"xx科技有限公司"的LOGO和牌子還沒有摘掉，這套標(biāo)注為"439平方米""五間一廳"的寫字樓房源就出現(xiàn)在中介旺鋪出租的列表上。
這里是深圳市的甲級寫字樓群，曾經(jīng)有數(shù)不清的金融、科技類公司在這里安過家，又像上述這家公司一樣匆匆離開。
"租金65元一平方米，總價(jià)的話是41000元，里面包含物業(yè)費(fèi)和空調(diào)費(fèi)28.25元。"這幾天來看房的人比較多，邱玲（化名）變得很忙，很多公司從中心地段來到這里，尋找便宜一點(diǎn)的辦公室，給她這樣的寫字樓中介帶來業(yè)績，也帶來生機(jī)。
如果客戶的預(yù)算在4萬-5萬元，她就會跟人推薦這套，"因?yàn)槭嵌繓|，所以套內(nèi)面積跟掛牌面積相差比較大，實(shí)際套內(nèi)也就170多平方米。"但是她強(qiáng)調(diào)，前年高峰時(shí)期，這里的租金是每月170、180元一平方米，標(biāo)注的面積也就比現(xiàn)在少一二十平方米，"租金基本上降到一半了。"
過去的一個(gè)季度，很多熱點(diǎn)城市的寫字樓市場感受到被疫情加速地冷卻。
從2019年開始，寫字樓"空置率大幅上升"就頻繁在公眾視野出現(xiàn)，人們擔(dān)心大批企業(yè)倒閉或者收縮，這一度引發(fā)外界對宏觀經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。
"空置率受很多因素影響，比如，一個(gè)城市如果新的辦公樓樓盤密集入市，空置率就會上升，但是這并不能反映市場需求的真實(shí)變化。"仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮解釋，市場冷或者熱，用"凈吸納量"這個(gè)指標(biāo)會反映得更為確切，也就是"新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積"。
事實(shí)上，2019年全年，北京區(qū)域辦公樓凈吸納量都是正值，但是在2020年第一季度，它轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)數(shù)，這在過去10年"常青"的北京辦公樓市場從未發(fā)生過。
北京尚且如此，其他城市面臨的情況可能更不樂觀。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，一季度上海甲級寫字樓市場錄得6.95萬平方米凈吸納量，環(huán)比去年四季度持平，但同比仍下降49%；與此同時(shí)，租金環(huán)比加速下跌1.0%。另一家機(jī)構(gòu)高力國際預(yù)計(jì)，2020年上海全市寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到250萬平方米，但需求量僅為40萬平方米，供求比大于6︰1。
"我們這邊空出的辦公室很多，什么價(jià)位都有，肯定能找到合適的。"邱玲對每個(gè)客戶都這么說，她并不知道數(shù)據(jù)，只想著如何把這些房子推銷出去，多掙一筆傭金。
企業(yè)焦灼：租金不減免，退租不退錢
下午兩點(diǎn)多，賀林（化名）才吃上午飯，20元出頭的外賣，讓他看起來一點(diǎn)也不像個(gè)"老板"。
剛剛他收到中介的回信，房東不同意減免租金，雖然在他預(yù)料之中，但他還是罵了一句臟話。博士畢業(yè)后，賀林創(chuàng)立了一家科技公司，今年是第三年。
在疫情的影響下，一方面下游工廠的產(chǎn)能才剛剛恢復(fù)，另一方面不少訂單因?yàn)榭蛻舻归]關(guān)門而取消，"確實(shí)不太好做。"他說得輕描淡寫，但情況似乎已經(jīng)嚴(yán)重到一定程度，不然他也不會去問有沒有減免房租的政策，這項(xiàng)成本在過去的三年里從沒被他主動提起過。
在過去的幾個(gè)月里，也有不少受疫情影響的客戶問過張斯亮同樣的問題，"能不能問問業(yè)主，有沒有可能減免租金？"
但好像沒有業(yè)主愿意這么做。
張斯亮去了解過，業(yè)主的考慮很簡單，政策并非強(qiáng)制，只是鼓勵，給一個(gè)租戶減，就意味著可能要給整座大廈的租戶減，損失就會很大。"辦公樓主要分為單一業(yè)主和散售業(yè)主，我們所接觸的甲級辦公樓業(yè)主基本為單一業(yè)主類型，其中有一些業(yè)主會給出更靈活的方案：比如，租期是五年，今年可以適當(dāng)少交一部分，其他的租金在剩余租期內(nèi)補(bǔ)齊，相當(dāng)于無息貸款。"
從他接觸到的客戶來看，受疫情影響程度并不是單純跟行業(yè)有關(guān)，更多是跟企業(yè)的規(guī)模、運(yùn)營的狀況之間的關(guān)聯(lián)比較大。"從去年到今年，某區(qū)域政府企業(yè)名單減少了500家企業(yè)，基本都出自租金很低的區(qū)域。"這意味著，除了特殊情況外，越好的辦公樓，退租的數(shù)量相對來講會越低。
他負(fù)責(zé)的租戶大多是在甲級寫字樓，是相對成熟的企業(yè)，現(xiàn)金流更加充足，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力也更強(qiáng)。但也存在少數(shù)因?yàn)闊o法運(yùn)營，完全關(guān)閉辦公室或?yàn)楣?jié)約成本選擇搬遷的情況。
原本面積4000平方米的公司辦公室，想從好的地段和辦公樓搬到便宜的地方，面積縮減四分之一，租金也減少40%，這樣的案例并不少見。
一家二線城市的軟件公司，從5月開始就在尋找新的辦公樓。他們服務(wù)的客戶都是小企業(yè)，而這幾個(gè)月來這些小企業(yè)陸續(xù)有很多倒閉，所以他們不得不縮減成本，而房租是首當(dāng)其沖。
跟寫字樓中介看了幾套房后，他沒有意識到，自己長嘆氣了好幾次。"看得出來他心里挺復(fù)雜，他跟我說了他現(xiàn)在的辦公地點(diǎn)，確實(shí)有差距，但這已經(jīng)是他預(yù)算內(nèi)我能找到的最好的條件了。"寫字樓中介說。
不幸中的萬幸是，這家公司的負(fù)責(zé)人的上一個(gè)租約已經(jīng)快到期，他咬咬牙可以在新的便宜一些的辦公樓中重新開始，但對于一些還在租期內(nèi)的企業(yè)主來講，退租并不容易。
一位資深寫字樓中介坦言，很多寫字樓在簽約的時(shí)候條件比較苛刻，例如，如果中途退租，租金要一交到底，不予退還。
但對于整棟租賃的單一業(yè)主而言，更多是進(jìn)行積極靈活的策略調(diào)整。張斯亮所接觸的出租人大部分都是手握整棟或多棟辦公樓，就如同減免租金一樣，給一個(gè)企業(yè)開了先例，就意味著要承受一個(gè)很大規(guī)模的損失。"面對這樣的情況，我們更多建議業(yè)主主動了解和關(guān)注現(xiàn)有租戶的關(guān)注重點(diǎn)，并幫助他們通過調(diào)整策略、建立指導(dǎo)性預(yù)案等措施留住租戶。"
業(yè)主被迫讓步：從觀望到行動，降價(jià)在所難免？
在北京，寫字樓市場是在過去10年是一個(gè)萬年常青的高地，經(jīng)常有人開玩笑說，北京的寫字樓是一個(gè)特殊的存在，好像永遠(yuǎn)一樓難求。
"過去10年來，北京辦公樓空置率相對較低，但從去年開始需求端已經(jīng)略有下降，而今年的疫情加劇了這樣的情況。"張斯亮說。
"新租面積少于退租的面積，凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)，10年以來在北京是首次。"疫情的原因是一方面，張斯亮分析，另一方面則是從去年開始的"降溫"趨勢。
2019年開始，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，外界開始關(guān)注寫字樓空置率上升的情況。彼時(shí)就有多個(gè)數(shù)據(jù)顯示，北京的寫字樓市場同樣受到波及，2019年上半年北京地區(qū)需求量同比下降了104%。當(dāng)時(shí)的市場人士認(rèn)為，北京仍未進(jìn)入買方市場，大多數(shù)業(yè)主選擇觀望，并未降低租金。
"很多業(yè)主自去年已經(jīng)受到來自市場的壓力，但當(dāng)時(shí)并未預(yù)期需求會出現(xiàn)強(qiáng)勁的反彈，所以有一些心理準(zhǔn)備，只是疫情的發(fā)生讓市場雪上加霜。"在這個(gè)過程中，張斯亮跟業(yè)主溝通時(shí)發(fā)現(xiàn)他們的心態(tài)逐步發(fā)生了變化。
有業(yè)主已經(jīng)主動聯(lián)系他稱，可以下調(diào)一部分租金；被動一點(diǎn)的業(yè)主仍然只會跟隨市場價(jià)格下調(diào)，而這樣做的結(jié)果就是，租出去的成功率遠(yuǎn)低于前者。
"大部分的新樓都有貸款，并非全款持有，需要出租幾年后才能把貸款還完。國企背景的業(yè)主對租金收益的敏感度相對低一些，基金（投資寫字樓的基金機(jī)構(gòu)）背景的業(yè)主則敏感得多，當(dāng)空置率上升到10%就會變得比較緊張。"張斯亮說。
這也是為什么在剛開始賀林詢問能否減免租金時(shí)，就料到成功幾率幾乎為零的原因。
"我們寫字樓的業(yè)主早已經(jīng)沒有資金壓力，所以對于他們來講，根本不可能減免租金，我也有朋友在央企的大樓，也沒減免，反而是那種在散戶私人業(yè)主手里租房子的人，威脅說再不減免租金就要活不下去關(guān)門了，最后真的給他們減了一個(gè)月的租金。"賀林說。
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)租金寫字樓指數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年一季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比下跌，平均租金為4.9元/平方米/天，跌幅為0.82%。
一線城市中，2.8%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，97.2%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市36個(gè)主要商圈中，深圳前海商圈寫字樓租金環(huán)比小幅上漲0.16%；上海北外灘商圈、深圳福田中心區(qū)商圈、上海漕河涇商圈等35個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。二線城市2.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，95.5%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，2.3%的商圈寫字樓租金與上期持平。
在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，�？趪Q(mào)商圈環(huán)比跌幅最大，為2.44%，租金下跌至2.3元/平方米/天；南昌紅谷灘中心區(qū)商圈、上海北外灘商圈等4個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅亦在2.0%-2.5%之間；重慶解放碑商圈、深圳南山中心區(qū)商圈等29個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在1.0%（含）-2.0%之間；廣州北京路商圈、北京CBD商圈等43個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在1.0%以內(nèi)。
2020年一季度寫字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、3Fang.com
北京辦公樓市場業(yè)主的讓步，還未完全體現(xiàn)在市場成交方面，在張斯亮看來，"因?yàn)橐患径缺旧砉ぷ魅毡容^少，且受疫情影響，工作條件也受到了限制，工程沒辦法進(jìn)行，很多租賃交易要么取消，要么擱置，市場基本處于完全靜止的狀態(tài)，發(fā)生的交易記錄大多是續(xù)租或者去年收尾的項(xiàng)目拖到今年，并不是完全的自然運(yùn)作。"
對于未來市場，他判斷，"由于受疫情影響，一季度市場活躍度不足，疫情對辦公樓市場的影響尚未完全展現(xiàn)，因此第二、三季度市場競爭或許會加劇。"
二房東租金腰斬"貓膩"：套內(nèi)面積只有掛牌面積三分之一
張斯亮打交道的，大多是地產(chǎn)開發(fā)商、國企、基金這樣的業(yè)主，而邱玲則更多接觸的是二房東。
這些二房東，有的是聯(lián)合辦公，有的是包租公司，也有中介，他們將整棟樓或者幾層樓、幾千平方米的辦公區(qū)域一起租下，再轉(zhuǎn)租出去，賺取中間差價(jià)，這種模式在南方的多個(gè)城市非常盛行。
"這棟樓的空置房里有業(yè)主自持的，也有二房東的，業(yè)主自持的租金比較高，但是面積給的足，二房東的雖然價(jià)格低，但是面積方面水分很大。"深圳市的一名保安，已經(jīng)在核心地段的一棟大廈工作了五年，不少二房東找過他，如果有人來找辦公室，推薦成功的話，會給他返點(diǎn)，多則一兩萬元，少則三五千元。他說，這段時(shí)間空出的房子比較多，"他們（二房東）也不好過，都背著貸款來的。"
報(bào)道稱，位于深圳市中心區(qū)域的財(cái)富大廈，60%的樓層被包租公司承租，目前包租公司已全部撤離；兩三個(gè)月前，進(jìn)駐深圳市地標(biāo)建筑"京基100"大廈長達(dá)10年的資產(chǎn)運(yùn)營商MFG在合同期滿后也退出了。而此前的2016年-2017年，經(jīng)常會出現(xiàn)幾家運(yùn)營商同時(shí)搶租同一棟寫字樓的現(xiàn)象，為了搶到大面積物業(yè)，個(gè)別運(yùn)營商可以將租金單價(jià)抬高10元，甚至私下給大業(yè)主好處費(fèi)。
如今，租戶不穩(wěn)定，退租頻發(fā)，給這部分二房東帶來了巨大的壓力。另據(jù)報(bào)道稱，疫情發(fā)生后，一些地區(qū)還出現(xiàn)二房東經(jīng)營不下去直接跑路的情況。
"這邊二房東很多，各種各樣的都有。我們對接的一般都是那種比較有實(shí)力的二房東，他們都是整棟整棟地拿寫字樓，物業(yè)也是自己運(yùn)營，最少也是租下半棟樓的那種，很有實(shí)力。"
邱玲一邊帶客戶看房，一邊解釋。"大片的空置主要出現(xiàn)在一些新樓盤，而且一般開發(fā)商自持的空置面積很大，因?yàn)閼粜�、裝修都不是很好，二房東的空置反而不多。"
但最近辦公室確實(shí)空出不少，她說，價(jià)格降得也比較厲害。邱玲給帶看的客戶指了一棟樓，"這里以前有很多金融公司扎堆，門面都搞得特別大氣，后來都被清退了。但是這個(gè)商圈的商業(yè)氛圍都挺好，離地鐵也近，因?yàn)榭樟撕枚�，所以租金便宜很多。前年每平方�?80-190（元）的寫字樓，去年大概150（元）左右，今年就降到100（元）。"
隨后她向客戶詢問了實(shí)際需要的辦公面積，"您可能不了解，二房東的房子租金都比較便宜，但是使用率比較低。350多平方米，套內(nèi)可能才130、140平方米左右。"
從她發(fā)給客戶的幾套房源來看，這種看似標(biāo)價(jià)很低的寫字樓，套內(nèi)實(shí)際面積只是標(biāo)注面積的三分之一左右的現(xiàn)象，幾乎是"定律"。"有的還可以談。"她向客戶解釋。
但客戶看后說，如果真正算下來，這里的租金并不低。她支支吾吾，慢慢地"嗯"了一聲。
來這里詢問的人，這幾天越來越多，"主要是選擇比較多吧，多少價(jià)位的也有，很多大公司要換小點(diǎn)的面積，也有人受疫情影響失業(yè)后想自己出來創(chuàng)業(yè)，找個(gè)小辦公室。"邱玲說。
寫字樓市場有退就有進(jìn)，一些電子商務(wù)、線上教育、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)還在這段時(shí)間跟張斯亮說了擴(kuò)租需求，"從幾千平方米到幾萬平方米不等。"他說，"這不是逆勢，對于他們這些行業(yè)來說，是順勢。"
來源：頭條號觀象臺
編輯：wangdc
