)債總額約2143億元，同比增長(zhǎng)39%，非流動(dòng)負(fù)債總額約903.88億元。
世茂房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也創(chuàng)下了三年來(lái)的最高。2017年上半年至2019年上半年，世茂的資產(chǎn)負(fù)債率分別為65.76%、68.94%和73.25%。
2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜中，世茂房地產(chǎn)以1523.0億元的操盤(pán)金額，位居第11位；2019年以2090.8億元的操盤(pán)金額，位居第9位，排名上升2個(gè)名次。
反觀(guān)福晟，2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜顯示，福晟集團(tuán)以452.0億元的權(quán)益金額，位居55位；而2019年福晟集團(tuán)以465.8億元的操盤(pán)金額，位居銷(xiāo)售排行榜61位，排名下降6個(gè)名次。
然而時(shí)間倒回兩三年，2016年-2017年，福晟兩年內(nèi)在全國(guó)的收并購(gòu)項(xiàng)目達(dá)107個(gè)，總貨值高達(dá)8100億元。
不過(guò)短短兩三年，福晟就“消化不良”，2019年開(kāi)始了賣(mài)股、賣(mài)地。福晟擴(kuò)張步伐過(guò)快，集團(tuán)管控卻難以匹配，無(wú)法以更高杠桿有效撬動(dòng)更大規(guī)模，加杠桿節(jié)點(diǎn)晚于其他同類(lèi)房企就遇上地產(chǎn)融資寒冬。
換句話(huà)說(shuō)，福晟野心夠大但時(shí)運(yùn)不濟(jì)，與大鱷抱團(tuán)不失為一個(gè)良策。那么，激進(jìn)的世茂會(huì)不會(huì)是下一個(gè)福晟呢？
來(lái) 源：鳳凰網(wǎng)
編 輯：liuy
