黨的二十屆三中全會提出,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。專家認(rèn)為,金融機(jī)構(gòu)要圍繞城市更新改造、租賃住房等重點領(lǐng)域,加快形成金融支持新模式。特別是在當(dāng)前形勢下,要更加重視從供需兩側(cè)發(fā)力,降低居民購房成本,更好支持剛性和改善性住房需求,助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
金融發(fā)力城市更新
當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入“存量為主、增量為輔”的發(fā)展新階段,并正在經(jīng)歷房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的深度調(diào)整階段。以老舊小區(qū)維修與改造、城中村建設(shè)、老工業(yè)區(qū)改造、低效用地再開發(fā)等為主的城市更新將成為房地產(chǎn)發(fā)展的重要內(nèi)容,這有助于提升城市品質(zhì)、滿足居民住房升級需求,同時也為金融支持城市更新提供新的增長點。
然而,相較房地產(chǎn)開發(fā)項目,城市更新項目融資面臨一些挑戰(zhàn)。中國銀行研究院中國金融團(tuán)隊主管李佩珈表示,一是開發(fā)周期長,資金壓力大。城市更新由于牽扯主體多,有些項目周期通常在5年至8年,而一般房地產(chǎn)住宅項目通常在2年至3年。二是回報低、利益平衡難,商業(yè)性資本參與動力不足。城市更新涉及多方主體,各主體利益平衡難度較大,一旦協(xié)調(diào)不好,往往容易造成工期停滯等問題。
參與城市更新是房地產(chǎn)金融重要發(fā)力方向,需要設(shè)計差異化、針對性的金融服務(wù),只有提高城市更新等政府類項目吸引力,才能提高金融機(jī)構(gòu)參與積極性。李佩珈認(rèn)為,要鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入城市更新項目,通過完善優(yōu)惠政策,簡化審批手續(xù),對中小、民營房企一視同仁;向具備實力的房企開放項目規(guī)劃、設(shè)計、咨詢等更多產(chǎn)業(yè)鏈上下游環(huán)節(jié),提高房企參與保障性住房項目的盈利水平。
此外,業(yè)內(nèi)專家表示,針對城市更新每個環(huán)節(jié)進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新,形成適應(yīng)城市更新業(yè)務(wù)的金融運(yùn)作模式。例如,在項目獲取環(huán)節(jié),由于該階段風(fēng)險高、不確定性大,股權(quán)融資成為較好的支持方式;在建設(shè)改造環(huán)節(jié),因前期風(fēng)險基本排除,可利用大額債券融資對項目建設(shè)形成有力支持。
中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示,我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化,未來金融機(jī)構(gòu)在做好房地產(chǎn)新項目金融服務(wù)的同時,還需要做好存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融服務(wù)。無論是支持二手房交易,還是服務(wù)城市更新改造等,都是在服務(wù)居民對美好生活的居住需求,也是服務(wù)房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。
切實優(yōu)化租購并舉
黨的二十大報告強(qiáng)調(diào),要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。培育和發(fā)展租賃住房是構(gòu)建新型住房供給體系,也是平抑房價波動、助力房地產(chǎn)市場回歸只住不炒的根本定位的重要一環(huán)。
《2023中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前我國的租房人口已近2.6億人,這一龐大的租房人口數(shù)量為房屋租賃市場提供了巨大的需求基礎(chǔ)。專家表示,租賃住房的社會性、公益性屬性較強(qiáng),無論是法律法規(guī)政策、行業(yè)自身運(yùn)行規(guī)律,還是經(jīng)營主體需求特點,均與傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場大相徑庭,對金融提出新要求。
“對商業(yè)銀行而言,住房租賃是巨大的產(chǎn)業(yè)鏈,從上游房源的供給到中游交易的促成,再到下游租戶、房東的資金支持和管理均存在較大的市場機(jī)遇!敝袊y行研究院首席研究員宗良表示,特別是租賃住房租金回收時間長,對資產(chǎn)證券化及利率管理等需求十分旺盛,商業(yè)銀行需要在服務(wù)長租住宅開發(fā)建設(shè)、投資孵化、持有運(yùn)營以及租賃類項目產(chǎn)業(yè)基金、資產(chǎn)證券化等方面有更多創(chuàng)新性安排。
宗良表示,一方面培育專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu),鼓勵個人將長期持有住房用于出租。既要增加租賃住房建設(shè)相關(guān)投資,也要充分利用好當(dāng)前的房地產(chǎn)存量市場,鼓勵國有企業(yè)進(jìn)行廠改住、商改住,通過稅收、融資等優(yōu)惠措施提高社會化方式提供租賃房源的積極性。另一方面保護(hù)承租人合法利益,完善租賃監(jiān)管政策體系,建立傾向于承租人保護(hù)的法律法規(guī),加強(qiáng)租金價格指導(dǎo)與管理。
婁飛鵬表示,從銀行的角度看,服務(wù)租房和服務(wù)買房一樣是重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。支持住房租賃方面的途徑相對較多,既可以從供給方面支持保障性租賃住房建設(shè),也可以從需求方面為有住房需求的主體提供金融服務(wù),還可以搭建平臺圍繞增進(jìn)供求匹配來提供金融服務(wù)。
當(dāng)前,要加快形成租購并舉住房供應(yīng)體系。尤其是在城鎮(zhèn)化背景下,新市民、青年人等群體住房需求依然較大。宗良表示,銀行要更好滿足新市民合理購房信貸需求。目前新市民分布在各行各業(yè),主要以工人、藍(lán)領(lǐng)、小微企業(yè)主、個體工商戶等為主,未來要加大支持力度,多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平,對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩(wěn)定的新市民,更好滿足其購房信貸需求。
加大“白名單”貸款投放
中共中央政治局9月26日召開會議強(qiáng)調(diào),要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量,加大“白名單”項目貸款投放力度。
近年來,我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,銷售的持續(xù)放緩導(dǎo)致房企流動資金緊張,部分已售在建項目難以按期交付。國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤表示,為了解決這個問題,金融監(jiān)管總局會同住建部建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,把合規(guī)的在建已售項目納入項目“白名單”,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足房地產(chǎn)項目的合理融資需求。
“我國房企一般是集團(tuán)公司加項目公司的運(yùn)行架構(gòu),而‘白名單’則是以合規(guī)在建項目為融資支持對象的名單!闭新(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為,這有助于將房企集團(tuán)的風(fēng)險與房地產(chǎn)項目的建設(shè)區(qū)分開來,為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)在建房地產(chǎn)項目提供參考,促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)滿足其合理融資需求,助力保障房地產(chǎn)項目施工進(jìn)度和順利交房,為改善市場預(yù)期發(fā)揮積極作用。
今年以來,金融監(jiān)管總局積極推動金融機(jī)構(gòu)增強(qiáng)對房地產(chǎn)“白名單”項目融資的支持力度。比如,將商品住房項目貸款全部納入“白名單”,做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”;進(jìn)入“白名單”的項目,商業(yè)銀行要做到“應(yīng)貸盡貸”;優(yōu)化貸款資金的撥付方式,做到“能早盡早”。
同時,各地金融監(jiān)管部門為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,建立“白名單”擴(kuò)圍增效機(jī)制,推動信貸投放“能早盡早”。例如,江蘇金融監(jiān)管局聯(lián)合住建部門推動江蘇省保交房項目按區(qū)域共享至各地市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,指導(dǎo)轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)逐個對項目梳理摸排,開展項目授信前調(diào)查,理清進(jìn)入“白名單”的具體堵點卡點。截至10月28日,江蘇轄內(nèi)協(xié)調(diào)機(jī)制已向銀行機(jī)構(gòu)推送房地產(chǎn)“白名單”項目300余個,獲得銀行授信超千億元。天津金融監(jiān)管局不斷加大“白名單”項目貸款投放力度。截至目前,天津市共有40個房地產(chǎn)項目納入“白名單”,民營及混合所有制房企項目占比達(dá)到73%,“白名單”項目已獲批授信78.2億元。
商業(yè)銀行積極參與融資協(xié)調(diào)機(jī)制,滿足“白名單”項目融資需求。記者從興業(yè)銀行獲悉,自城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立以來,該行著力推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效,有力有序有效推進(jìn)保交房工作。當(dāng)前,保交房工作任務(wù)依然艱巨。興業(yè)銀行因地施策,制定差異化服務(wù)方案。針對在建已售未交付住宅項目,該行深入挖掘項目剩余價值,詳盡評估項目建成交付所需的資金額度,重點支持銷售達(dá)到一定比例的在建已售未交付住宅項目;針對分期開發(fā)的樓盤,優(yōu)先支持開發(fā)較成熟、具備基礎(chǔ)設(shè)施條件的項目。
城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立以來,在支持房地產(chǎn)項目融資、保障房屋建成交付方面發(fā)揮了很大作用。在各方的共同努力下,協(xié)調(diào)機(jī)制取得了良好效果。截至9月份,商業(yè)銀行已審批“白名單”項目超過5700個,審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元,支持400余萬套住房如期交付。在協(xié)調(diào)機(jī)制的帶動下,金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也在不斷加大。截至8月末,房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初實現(xiàn)了正增長,房地產(chǎn)的并購貸款和住房租賃貸款分別增長14%和18%,為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力的金融支持。(經(jīng)濟(jì)日報記者 王寶會)