2023年天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求持續(xù)恢復(fù)，凈吸納量對(duì)比2022年市場(chǎng)需求水平有了顯著提升。但整體市場(chǎng)空置水平依舊處于高位，“降本增效”依舊是市場(chǎng)主流旋律。

　　一 市場(chǎng)洞察

數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際

　　2023下半年主要租賃成交行業(yè)

　�。ò闯山幻娣e計(jì)算）

　　二 2023下半年回顧

　　需求持續(xù)回暖但市場(chǎng)空置壓力依舊較大

　　下半年天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)延續(xù)了需求回暖的態(tài)勢(shì)，共錄得6.1萬平方米（65.6萬平方英尺）凈吸納量。其中，新項(xiàng)目整租預(yù)租2.8萬平方米（30.1萬平方英尺），去除新項(xiàng)目預(yù)租后，存量項(xiàng)目去化3.4萬平方米（36.6萬平方英尺），與上半年基本持平。市場(chǎng)主要新增需求集中在海河沿線和南京路-小白樓子市場(chǎng)中。

　　2023全年市場(chǎng)僅一個(gè)新項(xiàng)目入市，入市前已被銀行整租，因此對(duì)于市場(chǎng)空置率沒有影響。全年市場(chǎng)空置率下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至34.0%。

供應(yīng)、凈吸納量及空置率，2018-2026F

數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際

　　全年來看，市場(chǎng)內(nèi)小面積租戶的需求主導(dǎo)市場(chǎng)。需求類型以搬遷類為主。在企業(yè)降本增效背景下，精裝修房源受到市場(chǎng)青睞。

　　當(dāng)前整體市場(chǎng)空置水平仍處于高位，部分存量項(xiàng)目的去化壓力依舊較大。因此，市場(chǎng)中多個(gè)項(xiàng)目業(yè)主通過降低租金來提高出租率，整體市場(chǎng)下半年租金依舊處于下降通道中，環(huán)比上半年下降1.3%，全年租金累計(jì)下降9%。

　　三 市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　2025年起市場(chǎng)將迎來新一波供應(yīng)高峰

　　未來三年，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)將迎來59萬平方米（635萬平方英尺）新增供應(yīng)，主要新增供應(yīng)將集中在海河沿線和南京路-小白樓子市場(chǎng)中。

2024-26入市項(xiàng)目子市場(chǎng)占比

　　從年份來看，2024年市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較小，從2025年起，整體市場(chǎng)開始進(jìn)入新一輪供應(yīng)高峰。因此，在需求持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)的背景下，預(yù)計(jì)2024年市場(chǎng)將進(jìn)入一年的去化期，市場(chǎng)空置率小幅下調(diào)。隨著2025年起供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)空置水平將持續(xù)抬升。

租金及空置率，2018-2026F

數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際

　　由于當(dāng)前市場(chǎng)空置水平依舊處于高位，存量項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)壓力依舊較大。疊加未來高供應(yīng)壓力的影響，預(yù)計(jì)未來三年，市場(chǎng)租金依舊處于下降通道中。

　　四 高力國(guó)際觀點(diǎn)

　　業(yè)主方面

　　當(dāng)前市場(chǎng)精裝修及定制裝修類房源受到青睞，因此我們建議業(yè)主根據(jù)不同企業(yè)需求更加靈活的提供對(duì)應(yīng)產(chǎn)品。同時(shí)注重提升軟性服務(wù)，通過不斷提高自身的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)來吸引租戶。

　　租戶方面

　　我們建議租戶利用好當(dāng)前市場(chǎng)租金調(diào)整期，適時(shí)進(jìn)行辦公空間的升級(jí)調(diào)整。

來 源： 高力國(guó)際   

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