在城市更新領域，佳兆業(yè)在很長一段時間內都是孤獨的王者。

　　在增量市場蒸蒸日上之時，鮮少有房企愿意投身這一業(yè)務板塊，而佳兆業(yè)20多年來的發(fā)展歷程中，它起家于此、騰飛借此，直至今日，當龍頭房企都看到這個市場的潛力時，佳兆業(yè)這位先行者已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗、豐厚的土儲。

　　隨著城市更新行業(yè)發(fā)展加速，佳兆業(yè)未來也將圍繞保證現(xiàn)金流安全、提升盈利水平的方向繼續(xù)前進，保證在城市更新領域的強競爭優(yōu)勢、持續(xù)挖掘自身的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　城市更新核心優(yōu)勢凸顯

　　作為城市更新的龍頭企業(yè)，佳兆業(yè)的優(yōu)勢體現(xiàn)在方方面面。

　　從成立之初，佳兆業(yè)就專注于城市更新領域，1999年，佳兆業(yè)在深圳龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)拿下了龍泉別墅群地塊，這一項目爛尾許久，但接手之后，佳兆業(yè)將其重新規(guī)劃為開放式主題公園，規(guī)劃了大型商業(yè)、社區(qū)和周邊配套，同時對產品重新做了提升設計，使得其比周邊樓盤更具設計感，這就是后來熱銷的“桂芳園”，引發(fā)市場轟動。

　　一炮而紅之后，佳兆業(yè)在2001年一鼓作氣開發(fā)完2、3、4期，之后又在地塊東面繼續(xù)拿地，一共開發(fā)了8期，一舉將爛尾的桂芳園打造成為布吉第一個大型社區(qū)。

　　嘗到甜頭之后，佳兆業(yè)沒有忘本，繼續(xù)深耕這一領域，并從深圳走向珠三角，成功奠定了它的“城市更新”領路者地位。2011年，佳兆業(yè)在看到城市更新的前景，成立城市更新集團，是行業(yè)中較早成立城市更新集團的企業(yè)。

　　九年后，當其他龍頭企業(yè)都扎進這一行業(yè)時，佳兆業(yè)已經(jīng)有充足令其他企業(yè)艷羨的土地儲備。截至上半年，佳兆業(yè)總土地儲備約2680萬平方米，總貨值超5800億元，其中78%的土儲面積位于一線及重點二線城市，優(yōu)良的土地儲備，是集團保持業(yè)績穩(wěn)健增長的信心所在。

　　在這其中，粵港澳大灣區(qū)是佳兆業(yè)布局的重點，也是其核心競爭格力的體現(xiàn)。這是一個被全國房企覬覦的市場，但在這個市場，龍頭房企都屢屢碰壁，外來房企更無發(fā)揮空間，而粵港澳大灣區(qū)始終是佳兆業(yè)集團戰(zhàn)略布局的重要區(qū)域，通過長期的深耕，奠定了公司在灣區(qū)的龍頭地位。

　　目前，佳兆業(yè)在大灣區(qū)的土儲面積占總土儲備的52%，貨值超4000億元。

　　城市更新紅利未來可期

　　經(jīng)過20多年的發(fā)展，佳兆業(yè)的城市更新紅利已經(jīng)逐步體現(xiàn)在公司財報上。今年上半年，佳兆業(yè)合約銷售額360億元，同比上漲4%；毛利75億元，同比增長12%；公司持有人應占核心凈利潤34.6億元，同比增長25.7%。在2020年上半年的合約銷售中，舊改項目銷售額占佳兆業(yè)整體銷售的三分之一，已經(jīng)成為其銷售貢獻的重要來源。

　　在舊改儲備方面，佳兆業(yè)儲備項目占地面積達4200萬平方米，預計貨值約2.6萬億元，99%都位于大灣區(qū)，其中深圳舊改占地面積占比27%，有112個項目；廣州占比36%，中山占比20%。在舊改拓展方面，今年上半年新拓展項目20個，舊改項目總數(shù)達167個。

　　在項目轉化方面，今年上半年佳兆業(yè)轉化5個舊改項目，分別位于香港、深圳及廣州，這些項目可售面積70萬平方米，可售貨值近270億元。

　　未來，佳兆業(yè)還會繼續(xù)發(fā)力城市更新領域，將繼續(xù)推進舊改項目的轉化，預計今年下半年，仍有5個深圳的舊改項目實現(xiàn)供地，為佳兆業(yè)全年利潤增長發(fā)揮重要作用。佳兆業(yè)也將保持每年供應80萬~100萬平方米舊改用地規(guī)模，為地產開發(fā)提供穩(wěn)定而有利的發(fā)展保障。

　　城市更新領域的誘人之處，正是在其利潤豐厚，而佳兆業(yè)的利潤指標表現(xiàn)，也充分體現(xiàn)了這一點。今年上半年，佳兆業(yè)毛利率高達33.8%，處于行業(yè)中的絕對高位，也是少數(shù)毛利率仍在繼續(xù)增長的房地產企業(yè)。

　　此外，佳兆業(yè)未來也是行業(yè)“利潤龍頭”的種子選手，由于土地占售價成本比例較低，佳兆業(yè)很有希望通過這些項目的開發(fā)、銷售，實現(xiàn)較高的利潤。

　　守住安全底線再出發(fā)

　　房地產行業(yè)進入“管理紅利”時代，房企都十分重視財務安全，這關乎未來的可持續(xù)發(fā)展。佳兆業(yè)也深諳此理，無論是現(xiàn)金流水平或是負債水平，均在不斷優(yōu)化之中。

　　截至6月30日，佳兆業(yè)擁有現(xiàn)金儲備約405億元，較去年同期增長35%，較上年末增長9%，回款率約87%，較2019年增長12%。

　　與此同時，佳兆業(yè)的債務結構也進一步優(yōu)化，未來到期債務中，1年內到期的占26%；長期到期債務集中在5年以內，占71%，5年以上的到期債務債占比3%。長債短債比為2.85，較2019年的2.67上升了0.18，債務結構進一步優(yōu)化。

　　此外，在房地產行業(yè)普遍融資水平抬升的背景下，佳兆業(yè)能夠降低融資成本，其2020年上半年，平均融資成本8.8%，其中境內融資成本為7.8%，較上年末下降20個BP；境外上半年新增借款的綜合成本較去年新增借款的綜合成本下降290個BP。

　　與此同時，自2016年到2020年上半年，佳兆業(yè)的凈負債率實現(xiàn)五連降，資產負債率由上年末的79.4%下降至78.7%，下降0.7個百分點。

　　佳兆業(yè)集團首席財務官兼高級副總裁吳建新表示：“我們將會密切監(jiān)控公司凈負債率、資產負債率、現(xiàn)金短債比等核心財務指標的變動，持續(xù)優(yōu)化債務結構。未來，集團將進一步提質增效，強化前瞻性風險防范能力、精細化財務管控能力、創(chuàng)新性發(fā)展牽引能力，有力保障全集團業(yè)績健康、穩(wěn)定以及高質量的增長。”

　　城市更新領域揮灑自如，財務結構又控制得當，佳兆業(yè)的股票價值也進一步被資本市場所發(fā)掘。安信國際在近期發(fā)布的一份研報中指出，佳兆業(yè)土儲大部分位于一、二線城市，未來去化風險較低，另加城市更新項目資源，支持公司以較低成本補充土儲。此外，佳兆業(yè)上半年毛利率及核心凈利均處于同業(yè)較佳水平。文/羊羽

　　 來 源：每日經(jīng)濟新聞  

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