CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2023年西安甲級寫字樓租戶普查》，調查覆蓋31棟符合CBRE定義的甲級寫字樓，涉及企業(yè)總數(shù)約1,500家，總承用面積達123萬平方米，樣本率接近97%。從寫字樓租戶的視角，展現(xiàn)近三年來西安經(jīng)濟發(fā)展的新動能，產(chǎn)業(yè)集聚的新趨勢。
產(chǎn)業(yè)結構穩(wěn)固，金融業(yè)占比顯著增加
報告顯示，2023年，西安甲級寫字樓前三大主力租戶為金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑及TMT。相較于2020年，三大主力租戶保持不變，但排名出現(xiàn)小幅變動。仍居首位的金融業(yè)在過去三年內穩(wěn)步擴張，需求占比增加2個百分點。近年來，西安在國內金融中心城市中排名的不斷上升帶動西安金融中心地位的持續(xù)提升，由此吸引了更多金融機構、企業(yè)和投資者的關注。同時，在數(shù)字人民幣的試點、政府引導基金發(fā)展等的政策紅利引導下，金融科技類、基金等細分行業(yè)占比出現(xiàn)顯著增加。
房地產(chǎn)建筑及TMT占比受近年的行業(yè)調整均有所收縮，其中房地產(chǎn)建筑在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商辦公面積大幅收縮的影響下占比降低4.9個百分點，同時細分需求結構發(fā)生轉變。隨著西安都市圈、西咸一體化、"北跨"發(fā)展等重大戰(zhàn)略及重點項目、民生工程類基建項目的持續(xù)推進，建筑工程及建筑設計類需求占比較三年前出現(xiàn)5.2個半分點的大幅增加，成為房地產(chǎn)建筑類行業(yè)的主要需求來源。TMT類需求占比則下降了4.8個百分點。在線教育等消費互聯(lián)網(wǎng)的行業(yè)調整致使平臺互聯(lián)網(wǎng)需求比重出現(xiàn)3.6個百分點的下挫，而在《西安電子信息產(chǎn)業(yè)集群行動方案》等政策及行業(yè)發(fā)展基金的加持下，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)領域的大數(shù)據(jù)、人工智能、云計算等細分行業(yè)加速發(fā)展，帶動軟件系統(tǒng)開發(fā)類需求占比較三年前增加2.5個百分點，主導TMT行業(yè)需求來源。
產(chǎn)業(yè)集聚效應凸顯，核心拓展區(qū)域行業(yè)迭代
西安寫字樓市場產(chǎn)業(yè)聚集效應明顯，且產(chǎn)業(yè)結構相對穩(wěn)定，整體變動較小。核心商務區(qū)高新板塊作為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，2022年其經(jīng)濟總量分別占到全省的10.2%和全市的28.3%。活躍的經(jīng)濟活動使得板塊內金融、TMT等行業(yè)占比遠高于其他片區(qū)且極具韌性。同時，作為核心拓展區(qū)的城北板塊吸引力持續(xù)提升，在行業(yè)調整中釋放的大量優(yōu)質租賃面積吸引了來自金融、能源等有著大面積需求行業(yè)的關注，驅動板塊內主導行業(yè)迭代。
本土經(jīng)濟活力持續(xù)提升，外資占比穩(wěn)中有升
目前，西安寫字樓市場仍是以內資企業(yè)為主力的租戶市場，細分來看，雖非本地內資企業(yè)占比超過6成。但本地企業(yè)占比較三年前上升6.5個百分點。隨著產(chǎn)業(yè)鏈的逐步完善和產(chǎn)業(yè)集群的日益形成，本土經(jīng)濟呈現(xiàn)出迅猛的增長勢頭。營商環(huán)境的顯著改善，為本土企業(yè)提供了更加廣闊的發(fā)展空間和更有利的發(fā)展條件，從而推動了本土企業(yè)占比的顯著增加。
外資層面，需求占比穩(wěn)中有升，較三年前微幅上升0.3個百分點。同時，工業(yè)制造業(yè)類企業(yè)主導西安甲級寫字樓中外資企業(yè)需求。隨著眾多全球知名制造業(yè)企業(yè)相繼在西安布局，豐富的產(chǎn)業(yè)資源逐步形成。同時，政府出臺的《西安市以制造業(yè)為重點擴大利用外資若干措施》等政策，進一步鼓勵了制造業(yè)外資投資，促進了相關產(chǎn)業(yè)鏈集群的打造。各種積極因素的疊加使得外資企業(yè)中工業(yè)制造業(yè)需求占比極具韌性。
降本增效深化，租戶結構變遷
疫情后，降本增效策略貫穿企業(yè)決策始終，市場頻現(xiàn)大面積租戶縮租退租，致使甲級寫字樓中大面積租戶數(shù)量雖有所增加，但整體租賃面積占比持續(xù)下降。同時， 500平方米以下面積段租戶數(shù)量持續(xù)上升。而大面積租戶的增長主要來源于大數(shù)據(jù)、云計算等工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)；銀行、保險公司等傳統(tǒng)金融業(yè)；律所、會計事務所等專業(yè)服務業(yè)；建筑工程、設計等房地產(chǎn)建筑業(yè)及消費服務、第三方辦公服務運營等行業(yè)。
CBRE西安顧問及交易服務部|辦公樓負責人孫奇表示：" 未來四年，西安仍將有超過180萬平方米的甲級寫字樓投入使用，寫字樓市場規(guī)模將持續(xù)擴大。但西安優(yōu)質寫字樓內均衡的產(chǎn)業(yè)結構在應對市場變化上呈現(xiàn)出較大韌性，整體經(jīng)濟運行穩(wěn)健，需求端復蘇明顯。同時，隨著西安支柱產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展，西安寫字樓需求將更趨多元，從而更具抗風險能力。"
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