房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的重要性提升，政策大基調(diào)寬松。每年年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都為明年的政策進(jìn)行定調(diào)，在剛謝幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確對(duì)明年的房地產(chǎn)定調(diào)："保交樓、保民生、保穩(wěn)定"，防風(fēng)險(xiǎn)，支持剛性和改善性需求。緊接著，中財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議內(nèi)容進(jìn)行解讀，時(shí)隔多年重申要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，并明確供給端、預(yù)期和需求端，以及促行業(yè)新模式轉(zhuǎn)型等方面作出部署。2023年房地產(chǎn)的重要性提升，政策大基調(diào)仍以寬松為主，直至銷售端有明顯改善，2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需要較大寬松政策加持。
保主體政策持續(xù)加碼，化解房企風(fēng)險(xiǎn)。今年11月起，金融保主體政策鋪面而來(lái)，"三箭齊發(fā)"助力房企脫困。日前，三箭均發(fā)射，第一支箭信貸額度之大，已超3.6萬(wàn)億，第一支箭有助于行業(yè)恢復(fù)信心；第二支箭對(duì)優(yōu)質(zhì)房企很友好；第三支箭的房企的適應(yīng)性更廣。對(duì)于供應(yīng)主體，除"保交樓"外，2023年將圍繞"改善資產(chǎn)負(fù)債表"進(jìn)一步加大舉措，所謂改善資產(chǎn)負(fù)債，主要從兩個(gè)方面出發(fā)，一是可增加資產(chǎn)，二是減少負(fù)債，2023年更多的融資配套寬松政策出臺(tái)，國(guó)央企上市房企可獲取更多的增量資金，出險(xiǎn)房企可通過(guò)債轉(zhuǎn)股，以股抵債的方式降低負(fù)債。2023年在政策的支持下，行業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步弱化，國(guó)央企房企的資產(chǎn)規(guī)模或進(jìn)一步上升，房企分化局面進(jìn)一步加強(qiáng)。
著力釋放住房消費(fèi)潛力，限購(gòu)限貸進(jìn)一步解除。自2022年初以來(lái)，隨著鄭州打響松綁的第一槍，隨后各地不斷在當(dāng)前的調(diào)控政策上進(jìn)行優(yōu)化，主要涉及到降低房貸利率，降低首付比例，增加公積金額度，契稅補(bǔ)貼等。但市場(chǎng)并未快速恢復(fù)。一方面，2022年疫情不確定性及交樓事件拖累房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)；另一方面，需求端信心不足、購(gòu)買(mǎi)能力弱、對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期降低延緩購(gòu)房者入市，也使得在需求端政策頻繁優(yōu)化下，市場(chǎng)銷售端仍未回升。
2022年需求端將會(huì)出臺(tái)更多寬松舉措是必然，主要圍繞釋放住房消費(fèi)潛力。中財(cái)辦回復(fù)在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放，我們認(rèn)為主要體現(xiàn)在一）首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大，也就是松動(dòng)"認(rèn)房又認(rèn)貸"的政策，很多首套購(gòu)房者都是采用貸款的方式購(gòu)房，"認(rèn)房又認(rèn)貸"置換房屋的往往通過(guò)"賣(mài)一買(mǎi)一"的方式實(shí)現(xiàn)，"雙認(rèn)"的實(shí)行會(huì)大幅限制改善需求的界定標(biāo)準(zhǔn)，若以二套的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行購(gòu)房，高額的首付比例會(huì)降低改善性需求釋放，因此2023年大概率會(huì)取消"雙認(rèn)"。二）下調(diào)二套房的首付比例，雖然今年也有不少城市下調(diào)二套首付比例，但并不普遍，核心熱點(diǎn)城市的二套房首付比例高達(dá)7、8成，較高的換房門(mén)檻也降低了居民換房的動(dòng)力，2023年二套房首付比例有望全面下調(diào)。三）取消限購(gòu)，目前仍有大部分城市執(zhí)行區(qū)域限購(gòu)，本地戶口和外地戶口均有購(gòu)買(mǎi)套數(shù)限制，隨著佛山、東莞全面取消限購(gòu)，2023年更多熱點(diǎn)城市或?qū)⒏M(jìn)，除一線城市外，2023年限購(gòu)或?qū)⑷嫠蓜?dòng)。
來(lái)源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究
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