2019年我國的城鎮(zhèn)化率突破了60%，北京、上海、廣州等一線城市的城鎮(zhèn)化率更是超過85%，城市發(fā)展逐漸由增量擴展轉向存量更新，城市規(guī)劃從“增量規(guī)劃”走向“存量規(guī)劃”，城市發(fā)展進入了“減量建設”與“產業(yè)升級”并存時代，城市更新正在成為城市發(fā)展的重要內容。在此背景下，越來越多的企業(yè)進入城市更新領域，但仍須在可持續(xù)的商業(yè)模式方面進行長期的探索與實踐。
城市更新的內涵
城市更新是城市化接近成熟階段時城市進一步發(fā)展的重要內容。城市更新作為內涵式的新型城市發(fā)展模式，是指對城市建成區(qū)空間形態(tài)和功能進行改善的建設活動。相對于傳統(tǒng)城市發(fā)展模式，通過對城市局部建筑和區(qū)域整體的不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)進行必要的、有計劃的改造和建設，改善城市居民的生活空間，提升城市生產與服務的可持續(xù)發(fā)展能力。
城市更新作為提升城市品質和內涵的重要手段，主要內容包括：完善城市功能、強化社區(qū)服務、完善公共配套設施、增加公共開放空間、改善生態(tài)環(huán)境、加強綠色建筑和生態(tài)街區(qū)建設、塑造城市特色、保護歷史文化風貌、改善城市景觀、改善基礎設施和城市安全等。一個城市更新項目的實施，既可以包括上述全部內容，也可以是其中一項或幾項內容，其核心在于通過更新能夠使城市的產業(yè)功能、生活功能得到提升和演進。
我國政策層面最早明確提出城市更新的是國務院發(fā)布的《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》：“按照改造更新與保護修復并重的要求，健全舊城改造機制，優(yōu)化提升舊城功能，加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造”。2016年2月，國務院發(fā)布《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》，再次明確，“有序實施城市修補和有機更新，解決老城區(qū)環(huán)境品質下降、空間秩序混亂、歷史文化遺
產損毀等問題”。在地方上，城市更新的實踐由來已久。深圳是我國大陸地區(qū)首個引入“城市更新”理念的城市，自2009年首創(chuàng)城市更新辦法，廣州2015年成立了城市更新局，基本形成了以《廣州市城市更新辦法》為主體核心的城市更新法規(guī)體系；上海是我國城市更新實踐的先行者，2015年發(fā)布了《上海市城市更新實施辦法》，2019年成立上海市城市更新和舊區(qū)改造工作領導小組，將舊區(qū)改造工作領導小組、上海市“城中村”
改造領導小組等四個工作組合并。
城市更新面臨的問題
當前，我國的城市更新不同程度都面臨以下三個方面的問題。
一是城市更新目標選擇復雜。理論上說，所有城市的建筑物、構筑物、各類公共設施均可作為更新的標的，但存量建筑建成年代差異大、結構形式差異大、產權主體眾多、使用主體眾多、使用目的千差萬別，在選擇更新標的上，需要綜合考慮時間、地點、社會、人口、商業(yè)等多種因素才能確定。
二是確定更新改造方式。全面拆除重建、單體功能改造、綜合整治、改善保護等不同方式決定了更新同時是否需要進行產權界定、規(guī)劃調整、拆遷補償安置、產業(yè)升級轉型等，進而形成不同的投資主體、投資規(guī)模、資金來源，對居民與社會的利益影響不同。
三是更新目標需要平衡多方利益關系。城市更新的目標往往是綜合的，即實現(xiàn)公共利益與個體利益的最大限度協(xié)調。但不同時期、不同地區(qū)、不同項目很難均衡所有利益。政府需要城市風貌改善和城市財政增收，居民需要改善環(huán)境、享受生活便利乃至資產增值，企業(yè)需要投資回報和持續(xù)盈利，其中誰出資、誰實施、誰受益是核心問題。
城市更新的主要商業(yè)模式
自改革開放以來，各類企業(yè)實施的城市更新均形成了具有盈利價值的商業(yè)模式，但也不同程度帶有局限性。
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全面重建模式包括棚戶區(qū)改造和老工業(yè)區(qū)改造。棚戶區(qū)改造是以政府為主導的民生居住工程，以公益性為主要目標，但政府可以采取市場化運作的方式，例如通過實施財政補貼、稅費減免、土地出讓受益返還等優(yōu)惠政策，或配建一定比例的商業(yè)服務設施和商品住房來讓渡部分政府收益，吸引企業(yè)參與。老工業(yè)區(qū)改造的目標多為國家上世紀50、60年代建設形成的工業(yè)區(qū)，主要通過將舊工業(yè)區(qū)拆除重建部分建筑、進行改造升級為新型產業(yè)園、文創(chuàng)園等，再新建各種產業(yè)用房、配套商業(yè)、配套公寓等多種物業(yè)形態(tài)，形成盈利性資產。
（二）功能改造模式
功能改造模式包括老舊商業(yè)區(qū)改造和老舊居住區(qū)改造。舊商業(yè)區(qū)改造通常針對的傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)，通過對其進行空間改造、品牌升級、主題街區(qū)改造，實現(xiàn)老商業(yè)資產的新生。老舊居住區(qū)改造是對存量住房進行的綜合改造，是與棚戶區(qū)改造不同，納入改造的項目往往不需要全部拆除重建，而是拆舊與建新相結合，資金來源上多渠道，可采取政府、居民、社會、產權單位、社會機構等多主體籌集。
�。ㄈ┚C合整治模式
綜合整治模式包括歷史文化街區(qū)改造、城市公共空間改造。歷史文化街區(qū)改造是在歷史建筑基礎上，融入更多文化創(chuàng)意，在最大限度保留和延續(xù)歷史文化價值的基礎上，充分發(fā)揮其經濟、社會價值，用產業(yè)帶活片區(qū)經濟。城市公共空間改造主要是滿足公眾日常生活和公共交往活動需要的公用空間的改造，補充公共設施，提升城市景觀，優(yōu)化市政交通。近年來這種方式也是各地政府積極鼓勵和支持的方式，但由于未來收益不確定，因此企業(yè)參與的方式仍在探索之中。
今后城市更新的商業(yè)模式探析
城市更新商業(yè)模式的基因是傳統(tǒng)的房地產開發(fā)，但是在未來新型城鎮(zhèn)化進一步提升，城市由增量發(fā)展進入存量發(fā)展時代，傳統(tǒng)的房地產投資—建設—銷售的商業(yè)模式已經不適應城市更新市場的需要，企業(yè)面對城市更新的巨大市場機遇，必須探索和實踐更加適合的商業(yè)模式。
（一）探索老舊小區(qū)改造的商業(yè)模式
2017年，住建部提出在15個試點城市開展老舊小區(qū)改造，主要包括市政公用配套設施、小區(qū)環(huán)境及配套設施、建筑物本體、公共服務設施四方面內容。2020年的政府工作報告明確，2020年改造項目3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比2019年增加一倍。長期看，老舊小區(qū)改造預計可拉動近4.54萬億元投資，市場空間廣闊。例如，北京市今年7月發(fā)布了《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，將危舊樓房改建納入老舊小區(qū)綜合整治范圍，在組織實施、規(guī)劃土地政策、資金政策、產權登記與物業(yè)管理、與申請式退租和住房保障政策銜接等五大方面試點新的政策和措施。但由于缺乏收益能力，融資機制成為老舊小區(qū)改造的最大瓶頸。此類項目可探索實行“金融機構+企業(yè)+政府”的模式，其中企業(yè)既可以是房地產企業(yè)，也可以是在某一特定領域有專業(yè)化競爭力的企業(yè)，例如建筑施工企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、專業(yè)化設備運維企業(yè)，通過挖掘部分可收費資產的增值價值，進而打通融資與投資的瓶頸。
（二）探索長期運營的商業(yè)模式
城市更新中，大量的存量住宅和商業(yè)類資產由于產權多為個人，很難統(tǒng)一納入政府老舊小區(qū)改造或整治的計劃，進而獲得來自政府的資金支持，但是仍然進入了需要通過改造才能實現(xiàn)進一步增值的時期。企業(yè)針對這類建筑的更新可以通過篩選項目進行產權式收購，或者鎖定較長時間的使用期，之后進行改造翻新，通過出租、出售等方式實現(xiàn)資產增值。這種模式成功的基礎取決于對城市發(fā)展、區(qū)域價值和資產價值的判斷能力，并能夠導入新產業(yè)、新用戶，需要通過培育與企業(yè)共同成長和發(fā)展的長期用戶、長期產業(yè)、長期金融合作伙伴以及自身在某一專業(yè)領域的管理、運營和資源獲得能力。
（三）探索“五位一體”的商業(yè)模式
城市更新具有較長的產業(yè)鏈，企業(yè)參與城市更新需要綜合實力，涉及城市規(guī)劃、建筑設計、資產運營、物業(yè)與設備設施管理、投融資管理等綜合能力，因此，城市更新領域的商業(yè)模式必須形成融資—投資—改造—管理—運營的“五位一體”的有機循環(huán)。如果將城市更新商業(yè)模式看做“微笑曲線”，在“微笑曲線”低端是傳統(tǒng)的以物業(yè)服務與管理為核心的價值環(huán)節(jié)，服務對象基數(shù)大，在確�？梢蕴峁┳罨疚飿I(yè)服務的基礎上，可以維持較低的收費標準；“微笑曲線”前端是投融資與規(guī)劃設計，通過匹配有效的投融資結構，在此基礎上形成利益共同體，通過對存量建筑和區(qū)域的規(guī)劃與設計，在存量基礎上創(chuàng)造增量；“微笑曲線”后端是專業(yè)化運營，既包括面向物的硬件設施運營服務，例如電梯設備、供暖設備、機電設備、停車設備等運維服務，也包括面向人的軟件運營服務，例如裝飾裝修、養(yǎng)老健康、家政服務等。前端和后端都需要在不同專業(yè)化細分領域的服務。當這些專業(yè)化資源形成聚合優(yōu)勢時，更新后的城市也就具有了長期發(fā)展的生命力。
結論與啟示
本文所論述的商業(yè)模式是相互關聯(lián)并可以組合與轉化的。未來城市更新的商業(yè)模式的形成至少基于三個維度：一是城市更新進入微改造和保護階段，拆遷重建已逐漸放緩，局部修繕和功能置換成為主要形式。二是城市更新聚焦新的發(fā)展領域，生態(tài)環(huán)境、歷史價值、文化導向、產業(yè)升級下城市更新項目更加具有特色和競爭力。三是城市更新形成多元主體新模式。而參與企業(yè)圍繞融資—投資—改造—管理—運營的“五位一體”的核心能力，將成為決定城市更新商業(yè)模式可持續(xù)性的決定因素。
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來 源：中國經濟時報
編 輯：liuy
