近日，由Distrii辦伴聯合翰同資本共同打造的張江NEO項目正式對外開放。2019年8月，Distrii辦伴與翰同資本簽約，Distrii辦伴負責項目的整體改造。去年11月，翰同資本與陽光城就張江項目出售簽署交易協(xié)議，實現了項目的成功退出，項目更名為陽光·張江NEO。該項目是相繼于上地NEO之后，Distrii辦伴協(xié)助翰同資本完成的項目退出的第2個城市更新項目。從2019年8月正式簽約，到今年4月底開放，Distrii辦伴耗時8個月，完成了陽光·張江NEO從廢棄工業(yè)老建筑到園林辦公標桿產品的完美蛻變，成為Distrii辦伴服務資管的再一次力作。
項目簡介
張江NEO，原名蓋臣商務中心，位于上海浦東新區(qū)蔡倫路103號，坐落于中國硅谷張江高科技產業(yè)園的核心位置。項目為兩棟獨立建筑及圍合式內庭院構成的獨立園區(qū)，占地面積6,458m2，總建筑面積8,940m2。改造前，項目為風貌雜亂、風格迥異的廢棄老廠房，空置多年，Distrii辦伴完成前期調研、市場定位、設計規(guī)劃、建設改造等全流程EPC服務，通過對建筑和業(yè)態(tài)的全面升級，將其打造為科技感與藝術美兼具的區(qū)域地標。
項目屬于典型的核心區(qū)域存量資產，Distrii辦伴面臨諸多的改造難點：
第一，周邊環(huán)境差，工廠較多，而項目本身建筑外形老舊，南北樓風格迥異，中庭雜亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃定位，項目淹沒在嘈雜平庸的環(huán)境之中；
第二，基礎設施陳舊，原有設備設施如排污、機電等均無法滿足園區(qū)現代企業(yè)；
第三，內部存在結構缺陷，樓宇之間錯層明顯，且局部層高僅2.6米；
第四，多家不同類型商業(yè)入駐，業(yè)態(tài)混雜，且清退拆除工作需要與改造同時進行；
第五，城市更新改造類項目面對的法規(guī)政策限制諸多，且項目本身沒有太多可以被利用的資源；
第六，項目工期緊張、協(xié)調專業(yè)較多，需要在成本可控的前提下，高度還原設計方案。
對于以上難題，Distrii辦伴基于對于張江市場的了解，以及過去二十多個城市更新類項目的全流程服務經驗，在2個月內迅速形成形成關于定位、策劃、設計、投資估算的整體解決方案，隨后耗時6個月完成實際施工，實現項目整體資產價值提升。改造完成后，Distrii辦伴超額完成各項目標，項目租金溢價提升近35%，成為張江片區(qū)辦公的示范引領。
針對以上問題，Distrii辦伴提出以下解決方案：
一、前瞻定位：
打造未來科技感十足的
現代化創(chuàng)意辦公園區(qū)
張江高科技園區(qū)，被譽為中國硅谷。成立于1992年7月，位于上海浦東新區(qū)中南部，是中國國家級高新技術園區(qū)，與陸家嘴、金橋和外高橋開發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個重點開發(fā)區(qū)域。張江園區(qū)規(guī)劃面積79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015年4月經國務院批準納入中國自由貿易試驗區(qū)。
張江產業(yè)園入駐企業(yè)多達1萬多，其中高新技術企業(yè)685家，主要兩大產業(yè)集群包含：“醫(yī)產業(yè)”集群，涵蓋醫(yī)藥、醫(yī)療、醫(yī)械、醫(yī)學的醫(yī)療健康產業(yè)；“E產業(yè)”集群，基于互聯網和移動互聯網的互聯網產業(yè)�；趯埥苓吺袌龅恼{研分析，基本鎖定為高科技產業(yè)聚集區(qū)，且未來辦公主體以80/90后等年輕人為主。憑借四十多萬方辦公資產管理運營經驗和空間產品打磨的能力，Distrii辦伴進一步決策，決定對張江NEO進行業(yè)態(tài)重構，將目標客戶鎖定為大中型企業(yè)，因此設計出以4.0、5.0戶型(150-300平米)為主的辦公產品組合，兼?zhèn)渖虅辙k公和共享辦公等先進理念。
市場定位和客戶定位在前，產品定位為市場和客戶定位服務。基于以上分析，Distrii辦伴化繁為簡，為產品提取了“高科技、互聯網、未來感”三大元素，最終確認將“集成電路板為參考的韻律感十足的流線型符號”貫穿整個項目，充分利用標的物業(yè)獨門獨院的建筑結構和較大的中間綠化帶的天然優(yōu)勢，將項目打造為“創(chuàng)意辦公園區(qū)”。既保留標準辦公的商務范兒與獨立性，亦配置聯合辦公的大面積共享空間，同時打造近3000㎡的庭院綠色景觀，與張江傳統(tǒng)的工廠、研發(fā)辦公樓和甲級辦公樓形成差異化競爭優(yōu)勢。
改造后，一方面與張江的產業(yè)規(guī)劃進行呼應，另一方面也引領張江辦公變革。而事實上，經過改造的陽光·張江NEO驗證了“未來科技定位”的前瞻性和正確性。
二、創(chuàng)意設計：
以集成電路板為參考的
韻律感流線符號
在設計過程中，Distrii辦伴實現了“風格統(tǒng)一、品質提升、空間優(yōu)化”三大轉變。
在風格統(tǒng)一層面：
針對樓宇周邊環(huán)境嘈雜，南北樓風格迥異問題，Distrii辦伴做了3個步驟的處理：科技符號抽象化提取-建筑輪廓弧形呼應-流線變型化解錯層，最后統(tǒng)一并優(yōu)化南北樓整體風格，提升項目整體性。
第一，將以集成電路板為參考的韻律感十足的流線型符號提取出來，并巧妙應用在南北兩棟樓宇的建筑立面、中庭景觀環(huán)境的全場景和細節(jié)之中。尤其是該元素在中庭自然延展，使得俯視角度仿佛待放的花朵，與園區(qū)的庭院景觀完美契合。
第二，外立面材質使用鋁板及超白玻璃，通過鋁板遮蓋北幢東段外立面圓弧并向西延伸。通過面的構成，打破原項目“不同體塊之間完全割裂”的無序現狀，進一步強化統(tǒng)一風格。第三，巧借立面線條變化，創(chuàng)意性地化解了北樓東西兩側的錯層尷尬。
在本項目中，Distrii辦伴巧妙處理建筑正負關系，正形為白色，負形為灰色，盡管白色占面積很小，但是Distrii辦伴依然打造出了視覺沖擊感很強的整體立面，讓項目能夠迅速超拔出群，脫穎而出。
在品質提升層面：
Distrii辦伴將現代科技和綠色建筑巧妙結合，打造精品創(chuàng)意園區(qū)。Distrii辦伴保留原有北側圓弧輪廓，并通過橫向韻律感順暢的流線設計，在現代科技感建筑的基礎之上賦予其藝術美感。這種藝術和科技元素的結合，同樣貫穿內部空間的整體改造升級。
南樓與北樓通過中間庭院的自然景觀相連，同時可頂部凸起部分彰顯企業(yè)品牌，私密性與昭示性兼具，適合中等規(guī)模的品牌企業(yè)使用。
針對原本荒廢的中庭，Distrii辦伴充分挖掘庭院的自然景觀的潛力，打造成具有輕社交功能的休閑配套區(qū)域，保留并優(yōu)化中間庭院的植物排布，通過集成電路板元素延續(xù)對植物進行精心布局，使得庭院四季精彩紛呈，營造優(yōu)美宜人的辦公配套氛圍、提升園區(qū)整體溢價空間。
在空間優(yōu)化層面：
Distrii辦伴對整個空間、交通、設備等做了優(yōu)化。
以北樓為例，北樓東側僅有2.6米的層高，空間具有一定的壓迫感，Distrii辦伴通過機電設計所有管道做了優(yōu)化：公共區(qū)域和大面積辦公區(qū)域看不到任何管道，而其他區(qū)域頂部管線排布極盡細致，都以裝飾和藝術品來精心設計布局。此外，地面取消了擠壓層高的架空地板，最大限度地爭取辦公層高。在交通梳理方面，Distrii辦伴將原本位于兩邊的豎向交通挪到中間，方便企業(yè)通行。
三、城市更新：
實現資本市場和客戶市場的雙贏局面
不僅是在改造技術、成本把控、改造效率和還原度等四大方面，Distrii辦伴展現出了強大的城市更新全流程、一體化工作能力。更重要的是，Distrii辦伴搭建對城市更新領域資本市場和客戶市場深度了解，能將兩端資源進行快速精準匹配，實現雙贏局面。目前，Distrii辦伴已經打造了二十多個一線城市核心地段標桿案例，奠定了Distrii辦伴城市更新板塊的行業(yè)領先地位。
在資本市場，Distrii辦伴具備一線城市老舊物業(yè)前期定位測算、升級改造、空間運營和資產退出等服務全流程資管能力，能夠深入投、融、管、退核心環(huán)節(jié)。在上地NEO和張江NEO兩個項目中，即便面對諸多改造限制，Distrii辦伴依然有效節(jié)省成本，提出了性價比高且創(chuàng)意十足解決方案，積極配合翰同資本實現快速退出，尤其是上地NEO在8個月內實現退出，成為業(yè)內佳話。
不斷打磨存量資產“效益為本”的增值策略，讓Distrii辦伴近年來成為國內、國際一線資管機構合作伙伴的重要原因，過去一年，Distrii辦伴服務了新加坡城市發(fā)展集團、吉寶置業(yè)、鵬里集團、Chelsfield、鼎一投資、思畫資本等多家地產基金和資本方，其中多個項目實現客戶定制，開業(yè)滿租。
如此搶眼的辦伴速度和效益，正是基于Distrii辦伴對于中國企業(yè)客戶市場精準分析。目前，Distrii辦伴已經服務了4000多家企業(yè)，其中70%以上的企業(yè)均為發(fā)展期、成熟期企業(yè)，如美孚、今日頭條、大眾點評、快手等知名企業(yè)。
陽光·張江NEO是張江高科技產業(yè)園區(qū)存量資產辦公變革的一朵閃耀明珠，也是Distrii辦伴城市更新的又一張閃亮名片。預計2020年下半年，Distrii辦伴與吉寶置業(yè)合作的吉匯新創(chuàng)(原：張江微電子港3號樓)也將對外開放。至此，Distrii辦伴將在張江片區(qū)打造出3張享譽業(yè)內的城市更新名片，以新辦公助力張江園區(qū)產業(yè)招商，拉動周邊產業(yè)升級，真正賦能產業(yè)園區(qū)升級及智慧城市更新。
來源：云掌財經
編 輯：liuy
